Obecnie w Polsce obrót nieruchomościami, szczególnie mieszkalnymi, w wielu wypadkach odbywa się z wykorzystaniem finansowania zewnętrznego – najczęściej kredytów hipotecznych. Kredyty te charakteryzują się tym, że udzielane są przez bank na długi okres, sięgający nawet 35 lat. Spłatę zaciągniętego kredytu zabezpiecza hipoteka ustanowiona na rzecz banku na zakupionej nieruchomości

W konsekwencji na rynku wtórnym pojawia się wiele ofert sprzedażny mieszkań obciążonych hipoteką. Oznacza to, że dotychczasowy właściciel nie spłacił w całości zaciągniętego na zakup tego lokalu kredytu. Informacja o obciążeniu powoduje często, że w głowie kupującego zapala się „czerwona lampka”. Czy faktycznie jest się czego obawiać? Czy zakup mieszkania z hipoteką faktycznie wiąże się z dużym ryzykiem? A może przy niewielkim wysiłku można w takiej sytuacji zabezpieczyć swoje interesy?

Od razu uspokajamy: zakupu mieszkania obciążonego hipoteką nie należny się obawiać. Warto jednak właściwie przygotować się do transakcji.

Księga wieczysta

W pierwszej kolejności należy zbadać księgę wieczystą nieruchomości. Po uzyskaniu od sprzedawcy numeru księgi, bez problemu zapoznamy się z jej treścią przez Internet – na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości

Informacje o hipotekach obciążających nieruchomość zawarte są w dziale IV księgi wieczystej. Dowiemy się z niego, w jakiej wysokości ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne, kto jest wierzycielem oraz jaką kwotę kredytu zaciągnął sprzedawca na zakup mieszkania, które obecnie oferuje do sprzedaży. Księga zawiera również informację, czy nieruchomość jest obciążona innymi hipotekami, niezwiązanymi z kredytem na zakup mieszkania. Dowiemy się z niej także, czy mieszkanie nie jest przedmiotem egzekucji komorniczej.

Z księgi wieczystej nie wyłowimy jednak informacji dla nas kluczowej, czyli wysokości kwoty zadłużenia kredytowego. Pamiętajmy bowiem, że zabezpieczenie hipoteczne ustanawiane jest w chwili zawarcia umowy kredytowej i asekuruje całą kwotę udzielonego kredytu. Obejmuje również odsetki obliczone za cały okres, na który kredyt został udzielony. Z tego powodu wartość hipoteki, którą można wyczytać z księgi wieczystej nieruchomości nie odzwierciedla rzeczywistego zadłużenia, które ciąży na mieszkaniu.

Umowa kredytu

Zakup mieszkania z hipoteką powinniśmy koniecznie poprzedzić zapoznaniem się z kopią umowy kredytowej dotyczącej kredytu zabezpieczonego hipoteką na interesującym nas mieszkaniu. Należy dokładnie przeanalizować umowę, szczególnie pod kątem zasad wcześniejszej spłaty kredytu. Trzeba przypilnować, aby kredyt sprzedającego został spłacony zgodnie z zasadami przewidzianymi w umowie kredytowej. Jeżeli o to nie zadbamy, może się zdarzyć, że po tym, jak staniemy się już właścicielem mieszkania, nie uda się nam skutecznie wykreślić hipoteki z księgi wieczystej.

Zaświadczenie z banku

Po zbadaniu księgi wieczystej nieruchomości i umowy kredytowej, kolejnym krokiem jest zwrócenie się do sprzedawcy o przedstawienie zaświadczenia z banku, który jest wierzycielem hipotecznym. Z zaświadczenia powinien wynikać aktualny stan zadłużenia oraz warunki całkowitej spłaty kredytu. W zaświadczeniu bank wskazuje również wszelkie koszty, jakie – zgodnie z umową kredytową – będą wiązały się za spłatą kredytu, w tym prowizje związane w wcześniejszą całkowitą spłatą kredytu. Bank powinien również określić termin spłaty kredytu oraz rachunek bankowy, na który powinny wpłynąć środki, a także wyrazić zgodę na wykreślenie hipoteki ustanowionej na mieszkaniu, pod warunkiem całkowitej spłaty kredytu. Zaświadczenie powinno także zawierać oświadczenie banku o tym, jak długo dokument ten zachowuje aktualność, ważne, by termin ten obejmował również dzień zawarcia umowy sprzedaży mieszkania.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

