Coraz więcej osób decyduje się na zakup własnego mieszkania. W ciągu ostatnich kilku lat wolumen sprzedaży rósł rocznie o około 1/5. Zjawisku temu sprzyja kilka czynników, m.in. polityka państwa realizowana w postaci różnych ulg, systematyczny wzrost pensji i spadek bezrobocia. Łatwiej także o kredyty. Przygotowując się do inwestycji, warto jednak uważnie analizować rynek nieruchomości. Jak sytuacja wygląda w Krakowie?

Gdzie w Krakowie znajdziemy najtańsze, a gdzie najdroższe mieszkania?

Ceny nieruchomości w Krakowie są różne i zależą od wielu czynników. Za mieszkania o niższym standardzie i w gorszej lokalizacji zapłacimy ok 4500-4900 zł za m2. Natomiast mieszkanie o wysokim standardzie, położone blisko centrum może nas już kosztować ponad 20 000 złotych za m2. Najwięcej inwestycji od lat powstaje na terenie Podgórza.  Następna w kolejności jest Krowodrza, potem Śródmieście, a na końcu Nowa Huta. Z raportu wynika, że średnia cena za 1 m2 w 2015 roku wynosiła ok 6000 zł. W latach 2015-2016 najwyższe ceny nieruchomości w Krakowie notowane były w Śródmieściu, co jest efektem prestiżowej lokalizacji, bliskiej odległości do rynku oraz budowania w tej dzielnicy mieszkań o wysokim standardzie. Dużo płaci się także za mieszkania na Krowodrzy – z uwagi na liczne zielone tereny realizuje się tam zabudowę apartamentową. Trzecią z kolei krakowską dzielnicą pod względem wysokości cen nieruchomości jest Podgórze. W innych dzielnicach położonych wokół centrum, czyli w Zwierzyńcu, na Grzegórzkach oraz Prądniku Czerwonym też zapłaci się dużo, stawki wynoszą tu około 6000-7000 złotych za m2. Najmniej zapłacimy natomiast w Nowej Hucie. Tanie są również dzielnice: Bieżanów-Prokocim, Bronowice oraz Swoszowice.

Rynek pierwotny czy wtórny – w jakie mieszkania inwestują mieszkańcy?

W 2016 roku zauważyć można było trend spadkowy, jeśli chodzi o inwestowanie w mieszkania na rynku wtórnym. Dominowała sprzedaż na rynku pierwotnym, a to dlatego, że to tam realizowane są przede wszystkim inwestycje pod wynajem. Średnie ceny nieruchomości w Krakowie w 2016 roku dla mieszkań nowych i używanych były podobne. Natomiast po porównaniu cen mieszkań w tej samej lokalizacji, okazuje się, że ceny na rynku pierwotnym są jednak o ok 10% droższe. Na rynku wtórnym najmniej zapłacimy za mieszkania w Bieżanowie-Prokocimiu, Bieńczycach, Nowej Hucie oraz na Wzgórzach Krzesławickich. Najwięcej natomiast w dzielnicach: Stare Miasto, Krowodrza oraz Zwierzyniec. W dodatku na rynku wtórnym zazwyczaj handluje się małymi mieszkaniami. Krakowskie mieszkania „z drugiej ręki” należą również do najdroższych w Polsce. Ich średnia cena wynosi 6000 zł za m2. Jednocześnie stawki za mieszkania używane nie idą tak szybko w górę, można mówić raczej o stabilizacji.

Jak zmieniły się ceny mieszkań w Krakowie w ubiegłym kwartale? 

W Krakowie średnia cena 1 m2 w III kwartale 2017 roku wahała się w okolicach 6000 zł. Najwięcej trzeba było zapłacić za mieszkania o metrażu do 35 m2 oraz za te powyżej 100 m2 – odpowiednio 7179,27 i 7087,64 zł za m2. Najmniej za metr kwadratowy płaciło się natomiast za nieruchomości mające 50-60 oraz 60-70 m2, odpowiednio: 5992,85 zł oraz 5920,64 zł za m2. W ubiegłych latach ceny mieszkań w Krakowie za ten sam metraż były zdecydowanie niższe.

