Podczas wizyty w wynajętym przez nas lokalu zauważyliśmy, że najemca o niego nie dba. Nasza nieruchomość zaczyna zamieniać się w ruinę. Jakie działania powinniśmy przedsięwziąć w takiej sytuacji?

Rozważnie wybierz najemcę

Jak mówi stare powiedzenie – lepiej zapobiegać, niż leczyć. Starajmy się więc nie dopuścić do sytuacji, w której najemca nie dba o lokal. Zanim wynajmiemy mieszkanie, warto zweryfikować osobę najemcy. Oceńmy, czy najemca sprawia dobre wrażenie. Można również poprosić go o przedstawienie referencji od osoby, od której poprzednio wynajmował lokal. Jeżeli potencjalny najemca odmówi przedstawienia referencji, możemy podejrzewać, że jego współpraca z poprzednim wynajmującym nie układała się zbyt dobrze.

Obowiązki wynajmującego i najemcy

Wynajęliśmy już lokal. Jakie obowiązki w zakresie jego utrzymania ciążą na nas, a jakie na najemcy? Jak stanowi art. 662 kodeksu cywilnego, wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady finansowe wynikające ze zwykłego używania lokalu obciążają najemcę. Wynajmujący odpowiada za zniszczenie tylko wtedy, kiedy jest ono skutkiem okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność. Zgodnie z art. 663 kodeksu cywilnego, jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może nawet dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

W ustawie o ochronie praw lokatorów, która ma zastosowanie w przypadku najmu lokali mieszkalnych, obowiązki wynajmującego i najemcy opisane są bardziej szczegółowo. Lista obowiązków wynajmującego i najemcy znajduje się w art. 6a w/w ustawy. Co ważne, po zakończeniu najmu najemca zobowiązany jest do odnowienia lokalu i dokonania wszelkich obciążających go napraw. Zakres obowiązków wynajmującego i najemcy możemy dowolnie ukształtować, modyfikując w umowie regulacje ustawowe.

Jak poradzić sobie z najemcą niszczącym lokal?

Na początku należy rozwiązać umowę najmu. Jeżeli istnieje szansa rozwiązania umowy za porozumieniem stron, należy z niej skorzystać. Jeśli to niemożliwe, należy powołać się na możliwości wykreowane przez ustawodawcę.

W przypadku, gdy wynajmujemy lokal niemieszkalny, możemy skorzystać z przepisu art. 667 § 2 kodeksu cywilnego w związku z art. 680 kodeksu cywilnego i, po wcześniejszym upomnieniu najemcy, wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, ze względu na zaniedbywanie lokalu do tego stopnia, że jest on narażony na uszkodzenie.

Jeżeli wynajmujemy lokal mieszkalny, zastosowanie znajdzie art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. W tym wypadku należy najpierw pisemnie upomnieć lokatora, a dopiero później mamy możliwość złożyć na piśmie wypowiedzenie wraz z podaniem przyczyny.

Jeżeli lokator, pomimo upomnienia, nadal:

  • używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,
  • zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód,
  • niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców,

możemy wypowiedzieć umowę najmu – nie później niż na miesiąc do przodu, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Najemca powinien zwrócić wynajmującemu lokal w stanie niepogorszonym. Nie ponosi jednak odpowiedzialności za zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Naszą szkodą będzie różnica pomiędzy wartością, jaką rzecz miałaby, gdyby była prawidłowo używana, a jej wartością po użyciu przez najemcę. Przykładowo, jeżeli w mieszkaniu znajduje się skórzana kanapa, będąca własnością wynajmującego, a po wyprowadzce najemcy zostały na niej wyłącznie „wysiedziane” ślady, nie musi on płacić odszkodowania wynajmującemu. Jeżeli jednak na kanapie pozostałyby ślady od niedopałków papierosów czy zadrapań domowego zwierzęcia, odszkodowanie byłoby już należne. Mamy zatem prawo dochodzić od najemcy odszkodowania za szkodę w pełnej wysokości. Aby uchronić się od problemów z ustalaniem kwoty odszkodowania, w umowie możemy zastrzec kary umowne, na wypadek uszkodzenia lub zniszczenia określonych przedmiotów.

Ostateczność

Jeżeli mamy prawo przypuszczać, że najemca specjalnie niszczy nasze mieszkanie lub przedmioty, które się w nim znajdują, możemy powiadomić o sprawie organy ścigania. Zgodnie z art. 288 kodeksu karnego, kto cudzą rzecz niszczy, uszkadza lub czyni niezdatną do użytku, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.