Wynajmując mieszkanie kupione w celach inwestycyjnych, chcemy zadbać o to, aby korzystał z niego najemca, który podpisał z nami umowę. Czy może on legalnie oddać mieszkanie w podnajem?

Rozwiązanie ustawowe

Jak stanowi art. 668 kodeksu cywilnego najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części w podnajem osobie trzeciej. Pod warunkiem, że nie zabrania mu tego umowa. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za używanie rzeczy najętej zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.

Powyższa regulacja nie dotyczy jednak lokali mieszkalnych. Tu przepisy mają przeciwne brzmienie. Mianowicie art. 6882 kodeksu cywilnego stanowi, że bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani podnajęcia. Nie wymaga się jednak zgody wynajmującego co do osoby, wobec której wynajmujący posiada obowiązek alimentacyjny.

Legalność podnajmu mieszkania zależy więc od zgody wynajmującego. Zgody takiej można udzielić w dowolnej formie, nawet ustnej. Nie musi ona, choć może, wynikać bezpośrednio z umowy najmu. Zgoda na podnajem w reżimie ustawy o ochronie praw lokatorów dla celów dowodowych powinna być udzielona w formie pisemnej.

Pamiętaj, że Twoja zgoda wcale nie musi być blankietowa. Możesz wyrazić zgodę na podnajem wyłącznie na rzecz określonej osoby lub osoby spełniającej wyznaczone przez Ciebie kryteria.

Jak ustrzec się przed zawarciem przez najemcę umowy podnajmu?

Dla większości czytelników niespodzianką może okazać się fakt, że nie istnieje rozwiązanie prawne, które zagwarantowałoby, że najemca nie zawrze z nikim umowy podnajmu. Co więcej, umowa podnajmu zawarta bez zgody wynajmującego jest całkowicie ważna i wywołuje wszystkie skutki prawne w niej wskazane. Istnieją jednak sposoby na to, aby zniechęcić najemcę do takiego działania. Warto wpisać w umowie, mimo istnienia ustawowej regulacji w tym zakresie, że wynajmujący nie wyraża zgody na zawarcie przez najemcę umowy podnajmu. Takie postanowienie umowne ma sens o tyle, że część najemców nie posiada świadomości o tym, że oprócz postanowień umowy do ich obowiązków stosują się także przepisy prawa.

Nic nie stoi na przeszkodzie, aby w umowie zastrzec karę umowną na wypadek zawarcia przez najemcę umowy podnajmu. Takie postanowienie umowne, szczególnie jeżeli zastrzeżona kara umowna jest dla najemcy potencjalnie dotkliwa, może skutecznie odstraszyć od podejmowania niepożądanych przez wynajmującego czynności.

Wyjątek od obowiązku uzyskania zgody wynajmującego.

Nie ma obowiązku uzyskania zgody wynajmującego na zawarcie umowy podnajmu (lub oddania mieszkania do bezpłatnego używania), jeżeli podnajmujący jest zobowiązany do świadczenia alimentów na rzecz podnajemcy. Obowiązek alimentacyjny musi być w tym wypadku konkretny, a nie wyłącznie potencjalny.

Co w sytuacji, jeżeli najemca już podnajął mieszkanie?

Zasadniczo nie ma powodów do obaw. Prawo nadal nas chroni. Najemca i podnajemca odpowiadają za używanie lokalu zgodnie z zapisami umowy najmu. Jeżeli jesteśmy niezadowoleni z podnajemcy, przysługuje nam ustawowe prawo do wypowiedzenia umowy najmu. W przypadku lokalu niemieszkalnego uprawnienie to przysługuje na podstawie art. 667 § 2 kodeksu cywilnego w związku z art. 680 kodeksu cywilnego, a w przypadku lokalu mieszkalnego na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie lokatorów. Wraz z zakończeniem umowy najmu kończy się także umowa podnajmu. Wówczas zarówno najemca, jak i podnajemca muszą opuścić lokal.

Kwestia czynszu

Pamiętaj, że najemca zawsze ma obowiązek uiszczania czynszu na Twoją rzecz, niezależnie od postanowień zawartych w umowie podnajmu. Podnajemca nie jest zobowiązany do płacenia czynszu właścicielowi, więc nie możesz żądać od niego zapłaty.