Antresola wlicza się do powierzchni mieszkania. Antresola nie wlicza się do powierzchni mieszkania. Obydwa zdania są, o dziwo, prawdziwe. Skąd ten dualizm? O tym opowiem w niniejszym artykule.

To, czy antresola wlicza się do powierzchni mieszkania, jak większość problemów interpretacyjnych, znajduje swoje źródło w przepisach ustawy, a raczej wielu ustaw.

Antresola jako kondygnacja pośrednia

Pierwsza propozycja, która zakłada obliczenie powierzchni lokalu mieszkalnego z dodatkowym uwzględnieniem powierzchni antresoli, ściśle łączy się z obowiązującą Polską Normą PN-ISO 9836:1997, która dotyczy właściwości użytkowych w budownictwie – określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Założenia przywołanej normy dopełnia § 11 ust. 2 pkt 2 Rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Projekt budowlany powinien zostać sporządzony zgodnie ze wskazanymi w powyższym akcie warunkami, także w zakresie obliczeń powierzchni projektowanej nieruchomości. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle:

  • równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%,
  • równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m, w 50%,
  • mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie.

Zgodnie z tymi regulacjami antresolę można uznać za odrębną kondygnację, tak zwaną kondygnację pośrednią, która podlega wliczeniu do powierzchni użytkowej lokalu na równi z pozostałymi kondygnacjami.

Powyższe Rozporządzenie stanowi również akt wykonawczy znajdujący zastosowanie w ustawie deweloperskiej (o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Wynika więc, że deweloperzy powinni postępować zgodnie z jej założeniami.

Powierzchnia nieużytkowa

Szkopuł tkwi jednak w tym, że równolegle funkcjonuje inny akt prawny – ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne, która, ustanawiając obowiązek prowadzenia ewidencji gruntów i budynków, odsyła do właściwego Rozporządzenia o ewidencji gruntów i budynków. To rozporządzenie odsyła z kolei do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego, jako aktu ustalającego sposób obliczania powierzchni użytkowej lokalu. Zgodnie z przepisem art. 7 ust 1 pkt 7 powyższej ustawy, przez pojęcie powierzchni użytkowej lokalu należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu. Dotyczy to w szczególności pokojów, kuchni, spiżarni, przedpokojów, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora. Nie ma wówczas znaczenia ich przeznaczenie i sposób używania. Jednak za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Wielkie poplątanie

Wyłączenie w ustawie o ochronie praw lokatorów powierzchni antresoli, jako podlegającej wliczeniu do powierzchni użytkowej, jest wyraźne. Co więcej, Rozporządzenie o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowaniedefiniuje antresolę jako górną część kondygnacji lub pomieszczenia, nie natomiast odrębną kondygnację (chociażby tak zwaną kondygnację pośrednią, zgodnie z Polską Normą). Jednocześnie jednak rozporządzenie to wskazuje, że powierzchnię wewnętrzną budynku stanowi suma powierzchni wszystkich kondygnacji budynku, z powiększeniem o… powierzchnię antresoli właśnie.

W tym regulacyjnym gąszczu można się pogubić. Jedno jest pewne – zagadnienie to wymaga jednoznacznego rozstrzygnięcia na gruncie obowiązujących przepisów prawa. Nie powinno bowiem ulegać wątpliwości, że jedno mieszkanie powinno mieć jedną powierzchnię: taką samą w projekcie budowlanym, umowie deweloperskiej, ewidencji budynków oraz w księdze wieczystej. Obecnie jednak, w zależności od celu, w jakim zachodzi potrzeba ustalenia powierzchni użytkowej lokalu, jej wielkość może się różnić.