Budowa ogrodzenia to tylko z pozoru rzecz prosta i nieskomplikowana. Zagłębiając się w przepisy prawa, możemy dostrzec całą paletę wątpliwości, jakie mogą się na tym tle zrodzić. Kluczowe kwestie wyjaśnia Magdalena Hajduk z Kancelarii SZiP.

Ogrodzenie, czyli co?

Budowa ogrodzenia służy prawidłowej eksploatacji i utrzymaniu budynku bądź jego części oraz urządzeń objętych współwłasnością. Zwrócił na to uwagę między innymi Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 lipca 2017 r. (sprawa II OSK 2769/15). Ustalono, że budowa ogrodzenia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym ma na celu zabezpieczenie tego budynku i innych urządzeń wspólnych na niej się znajdujących, chociażby przed ich niszczeniem przez osoby trzecie.

Przepisy prawa budowlanego nie definiują pojęcia ogrodzenia. Jedyna wskazówka dotycząca rozumienia tego słowa znajduje się w § 41-43 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W tym akcie prawnym wskazano, jakie wymagania powinno spełniać ogrodzenie.

Ogrodzenie przede wszystkim nie może stwarzać zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i zwierząt. Na wysokości mniejszej niż 1,8 m nie jest również dozwolone umieszczanie na ogrodzeniach:

  • ostro zakończonych elementów,
  • drutu kolczastego,
  • tłuczonego szkła
  • oraz innych podobnych wyrobów i materiałów.

Ponadto bramy i furtki w ogrodzeniu nie mogą otwierać się na zewnątrz działki. Kolejne wytyczne dotyczą szerokości bramy, która powinna wynosić w świetle co najmniej 2,4 m. W przypadku zastosowania furtki jej szerokość powinna być nie mniejsza niż 0,9 m. Miejmy na uwadze, że na drodze pożarowej szerokości te regulują odrębne przepisy dotyczące ochrony przeciwpożarowej. Nie jest natomiast istotny materiał, z jakiego zostanie wykonane ogrodzenie, może to być płot, parkan lub mur.

Pamiętajmy, że organy nadzoru budowlanego mogą sprawować nadzór wobec realizowanych obiektów i robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę albo zgłoszenia. Nadzór jest prowadzony w przypadku stwierdzenia wystąpienia zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenia środowiska. Ponadto warto pamiętać, że wykonanie ogrodzenia na działce niezabudowanej należy kwalifikować jako budowlę w rozumieniu prawa budowlanego. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa wyłącznie ogrodzenie działki już zabudowanej jest urządzeniem budowlanym związanym z istniejącymi na działce zabudowaniami.

Kto buduje, kto remontuje?

Sporym problemem może być ustalenie, na kim ciąży obowiązek budowy ogrodzenia. Nie ulega bowiem wątpliwości, że ogrodzenie rozgranicza sąsiednie posesje. Należy przyjąć, że budowa ogrodzenia zawsze obciążać będzie stronę tym zainteresowaną – bez możliwości domagania się od sąsiada zwrotu połowy poniesionych kosztów. Jedynym rozwiązaniem zapewniającym skuteczność domagania się zwrotu części kosztów jest zawarcie umowy. Strony powinny ustalić w niej podział kosztów związanych z budową ogrodzenia.

Inaczej sprawa kształtuje się w momencie wystąpienia potrzeby remontu wspólnego ogrodzenia bądź jego okresowej konserwacji. Wówczas, z mocy przepisów kodeksu cywilnego, właściciele obydwu sąsiadujących nieruchomości są obowiązani do partycypowania w kosztach jego utrzymania.

Z pozwoleniem czy bez?

Konieczność dopełnienia niezbędnej procedury administracyjnej jest uzależniona od wysokości oraz usytuowania planowanego ogrodzenia. Budowa ogrodzenia od strony ulicy wymaga zgłoszenia tego zamierzenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej, którym jest starosta, względnie prezydent miasta na prawach powiatu.

Wymóg zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej powstanie również w razie budowy ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m. W zgłoszeniu takim należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia musimy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki. Ogrodzenie niższe niż 2,2 m nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę ani zgłoszenia.

Jak wynika z wyżej poczynionej przeze mnie analizy, warto zwrócić uwagę na kilka kwestii, planując budowę ogrodzenia swojej nieruchomości. Nie każde ogrodzenie i nie wszędzie można wybudować, a przecież jest to inwestycja na długie lata.