Dysponując szczegółowymi informacjami o ciążącym na mieszkaniu stanie zadłużenia, powinniśmy być gotowi, aby świadomie podjąć decyzję o zakupie mieszkania. Jeżeli zdecydujemy się na jego zakup, w kolejnym kroku powinniśmy zawrzeć – w formie aktu notarialnego – umowę przedwstępnej sprzedaży mieszkania. W umowie tej, oprócz innych obowiązkowych elementów, należy szczegółowo określić zasady spłaty kredytu. Spłata może nastąpić na kilka sposobów. Po pierwsze z własnych środków może dokonać jej sprzedawca, choć to rzadki przypadek, gdyż zazwyczaj sprzedawcy nie dysponują środkami finansowymi wystarczającymi na całkowitą spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania. Po drugie spłaty może dokonać kupujący. Zapłata następuje wówczas z zadatku, który kupujący uiszcza przy zawarciu umowy przedwstępnej lub ze środków przekazanych tytułem zapłaty ceny, przy zawarciu umowy przyrzeczonej. Istotne, aby umowa (zarówno przedwstępna, jak i stanowcza umowa sprzedaży) przewidywała, że środki pieniężne zostaną przekazane bezpośrednio na rachunek bankowy wskazany przez wierzyciela w zaświadczeniu o stanie zadłużenia i warunkach całkowitej spłaty kredytu. Należy dochować najwyższej staranności i dopilnować, aby kredyt został w całości prawidłowo spłacony, gdyż tylko w takim wypadku będzie możliwe skuteczne wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.

Sprzedaż

Transakcja zakupu mieszkania kończy się zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. W zależności od tego kto, w którym momencie i z jakich środków dokona całkowitej spłaty kredytu, którego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na mieszkaniu będącym przedmiotem sprzedaży, w chwili zawarcia właściwej umowy sprzedaży mieszkania będzie już ono zwolnione spod hipoteki (kredyt został spłacony w całości w okresie obowiązywania umowy przedwstępnej na zasadach w niej określonych i hipoteka została wykreślona z księgi wieczystej) lub mieszkanie zostanie sprzedane wraz z obciążeniem hipotecznym (kredyt będzie spłacony z środków pochodzących z ceny sprzedaży) i to kupujący będzie musiał zadbać o wykreślenie hipoteki z mieszkania stanowiącego jego własność. W tym drugim przypadku należy zadbać przede wszystkim o to, aby doprowadzić do skutecznego wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej mieszkania.

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości może nastąpić na wniosek sprzedawcy, który może być również zawarty w akcie notarialnym – umowie sprzedaży mieszkania, jak i na wniosek kupującego.

Elementem koniecznym do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości jest uzyskanie od banku – wierzyciela hipotecznego – zaświadczenia o całkowitej spłacie kredytu i zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Takie zaświadczenie należy złożyć do sądu wieczystoksięgowego wraz z wnioskiem o wykreślenie hipoteki. Należy pamiętać, że wniosek może być złożony dopiero po tym, jak notariusz prześle do sądu wieczystoksięgowego umowę sprzedaży mieszkania.

Podsumowując, informacja o tym, że mieszkanie, które zamierzamy kupić, jest obciążane hipoteką, nie powinna zniechęcać nas do zakupu mieszkania. Nie warto odrzucać z góry takiej oferty. Trzeba natomiast bardzo starannie przeprowadzić transakcję, tak by później cieszyć się z wymarzonego lokum. W razie wątpliwości warto skorzystać z pomocy specjalisty, prawnika i pośrednika nieruchomości.