W Polsce panuje przekonanie, że własne mieszkanie jest lepsze od wynajmowanego. Polacy nie chcą dłużej wynajmować mieszkań i niestety ma to swoje praktyczne i ekonomiczne uzasadnienie.

Według różnych szacunków, ok. 4,5-5,5% Polaków wynajmuje mieszkania na rynku komercyjnym. Dla porównania, w wysoko rozwiniętych krajach zachodnich, takich jak USA, Kanada, Szwajcaria czy Niemcy, wskaźniki wynoszą od 35% do nawet 70% populacji. Średnie ceny nieruchomości w tych krajach są rzecz jasna o wiele wyższe niż w Polsce, ale niekoniecznie to ceny decydują o mniejszym stanie posiadania.

Właściciel zmiennym jest

W Polsce w dalszym ciągu mamy do czynienia z dość niskim poziomem kultury na rynku najmu. Spora liczba właścicieli nie interesuje się polepszeniem stanu technicznego wynajętego lokalu, nie chce kupować nowych sprzętów (np. lodówki, pralki, mikrofalówki czy zmywarki) i nie inwestuje w wymianę instalacji. Zły albo przeciętny stan techniczny mieszkania nie przyciągnie stabilnego najemcy, gotowego do wynajmowania przez wiele lat.

Osoby wynajmujące miewają trudności z odzyskaniem kosztów poniesionych z tytułu napraw albo niezbędnych ulepszeń. Co dziwne, niektórzy właściciele są niechętni jakimkolwiek zmianom dokonywanym w lokalu, nawet jeśli najemca deklaruje wykonanie prac na własny koszt. Co jeszcze dziwniejsze, wynajmowane lokale są niekiedy przekazywane nieposprzątane, zakurzone, brudne, z uszkodzeniami, trwałymi i trudno usuwalnymi śladami tłuszczu, pozostawionymi przez poprzedniego najemcę. Dla nowo wprowadzających się osób jest to wyjątkowo nieprzyjemna okoliczność.

Właściciele często nie mają pomysłu ani planów na wykorzystanie mieszkania. Najłatwiej jest wynająć lokal. Niekiedy też właściciel liczy, że mieszkanie zostanie w przyszłości przejęte przez jego dzieci albo po prostu sprzedane. Najemca, zmuszony do wysłuchiwania osobistych zwierzeń niezdecydowanego właściciela lokalu, ma prawo czuć się zdezorientowany i niepewny. Z jednej strony długoletni najemca jest ceniony, z drugiej jednak – niektórzy właściciele wcale nie chcą wiązać się z najemcą na wiele lat i nie przedłużają okresu ważności umowy.

Niestety, w Polsce istnieje również przeświadczenie o tym, że najemca ma ograniczone prawo do prywatności, ponieważ mieszka w cudzym mieszkaniu. W większości umów najmu właściciele zastrzegają sobie prawo do okresowych kontroli stanu mieszkania, co w praktyce może wiązać się z wizytami ponawianymi nawet co miesiąc albo co kilka tygodni. Czasem wizyty odbywają się bez uprzedniej zapowiedzi albo pod nieobecność najemcy w lokalu – to już z kolei poważne nadużycie ze strony wynajmującego.

Innym problemem okazuje się zwrot kaucji. Zdarza się, że właściciele bezprawnie albo przywłaszczają kaucję, albo zwracają część, po potrąceniu rzekomych kosztów związanych np. ze sprzątaniem albo rzekomymi uszkodzeniami w przedmiocie najmu.

Pułapki w umowach najmu

Wiele umów najmu w prywatnym obrocie nieruchomościami zawiera niekorzystne czy wręcz szkodliwe dla najemcy zapisy. Przykładem są umowy z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia. Wielu właścicieli nie wie, że jeśli w umowie na czas określony znajdzie się zapis, że każda ze stron ma prawo wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia, taka konstrukcja kwalifikuje umowę najmu jako umowę na czas nieokreślony. Czasem właścicielowi wystarczy pretekst, żeby bez podania jakichkolwiek przyczyn wypowiedzieć umowę najmu. Przykładowo, jeśli najemca próbuje chronić swoją prywatność i ogranicza możliwość wstępu natrętnego właściciela do lokalu, wynajmujący może podjąć kroki w kierunku wypowiedzenia umowy najmu – mimo że najemca wywiązuje się ze swoich obowiązków, a lokal jest utrzymany w należytym i nienaruszonym stanie.

