Zaraz. W tytule musi być błąd. Przecież w symulacji kredytowej każdy bank pokaże, że lepiej (jeżeli nas stać) wziąć kredyt hipoteczny na 20 lat, niż na 30. Tak, to prawda. Bank będzie zachęcał do trochę krótszego okresu kredytowania. Zapewniam jednak: bank umie liczyć i wie, że bardziej opłaca mu się dać klientowi kredyt 20-letni niż 30-letni.

Podobnie jak w wielu innych przypadkach, gdy doradzam swoim klientom, również i w tym teza, jaką stawiam stoi w całkowitej sprzeczności z tym, co można przeczytać w książkach o finansach osobistych. Z każdej strony zachęca się nas do wyboru kredytu hipotecznego ze spłatą obliczoną na krótszy okres. Ba – pokazuje się nam nawet, o ile mniej odsetek zapłacimy. Od strony matematyki wszystko wydaje się poprawne.

Moja teza jest jednak następująca:

Wydłużenie czasu trwania kredytu hipotecznego dla świadomych inwestorów oznacza dodatkowe oszczędności, a nie większy koszt!

Kto ma rację? Gdzie tkwi błąd w pokazywanych przez większość obliczeniach?

Bank pokaże symulację sumy odsetek

Dla kredytu na 300 000 zł i przy oprocentowaniu 4% liczby prezentują się tak:

  • Suma odsetek zapłaconych w kredycie 20-letnim: 143 000 zł
  • Suma odsetek zapłaconych w kredycie 30-letnim: 211 000 zł

I co usłyszy Klient w banku?

„Panie Andrzeju, proponuję kredyt hipoteczny na 20 lat. Chyba nie lubi Pan przepłacać, w końcu prawie 80 000 zł piechotą nie chodzi”?

Wydaje się to oczywiste, ale tylko tak długo, jak długo do analizy nie dodamy wpływu inflacji.

Do obliczeń dodajemy inflację

Bank doskonale rozumie, że gdy pożycza nam 300 000 zł, pozostająca do spłaty kwota nominalna kredytu każdego roku w wyniku inflacji traci na realnej wartości.

Przy kwocie wyjściowej 300 000 zł i przy inflacji 2% po roku realna wartość wynosić będzie 294.100 (nie jest to proste odejmowanie inflacji).

Natomiast każde 100 000 zł nieoddanego do banku kapitału po 15 latach jest warte około 25% mniej (inflację z wielu lat liczymy procentem składanym, nie zwykłym mnożeniem).

Z liczbami trudno się dyskutuje. Policzmy:

Jak widać, w przypadku kredytu 30-letniego pod względem realnej wartości pieniądza jednak „przepłacamy”. Co prawda nie 77 000 zł, a 28 000 zł.

Czyli nadal kredyt na 20 lat jest lepszy niż ten na 30 lat? Na tym etapie obliczeń tak.

Ale – świadomie zarządzająca finansami rodzina zauważy, że:

  • Miesięczna rata kredytu 20-letniego jest o 387 zł wyższa niż rata kredytu 30-letniego;
  • Jeżeli stać nas na taką wyższą ratę – to może warto przez 20 lat systematycznie inwestować te 387 zł? A potem przez kolejne 10 lat (bez dopłat) – ponieważ różnica 387 zł dotyczyła okresu 20 lat.

Nie mówię tutaj o jakimś poważnym inwestowaniu. Przygotowałem obliczenia dla inwestycji zarabiającej 2% rocznie. Czyli tyle, ile przyjąłem w obliczeniach dla inflacji. Oczywiście od tego 2-procentowego rocznego zysku trzeba odjąć podatek od zysków kapitałowych. Aby uczciwie wszystko policzyć, po 30 latach należny również skorygować wynik o wskaźnik długoterminowej inflacji.

Okazuje się, że po 30 latach inwestowania w ten sposób, po opodatkowaniu zysków i po uwzględnieniu inflacji, kapitał wyniesie 72 000 zł.

Nawet biorąc pod uwagę „przepłacane” 28 000 zł, i tak jesteśmy 44 000 zł do przodu.

Pamiętajmy, że jednocześnie gromadzimy oszczędności, których nie warto wykorzystać na nadpłatę kredytu. Dlaczego? O tym można przeczytać tutaj.

Dlatego prywatnie:

  • wszystkie moje (trzy) kredyty hipoteczne ustawione mam na jak najdłuższy okres spłaty,
  • absolutnie ich nie nadpłacam,
  • a nadwyżki od lat inwestuję (znacznie atrakcyjniej niż 2% rocznie).