Mały metraż

W I kwartale 2015 roku za mieszkanie do 35 m2. płaciło się 6393, 93 zł za m2, czyli w ciągu prawie 3 lat cena tego rodzaju mieszkań wzrosła o 785,34 zł za m2. Od I kwartału 2015 roku obserwowany jest systematyczny wzrost.

Średni metraż

Jak to wygląda w mieszkaniach o większym metrażu? Za 50-60 m2 w I kwartale 2015 roku płaciło się 6216,75 zł za m2, następnie w III kwartale 2015 roku doszło do gwałtownej podwyżki – ceny wynosiły wtedy 6485,37 zł za m2. Później, od I kwartału 2016 oku, ceny zaczęły maleć aż do kwoty 6013,06 zł za m2, by po lekkiej podwyżce w I kwartale 2017 roku znów osiągnąć wysokość ok 6000 zł za m2. Ceny mieszkań o metrażu 60-70 m2 od I kwartału 2015 roku wzrastały, natomiast ich obniżkę można było odnotować w IV kwartale 2016 roku, następnie po chwilowej podwyżce w III kwartale 2017 roku znów można było zauważyć spadek – do 5920,64 zł za m2. Jeśli chodzi o większy metraż, za ceny lokalu o powierzchni 80-100 m2 od I kwartału 2015 roku systematycznie wzrastały: od 6422,50 zł za m2 do 6890,58 zł za m2 w  II kwartale 2016 roku. W II i III kwartale 2017 roku mieszkania o tym metrażu kosztowały od 6088,79 zł wzwyż za m2.

Duży metraż

Natomiast za największy metraż –  mieszkania powyżej 100 m2, od I kwartału 2015 roku do IV kwartału 2016 roku płaciło się średnio 7130,99 zł, z wyjątkiem wzrostu cen w II kwartale 2015 roku, kiedy to za m2 trzeba było zapłacić 1519,30 zł. Od IV kwartału 2015 roku mieszkania te stopniowo taniały, w III kwartale 2016 roku osiągając najniższą cenę – 6502,22 zł za m2, by później znów zacząć wzrastać. W III kwartale 2017 roku cena mieszkań powyżej 100 m2 wynosiła 7087,64 zł za m2. Nie bez znaczenia jest fakt, że ceny gruntów pod zabudowę w Krakowie systematycznie rosną. W I kwartale 2015 roku wynosiły 441,51 zł, a do 2017 roku zdrożały do średnio 512 zł za m2.

Skąd taka sytuacja na rynku?

Zwyżki cen mieszkań w dwóch ubiegłych latach nie były aż tak odczuwalne przez nabywców, dzięki tzw. trendowi downsizingu. Powodował on, że – pomimo wzrostu cen produkcji –  w 2016 roku koszt mieszkania o tej samej liczbie pokoi był taki sam, jak w 2015 roku. Miały one jedynie nieco mniejszą powierzchnię, co wyrównywało różnice w cenie. Na ceny nieruchomości w Krakowie wpływ miało także kilka innych czynników. Można je zauważyć, analizując raporty publikowane przez miasto. Biuletyn Informacji Publicznej Miasta Krakowa podaje coroczne sprawozdania dotyczące krakowskiego rynku nieruchomości. Najnowsze dane opublikowane zostały 28 kwietnia 2017 roku i dotyczyły 2016 roku. Za kilka miesięcy spodziewać się można aktualizacji za rok 2017. Jednak już w 2016 roku wystąpiło kilka ciekawych zjawisk, które miały i wciąż mają wpływ na obecny rynek nieruchomości oraz na ceny domów w Krakowie.

Więcej mieszkańców i boom budowlany

Pierwszym ważnym wnioskiem, który można wyciągnąć z porównania danych, jest fakt ciągłego wzrostu demograficznego w Krakowie. Biuletyn podaje, że liczba mieszkańców miasta rok temu wynosiła 765 tysięcy. Z kolei Urząd Statystyczny miasta podaje, że w grudniu 2017 roku miasto zamieszkiwało już 766 700 osób. Zauważyć można więc systematyczny wzrost liczby ludności spowodowany większym przyrostem naturalnym oraz tym, że coraz więcej studentów, którzy przyjechali tu na studia, decyduje się zostać w Krakowie na stałe. Zjawisko to ma wpływ na rynek nieruchomości. Rosnąca liczba mieszkańców generuje popyt na nowe mieszkania. Urząd Statystyczny podaje, że od stycznia do grudnia 2017 roku oddano do użytku 11 090 mieszkań. Z kolei deweloperzy wystąpili tym okresie o ponad 80 000 pozwoleń na budowę nowych lokali. Ubiegły rok był bardzo korzystny dla deweloperów.

