Opłata adiacencka jest rodzajem daniny publicznej. Dotyczy ona obowiązku finansowego uczestnictwa właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego w korzyściach (np. wzrost wartości nieruchomości) wynikających z określonych zdarzeń. Wyliczono je w ustawie o gospodarce nieruchomościami (wyrok WSA w Szczecinie z 17 sierpnia 2005 r., II SA/Sz 623/04).

W enumeratywnie określonych sytuacjach wzrost wartości nieruchomości wiąże się z obowiązkiem zapłaty określonej kwoty na rzecz gminy – to właśnie opłata adiacencka.

Katalog zdarzeń

Obowiązek uiszczenia opłaty związany jest z:

  1. Podziałem nieruchomości (art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami – „u.g.n.”).
  2. Wydzieleniem nieruchomości w wyniku scalenia i podziału (art. 107 ust. 1).
  3. Budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub gminy, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi (art. 144).

Krąg podmiotowy

Podmiotem zobowiązanym do wniesienia opłaty adiacenckiej może być właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty. W przypadku współwłasności każdy ze współwłaścicieli ma obowiązek partycypować w opłacie według posiadanych udziałów. Organ nie może dowolnie wybrać jednego spośród współwłaścicieli i obciążyć go całością opłaty. Wszyscy współwłaściciele powinni uczestniczyć w charakterze strony w postępowaniu administracyjnym (wyrok NSA w Białymstoku z 12 grudnia 2002 r., SA/Bk 1014/02 «do 2003.12.31»). Wskazany krąg podmiotowy nie może być rozszerzany na osoby, których nie wskazano w przepisie, np. dzierżawców, najemców lub posiadaczy samoistnych.

Jak ustalana jest opłata adiacencka?

Opłata adiacencka jest ustalana w drodze decyzji administracyjnej, po zaistnieniu ustawowych przesłanek. Dla możliwości wydania przedmiotowej decyzji konieczne jest istnienie uchwały rady gminy w przedmiocie stawki procentowej opłaty (wyrok WSA w Gliwicach z 13 maja 2009 r., II SA/Gl 1106/08). Uchwała ta musi obowiązywać w czasie podejmowania decyzji i nie jest możliwe, aby później podjęta uchwała odnosiła się do decyzji uprzednio wydanych, a zatem nie może ich konwalidować. Jednocześnie ustalenie opłaty nie jest pozostawione swobodnemu uznaniu organu i należy traktować je jako obowiązek. Co prawda ustawodawca posługuje się w przepisie określeniem „może ustalić”, jednak nie ma to decydującego znaczenia. Zaniechanie wydania decyzji pozbawia gminę dochodu, co może przeszkodzić w wykonaniu innych nałożonych na gminę zadań (wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 31 maja 2006 r., II SA/Go 47/06). Konsekwencją powyższego jest przysługujące stronie prawo wniesienia odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji.

Stawki opłaty adiacenckiej są różne i wynikają z decyzji. Uchwała organu stanowiącego określa jedynie ich maksymalny pułap, który nie może przekraczać- 30% wzrostu wartości nieruchomości (w przypadku podziału nieruchomości). Natomiast w pozostałych przypadkach 50% tego wzrostu.

Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określenia wartości prawa własności oraz użytkowania wieczystego, przy przyjęciu owej wartości jako sumy wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania, wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Nowelizacja przepisów

Z dniem 1 sierpnia 2017 r. zostały wprowadzone istotne zmiany w zakresie ustalania opłaty adiacenckiej. W głównej mierze dotyczą terminu ustalenia opłaty. Dotychczas spierano się, czy wskazany w ustawie 3-letni termin dotyczył wydania decyzji, czy nabrania przez nią waloru ostateczności. Obecnie wiadomo, że w tym terminie ma zostać wszczęte postępowanie. Wzmacnia to pozycję organu. Wszczęcie postępowania z urzędu należy bowiem utożsamiać z pierwszą czynnością urzędową, o której właściwy organ powiadamia stronę (postanowienie NSA w Warszawie z 4 marca 1981 r., SA 654/81 «do 2003.12.31»). Zmiana ta dotyczy zarówno opłaty z tytułu podziału nieruchomości, jak i stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo do korzystania z wybudowanej drogi.

Podsumowanie

Opłata adiacencka stanowi publicznoprawną daninę związaną ze wzrostem wartości prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości, nakładaną na ściśle określony krąg podmiotów. Katalog przypadków, kiedy opłata może być ustalana, jest zamknięty i nie ma możliwości wykraczać poza wyliczenie ustawowe. Opłaty adiacenkiej nie należy kwestionować. W jej kontekście można równolegle rozważyć ewentualność wypłacania na rzecz właściciela stosownej kwoty, w związku ze spadkiem wartości nieruchomości z tytułu ściśle określonych zdarzeń.