Hipoteka pewnie wielu z nas kojarzy się z kredytem na mieszkanie. Nic dziwnego – każdy, kto posiłkuje się kredytem bankowym w zakupie nieruchomości, z pewnością zetknął się z tym pojęciem.

Próżno szukać bowiem banku, który pożyczy komuś setki tysięcy złotych i rozłoży spłatę nawet na 30 lat, nie zabezpieczając dostatecznie swoich interesów. Tu właśnie z pomocą bankom przychodzi hipoteka.

Czym zatem jest hipoteka i dlaczego bankom tak na niej zależy?

Zamiast posługiwać się formułkami prawnymi, przyjrzyjmy się temu, jak działa to narzędzie, gdy bierzemy kredyt mieszkaniowy:

Hipoteką nazywa się prawo ustanowione na danej nieruchomości, które jest zabezpieczeniem dla banku na wypadek braku spłaty kredytu.

Jak działa hipoteka?

W uproszczeniu zabezpieczenie to działa w ten sposób, że jeśli przestaniemy spłacać raty kredytu, w ostateczności bank, z pomocą komornika, sprzeda nieruchomość, a z uzyskanych w ten sposób pieniędzy spłaci kredyt. Co ciekawe, w lipcu 2017 r. weszła w życie ustawa[1], która w takiej sytuacji nakazuje bankom wstrzymać się z pójściem do komornika na przynajmniej 6 miesięcy. Banki powinny również pozwolić właścicielowi mieszkania samodzielnie znaleźć kupca i sprzedać nieruchomość. Jest to dobra wiadomość dla kredytobiorców. Oznacza, że mogą uzyskać wyższą kwotę sprzedaży, niż w przypadku, gdyby miałoby dojść do licytacji komorniczej.

Hipoteka a księga wieczysta

Może zastanawiać, dlaczego banki każą sobie płacić wyższe raty do czasu, aż wpis o hipotece pojawi się w księdze wieczystej kredytowanej nieruchomości. Wytłumaczenie jest bardzo proste: hipoteka i wynikające z niej prawa, powstają dopiero z chwilą wpisania jej do księgi wieczystej danej nieruchomości. To znaczy, że jeśli z jakiegoś powodu, sąd odmówi wpisania hipoteki do księgi wieczystej, bank pozostaje „na lodzie”. Ryzyko kredytowe jest wyższe, zatem rata też musi być wyższa. Hipoteka jest tak ważna, że w księdze wieczystej widnieje specjalnie dla niej wydzielony, osobny, IV dział.

hipoteka
Przykładowy widok rozdziału IV księgi wieczystej, opracowanie własne

A zatem znając nr księgi wieczystej, można bardzo szybko sprawdzić, czy dana nieruchomość jest obciążona prawem hipotecznym, czy nie.

Hipoteka umowna

W tym miejscu warto zwrócić uwagę, że w przypadku kredytu mieszkaniowego mamy do czynienia z hipoteką umowną. To znaczy, że dwie strony (właściciel mieszkania i bank) umawiają się i są zgodni co do warunków jej założenia.

Hipoteka przymusowa

Każdy, kto chce kupić mieszkanie musi wiedzieć, że może mieć do czynienia również z hipoteką przymusową. Jak sama nazwa wskazuje, może ona powstać nawet bez woli i wiedzy właściciela nieruchomości.

Przykład 1: Taką hipotekę może założyć na przykład firma wykonująca ocieplenie nowo budowanego bloku, której deweloper nie zapłacił za wykonaną pracę. Aby zmusić dewelopera do zapłaty, właściciel takiej firmy może w prosty sposób pojawić się ze swoim roszczeniem w IV dziale księgi wieczystej nieruchomości dewelopera.

Przykład 2: Podobnie może się zdarzyć na rynku wtórnym. Wystarczy, że obecny właściciel mieszkania popadł w długi, np. w związku z prowadzeniem firmy. Jego wierzyciele w celu odzyskania pieniędzy również mogą się ubiegać o wpis hipoteki na jego nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką

Hipoteka ma jeszcze jedną właściwość, która czyni ją tak atrakcyjną i wartościową dla wierzycieli.  Musimy bowiem pamiętać, że hipoteka jest przywiązana do nieruchomości, a nie do właściciela! To znaczy, że jeśli kupimy mieszkanie, na którym ktoś założył hipotekę, to my – jako nowy właściciel – będziemy musieli taką hipotekę spłacić! Nikogo nie będzie interesować, że to poprzedni właściciel popadł w długi. Albo że to deweloper nie spłaca wielomilionowego kredytu inwestycyjnego lub nie zapłacił podwykonawcom. Dlatego kupując mieszkanie, na którym ciąży jakakolwiek hipoteka, przed zakupem musimy koniecznie otrzymać od sprzedawcy lub dewelopera dokument, który zezwoli na wykreślenie hipoteki i bezpieczny zakup mieszkania.

Wzmianki

Wcześniej była mowa o tym, że hipoteka i wynikające z niej prawa powstają dopiero wraz z jej wpisem do księgi wieczystej. Jednak brak wpisów w IV dziale księgi wieczystej wcale nie oznacza, że za chwilę nie może się tam pojawić nowa hipoteka! Tym bardziej, że sądy wieczystoksięgowe rozpatrują wnioski o wpis nawet przez kilka miesięcy. Dlatego w momencie, gdy do sądu wpłynie jakikolwiek wniosek, w księdze wieczystej natychmiast pojawia się o tym wzmianka:

hipoteka
Opracowanie własne

Rola hipoteki na rynku mieszkaniowym

Jeśli znajdziemy taką wzmiankę, to znak, że za chwilę w tym miejscu może się pojawić kolejna hipoteka. Oczywistym jest, że w takiej sytuacji powinna się nam zapalić „czerwona lampka” i powinniśmy zrobić wszystko, aby dowiedzieć się, czego ten wpis dotyczy i ewentualnie wstrzymać się z zakupem. Hipoteka jest bardzo potężnym narzędziem w rękach zapobiegliwego wierzyciela – silnie motywuje do terminowej spłaty kredytu. Nic dziwnego, że utarło się powiedzenie, że hipoteka cementuje związki bardziej niż ślub. Jednak z drugiej strony bez hipoteki moglibyśmy w ogóle zapomnieć o kredytach mieszkaniowych. Żaden bank nie uwierzyłbym nam „na słowo”, że przez 30 kolejnych lat będziemy terminowo spłacać raty.

Dlatego zakup mieszkania na kredyt z hipoteką wcale nie musi być dla nas tzw. „pętlą na szyi”. Ważne jednak, byśmy wiedzieli, co dokładnie hipoteka oznacza i jak się z nią obchodzić. Mam nadzieję, mój wpis choć trochę w tym pomógł.

[1] Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, Dz.U. 2017 poz. 819