Właściciele niekiedy nawet nie kwapią się, by dokonywać napraw instalacji. W przypadku poważnych awarii, niezawinionych przez najemcę, to na właścicielu spoczywa obowiązek usunięcia usterki. Jeśli jednak w umowie najmu nie znajdzie się stosowny zapis dotyczący obowiązków właściciela, a umowa zostanie zawarta na czas określony, bez możliwości wypowiedzenia, najemca może mieć problemy z tego tytułu.

W umowach można spotkać zapisy, które przerzucają koszty konserwacji i odnowienia lokalu na najemcę. Zdarza się, że właściciel życzy sobie w umowie zapisu, że np. po zakończeniu stosunku najmu najemca będzie zobowiązany do odmalowania ścian, a nawet pomalowania lub wycyklinowania podłóg. Nie jest to fair, o ile najemca dba, żeby stan zużycia lokalu nie wykraczał poza użytkowanie zgodne z przeznaczeniem. Jeśli jednak meble i podłogi są zniszczone i zadrapane, właściciel ma prawo potrącić koszty szkód z kaucji albo zażądać zwrotu pieniędzy za poniesione szkody.

Nierzetelni najemcy

Nieufność właścicieli do najemców nie wzięła się znikąd. Brak perspektywy długoletniego najmu sprawia, że najemca nie czuje się zobligowany do dbania i inwestowania w wynajętą nieruchomość.

Część najemców zostawia mieszkania nieposprzątane – często ze stertami śmieci, zakurzonymi ścianami, zaniedbanymi albo uszkodzonymi sprzętami itd. Czasem najemca wyprowadza się bez uprzedzenia, urywa się z nim kontakt, a mieszkanie zostaje puste i nieopłacone. Nagminne jest również palenie w wynajmowanym lokalu, mimo zawartego w umowie najmu zakazu palenia. Klienci opowiadali mi nawet o najemcy-palaczu, który doprowadził do pożaru w wynajętej kawalerce. Właścicielka musiała wydać kilkadziesiąt tysięcy złotych na kapitalny remont, ponieważ mieszkanie nie było ubezpieczone. Właściciele po prostu często nie wiedzą, jak najskuteczniej zabezpieczyć się przed nieuczciwymi albo nierzetelnymi lokatorami.

(Nie)opłacalność najmu

Polacy są przyzwyczajeni do określonych miejsc, z którymi są związani, np. za sprawą pochodzenia, miejsca zamieszkania czy miejsca pracy. Niewielka liczba aktywnych zawodowo Polaków dojeżdża do pracy więcej niż 20 km. Oczywiście sytuacja dynamicznie się zmienia, ponieważ coraz więcej firm (np. LG, Amazon) organizuje transport pracowników z miejscowości oddalonych nawet o 40-50 km od zakładu pracy. Jednak zwykle w dużych miastach mieszkańcy chcą mieć jak najlepszy dostęp do miejsca zatrudnienia.

Z badań Instytutu Gallupa z 2013 r. wynika, że w latach 2008-2013 do innej miejscowości lub regionu przeprowadziło się zaledwie 6-10% Polaków. Raporty wskazują, że Polacy zmieniają miejsce stałego pobytu od 2 do 5 razy w życiu. Dla porównania, Amerykanie przeprowadzają się średnio więcej niż 10 razy.

Stosunkowo niewielka mobilność Polaków sprawia, że o wiele korzystniej jest posiadać własne mieszkanie lub dom, niż wynajmować. Wynajem opłaca się osobom, których praca jest oparta na wyjazdach i delegacjach. Tacy najemcy zwykle nie założyli rodziny albo wcale tego nie planują. Czasem są to pracownicy, którym wynajem częściowo lub w całości opłaca firma, a także ludzie, których sytuacja zawodowa i życiowa nie jest jeszcze ustabilizowana.

Paradoksalnie, również wynajmowanie mieszkania czy pokoju przez studentów jest niekoniecznie opłacalne. Przykładowo wynajem jednoosobowego pokoju w dobrym standardzie za ok. 1000 zł, plus miesięcznie opłaty, może w ciągu 5 lat wynieść nawet 81 000 zł. Jeśli rodziców stać na zakup mieszkania dla swojego dziecka, z pewnością jest to inwestycja warta rozważenia.