Na spotkaniach biznesowych klienci często zadają mi to samo pytanie. Czy przy zaciąganiu kredytu hipotecznego wkład własny jest wymagany? W niniejszym artykule chciałabym odpowiedzieć na to nurtujące wielu przyszłych nabywców nieruchomości pytanie. Wyjaśnię także, jakie są sprawdzone sposoby na pozyskanie wkładu własnego, jeśli fizycznie go nie posiadamy.

Owszem, wkład własny jest wymagany. Obowiązek posiadania minimalnego wkładu własnego uregulowała Komisja Nadzoru Finansowego, wprowadzając w 2013 roku Rekomendację S. Wyraźnie wskazała ona obowiązek posiadania gotówki na finansowanie zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym przez przyszłych kredytobiorców. W kolejnych nowelizacjach ustawy KNF nakazała także podawanie w oświadczeniach we wnioskach kredytowych klientów, że posiadany wkład własny nie pochodzi z kredytów i pożyczek.

W związku ze zmianami wynikającymi z Rekomendacji S banki poprawiły swoje wnioski kredytowe, dodając adnotację, że środki własne nie pochodzą z kredytów i pożyczek. Tym samym zabrały kredytobiorcom możliwość pozyskania środków w gotówce na tzw. wkład własny. Jakie wobec tego posiadamy dostępne rozwiązania, jeśli nie dysponujemy własnymi oszczędnościami?

Kolejna nieruchomość

Druga, kolejna nieruchomość może być sposobem na obniżenie wskaźnika LTV, odpowiadającego relacji między wnioskowaną kwotą kredytu a wartością nieruchomości, która stanowi nasze zabezpieczenie.

Obecnie 3 banki wychodzą naprzeciw takiemu rozwiązaniu. Przyszła nieruchomość mająca stanowić zabezpieczenie dla banku nie powinna być zabezpieczeniem innego kredytu, może jednak być własnością osoby trzeciej. Musi zostać wyrażona zgoda na obciążenie takiej nieruchomości kredytem bankowym. Dodatkowo jej wartość rynkowa po wycenie powinna wystarczyć, aby suma dwóch nieruchomości pod zastaw względem kwoty kredytu była niższa niż 90% wskaźnika LTV.

Pożyczka zakładowa

Kolejnymi rozwiązaniami, jakie klienci stosują w przypadku brakującej gotówki, są, nie ukrywając, pożyczki ze źródeł pozabankowych. Przykładem mogą być terminowe pożyczki z PKZP (Pracowniczych Kas Zapomogowo Pożyczkowych). Często są one dużo korzystniej oprocentowane aniżeli konsumpcyjny kredyt bankowy. Niestety często też dotyczą mniejszych wartości kwotowych, a niekiedy potrzebny jest również odpowiedni staż pracy, by móc ubiegać się o pożyczkę zakładową.

Sprzedaj obecną nieruchomość, nawet jeśli jest z kredytem

Ta możliwość wydaje się prosta i oczywista, jednakże mało kto z niej korzysta. Wielu klientów, szukając środków na wkład własny, zapomina, że obecną nieruchomość można użyć w kredycie jako dodatkowe zabezpieczenie, gdyż stała się zabezpieczeniem już podczas jej zakupu. Może to stanowić alternatywne rozwiązanie. Wystawiając mieszkanie na sprzedaż i wcześniej weryfikując saldo kredytu do spłaty, pomniejszamy cenę sprzedaży o pozostały kredyt. Po sprzedaży nieruchomości możemy się chwilowo przenieść do wynajmowanego lokalu lub, jeśli mamy taką możliwość, do domu rodzinnego. Taka transakcja sprzedaży, o ile zakładamy, że cena minus saldo kredytu da nam oczekiwany i poszukiwany wkład własny, ma sens. Tym bardziej, gdy poszukujemy dla siebie większego lokalu lub domu i nie mamy planów wynajmowania obecnie zamieszkiwanego lokalu po wyprowadzce.

Pożycz na chwilę od rodziny

Prosta metoda, jednakże nie dla każdego może być dostępna. Środki na wkład własny pozyskane od najbliższych możesz zaplanować do zwrotu w przeciągu nawet kilku miesięcy. W jaki sposób? Mądrze planując kosztorys oraz wydatki na remont nabywanej nieruchomości. Pamiętaj, że bank poza zakupem lokalu może również w jednym kredycie sfinansować remont i wykończenie nieruchomości. Prace remontowe są sprawdzane po zakończeniu remontu. Często to ok 6 miesięcy od daty ich wypłaty z banku. Są jednakże weryfikowane tylko za pomocą własnych zdjęć lub foto-inspekcji z banku. Transzę na remont wypłaca bank, zaraz po protokole odbioru mieszkania, czyli po uzyskaniu kluczy.

Jak widać, istnieje kilka sprawdzonych sposobów na pozyskanie środków potrzebnych do wkładu własnego. Te, które wymieniłam, zostały przetestowane w praktyce, dlatego z czystym sumieniem mogę je polecić.