Podnajmowanie nieruchomości staje się w Polsce coraz popularniejszym sposobem na stały dochód. W obliczu jakich wyzwań stają osoby, które zdecydowały się na spróbowanie podnajmu? Dowiesz się z wywiadu przeprowadzonego przez Iwonę Witczak z HSH Nieruchomości. 

Skąd pomysł na podnajmowanie?

I.W.: Cześć Grzegorz, zrezygnowałeś z pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, decydując się na podnajmowanie nieruchomości. Obecnie podnajmujesz mieszkania na pokoje – skąd pomysł na taką działalność?

G.C.: Jako pośrednik nie miałem stałego dochodu, przyznam, że strasznie mnie to męczyło. Zacząłem więc szukać innych rozwiązań. Jako, że poznałem trochę branżę nieruchomości, pomyślałem o podnajmie. Podczas rozmów z właścicielami nieruchomości często pada pytanie, co to jest? I dlaczego to robię? Dla nieorientujących się w temacie wyjaśnię. Podnajem to najem nieruchomości od właściciela z możliwością wynajmowania go osobom trzecim.

Jak przekonać właściciela nieruchomości?

I.W.: Czy łatwo znajdujesz mieszkania na podnajem?

G.C.: Nie jest to łatwe zadanie. Właściciele nieruchomości często nie rozumieją, gdzie w tym wszystkim mam interes. Podnajmowanie nieruchomości na pokoje nie jest popularne, więc bywa, że jedna rozmowa nie wystarczy. Czasami właściciele w ogóle nie dają się przekonać, mimo że podnajem niesie ze sobą wiele korzyści także dla nich.

I.W.: Jakich argumentów używasz, żeby ich przekonać?

G.C.: Przede wszystkim uświadamiam im, że nie muszą zajmować się wynajmem i wszystkimi problemami z tym związanymi. Biorę na siebie wszystkie sprawy związane ze znalezieniem lokatorów, zawieraniem umów oraz utrzymaniem mieszkania i drobnymi naprawami. Kolejną zaletą dla właściciela jest stały dochód. To ja biorę na siebie ryzyko, że któryś z najemców nie zapłaci lub mieszkanie przez jakiś czas nie będzie miało nabywcy. Dodatkowo często zostawiam mieszkania w lepszym stanie, niż zastałem. W tej chwili wymagania najemców są wysokie, więc często sam remontuję nieruchomości.

Przy wynajmie mieszkania na pokoje mogę wejść do części wspólnej, czyli kuchni, łazienki i korytarza. To ułatwia kontrolę nad osobami mieszkającymi w mieszkaniu, co w konsekwencji zwiększa dyscyplinę wśród mieszkańców.

Podnajmowanie w praktyce

I.W.: Jak wygląda podnajem takiego wynajętego mieszkania? Trochę to masło maślane.

G.C.: Zazwyczaj biorę w najem duże mieszkania, które nie wymagają generalnego remontu. Staram się z nich wyodrębnić jak największą ilość pokoi i wynajmuję pokoje różnym osobom, a nie mieszkanie w całości. Właśnie tu jest zysk. Różnica między ceną całego mieszkania a sumą wynajętych pokoi to kwota kilkuset złotych miesięcznie.

I.W.: Czyli szukasz mieszkańców na długi termin, nie na doby?

G.C.: Tak, podnajmowanie nieruchomości na doby to oddzielny temat. Wybrałem wynajem na pokoje, ponieważ jest przy tym mniej pracy i nie ma sezonowości. Chociaż być może przy wynajmach krótkoterminowych zyski mogłyby być nieco większe.

I.W.: Co jest najważniejsze w podnajmie?

G.C.: Jeżeli już podpiszemy umowę z właścicielem nieruchomości i doprowadzimy mieszkanie do poziomu aktualnych standardów, czyli odmalujemy, umeblujemy i wyposażymy, zaczynamy poszukiwania lokatorów. Mam kilka sprawdzonych rozwiązań, jak dobrać osoby w mieszkaniu, tak aby dogadywały się ze sobą i nie popadały w konflikty.

  1. Nigdy nie wyrażam zgody na zwierzęta w mieszkaniu. Sporo osób ma alergie, innym może przeszkadzać obecność zwierzaka.
  2. Dobrze dogadują się ze sobą osoby, które nie pochodzą z Polski, obcokrajowcy wspierają się na obczyźnie.
  3. Mieszkańcy powinni być w podobnym wieku. Pokolenia mają różne nawyki i spojrzenie na świat, co może powodować nieporozumienia.

W całym przedsięwzięciu ważna jest też selekcja najemców i sporządzenie odpowiedniej umowy najmu. To ogranicza ryzyko, że ktoś nam nie zapłaci lub wyprowadzi się bez zachowania terminów umownych.

W poszukiwaniu okazji

I.W.: Co doradziłbyś osobom, które chcą zacząć taką działalność?

G.C.: Przede wszystkim należy dobrze się przygotować do rozmowy z właścicielem nieruchomości, którą chcemy wziąć w dalszy podnajem. Musimy uzbroić się w cierpliwość i dobrze policzyć planowane koszty oraz szacowane zyski. Odradzam też najem nieruchomości do generalnego remontu, chyba że właściciel zgodzi się ponieść większość kosztów renowacji, z dodatkowymi obwarowaniami w umowie dotyczącymi wzajemnych rozliczeń i zakresu prac.

I.W.: Czy poleciłbyś innym podnajmowanie nieruchomości jako sposób na business?

G.C.: Tak, przy zachowaniu ostrożności i rozważnym sporządzeniu kosztorysu jest to świetny sposób na stały dochód.

W rozmowie wzięli udział:

Iwona Witczak – pośrednik w obrocie nieruchomościami w HSH Nieruchomości Sp. z o.o.

Grzegorz Czerw – przedsiębiorca, były pośrednik, który zajął się podnajmem mieszkań na pokoje.