Mieszkanie jako inwestycja

Na zjawisko boomu budowlanego oraz popytu na mieszkania miały wpływ także inne czynniki. Jakie? Zakup nieruchomości wciąż jest najbardziej opłacalną i bezpieczną inwestycją. W 2017 roku utrzymywał się trend nabywania mieszkań w celach inwestycyjnych. Niskie koszty kredytów oraz fakt, że rentowność wynajmu wciąż przewyższa oprocentowanie lokat, sprawiają, że zainteresowanie inwestowaniem w mieszkania na wynajem wciąż jest bardzo duże. W miastach akademickich, do których należy Kraków, ciągła rotacja studentów daje pewność, że chętnych na wynajem mieszkania nie zabraknie. A czynsz wynajmu takiego mieszkania często jest w stanie w całości pokryć koszty kredytu. Dobra sytuacja na rynku pracy, spadek bezrobocia i systematyczny wzrost pensji również sprzyjają intensywnemu kupowaniu mieszkań. Ważnym powodem jest finisz programu rządowego „Mieszkanie dla Młodych” – projekt będzie wygaszany w tym roku. Co ciekawe, zauważana jest również zależność między programem „Rodzina 500+” a rynkiem nieruchomości. Wielu liczniejszym rodzinom znajdującym się w lepszej sytuacji finansowej dodatkowe pieniądze pomagają w uzbieraniu wkładu własnego na zakup nowego mieszkania. Wszystkie te czynniki sprawiły że od 5 lat nie sprzedano w Krakowie tak wielu mieszkań jak w 2017. Czy hossa potrwa dalej?

Prognozy na 2018 rok

Niestety już teraz wiele badań rynku nieruchomości wskazuje na to, że panująca od pięciu lat hossa mieszkaniowa może nie potrwać już zbyt długo. Przede wszystkim stracą na znaczeniu wszystkie czynniki, które powodowały wzrost sprzedaży mieszkań w latach wcześniejszych.

Coś dla pesymistów…

Według analiz, w połowie 2018 roku czeka nas podwyżka stóp procentowych. Z pewnością fakt ten korzystnie wpłynie na sytuację osób posiadających lokaty w bankach. Niestety tego samego nie można powiedzieć o sytuacji osób spłacających kredyty. Można się spodziewać, że zmaleje liczba osób chętnych do zadłużenia się w celu kupna mieszkania. Inwestowanie w nieruchomości może nie być już tak opłacalne, jak do tej pory.

… i dla optymistów

Jeśli jednak przewidywania analityków nie sprawdzą się i stopy procentowe nie zaczną rosnąć, sprzedaż mieszkań może utrzymać się na tym samym poziomie. Byłoby to korzystne, zwłaszcza w połączeniu z nowelizacją tzw. ustawy deweloperskiej, przygotowywanej właśnie przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jeśli nowelizacja doszłaby do skutku, w znacznym stopniu zabezpieczyłaby interesy kupujących, gwarantując im m.in. lepszą ochronę w przypadku upadłości lub nieterminowości dewelopera. Zakończenie programu „Mieszkanie dla Młodych” oraz systematyczny wzrost cen gruntów mogą przełożyć się na wzrost cen mieszkań oraz spadek ich sprzedaży. Należy jednak pamiętać, że na horyzoncie widać już program „Mieszkanie Plus”.  Projekt zakłada budowę tanich mieszkań pod wynajem z możliwością dojścia do własności. W kolejnych latach niewątpliwie będzie miał duży wpływ na branżę nieruchomości. Stawki czynszu w „mieszkaniach plus” będą dużo niższe i konkurencyjne wobec cen rynkowych.