W wielu małżeństwach żona lub mąż dysponują na przykład podarowaną przed ślubem przez rodziców działką. Małżonkowie przeznaczają ją pod budowę domu, sfinansowaną ze środków pochodzących ze wspólnego majątku. Dla Ciebie to oczywiste, że dom wybudowany został za kredyt, który zaciągnęliście i spłacaliście wspólnie w czasie trwania małżeństwa, a więc dom jest wspólny. Czy zawsze jednak pozyskana przy pomocy takich środków nieruchomość jest wspólnym majątkiem małżeństwa?

Jak własność działki wpływa na własność domu?

Aby móc ustalić, do kogo będzie należał dom po rozwodzie, musimy odpowiedzieć sobie na pytanie, do kogo należy działka. Stosownie do art. 33 pkt 2 k.r.o., do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej. Tak będzie w przypadku, gdy jedno z małżonków otrzymało działkę w darowiźnie lub w spadku. Wchodzi ona zatem co do zasady do jego majątku osobistego.

W polskim prawie obowiązuje jednak zasada superficies solo cedit, czyli wszystko, co jest na trwałe związane z gruntem, stanowi własność właściciela gruntu. Wobec tego dom po rozwodzie, nawet stawiany wspólnymi siłami małżonków, z mocy prawa staje się własnością tego, któremu przypada własność gruntu. Nie zmienia tego fakt, że dom został zbudowany w trakcie trwania małżeństwa i obowiązywania ustawowej wspólności małżeńskiej.

Kiedy drugie z małżonków może być współwłaścicielem wspólnie wybudowanego domu?

W sytuacji, gdy działka oraz postawiony na niej dom należy do jednego z małżonków, drugie  posiada jedynie uprawnienie do zamieszkiwania w nim. Jak stanowi art. 28 zd. 1 k.r.o. – jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Powyższą sytuację można jednak zmienić.

Rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej na nieruchomość

Na podstawie art. 47 § 1 k.r.o. małżonkowie mogą przez umowę rozszerzyć wspólność ustawową. Dotyczy to m.in. przedmiotów majątkowych należących do majątku osobistego jednego z małżonków, w tym nabytych przez darowiznę. Co istotne, umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa. Jednak jej skuteczność i moc prawna zaczną obowiązywać dopiero od daty ślubu. Jeśli małżonkowie nie przewidzieli konieczności spisania przed ślubem intercyzy, mogą równie dobrze podpisać ją później.

Darowizna lub sprzedaż udziału drugiego z małżonków w nieruchomości

W takim przypadku, dom po rozwodzie stanie się przedmiotem współwłasności ułamkowej. Udział w tej współwłasności wejdzie w skład majątku osobistego obdarowanego małżonka. Każdy z małżonków nabywa więc prawo do „swojej” części domu i może takim udziałem rozporządzać już w trakcie trwania małżeństwa.

Trzeba pamiętać, że wszystkie z wyżej wymienionych umów należy zawierać w formie aktu notarialnego.

Małżonek bez prawa własności

Gdy małżonek nie zamierza dzielić się nieruchomością, współmałżonek w razie podziału majątku nie nabywa żadnych praw do nieruchomości. Co jednak, gdy dom zbudowano ze środków pochodzących z majątku wspólnego małżonków (np. wspólnie zaciągniętego kredytu)? Budynek ten należy traktować jako nakład z majątku wspólnego na nieruchomość stanowiącą odrębny majątek jednego z małżonków.

W razie ustania wspólności ustawowej małżeńskiej nakład ten, tak jak wszelkie inne składniki majątku wspólnego, wlicza się do objętej podziałem masy majątkowej. Do podziału nie wchodzi więc budynek jako odrębny przedmiot majątkowy, lecz wierzytelność pieniężna stanowiąca równowartość dokonanego nakładu. Mówiąc krótko, do podziału wchodzi wartość domu.

Żądanie to można zgłosić w czasie postępowania o podział majątku wspólnego. Jednak aby podział był możliwy, należy znieść ustawową wspólność małżeńską. Może to nastąpić na skutek orzeczenia rozwodu, separacji, sądowego orzeczenia o rozdzielności majątkowej lub zawarcia umowy małżeńskiej majątkowej.

Sposoby rozliczenia nakładu

W  postępowaniu o podział majątku wspólnego małżonek, który dokonał budowy na gruncie stanowiącym majątek odrębny swojego współmałżonka może żądać:

  • Zasądzenia kwoty odpowiadającej części wartości nakładu

Jeżeli udziały małżonków są równe, to sąd zasądzi na rzecz małżonka niebędącego właścicielem gruntu spłatę w wysokości połowy wartości budynku.

  • Przyznania mu innych przedmiotów z majątku wspólnego odpowiadających wartościowo tej kwocie

Nie można wykluczyć, że małżonek, który jest właścicielem nieruchomości, nie ma wystarczających środków na spłatę. W ramach rozliczenia pozostawia więc drugiemu małżonkowi np. samochód czy inne wartościowe rzeczy.

  • Wykupu części nieruchomości zajętej pod budynek wzniesiony kosztem majątku wspólnego, odpowiadającej jego udziałowi w majątku wspólnym

W praktyce wygląda to tak, że małżonek odkupuje od współmałżonka połowę działki, na której dom jest posadowiony. Następnie należy fizycznie podzielić dom na pół. Takie rozwiązanie jednak nie dla wszystkich byłych małżonków jest korzystne, gdyż pomimo rozwodu małżonkowie nadal bardzo często będą się spotykać. Zostaną w końcu sąsiadami, a ponadto nie każdy dom po rozwodzie da się fizycznie podzielić na pół. Po podziale powinny bowiem powstać dwa oddzielne mieszkania.

Jak widać, istnieje wiele sposobów, by podzielić majątek po rozwodzie. Nawet jeżeli sytuacja jest dość skomplikowana i dom wspólnie budowany przez małżonków w świetle prawa należy tylko do jednego z nich. Należy jednak pamiętać, że w sytuacji, gdy sąd nakazał spłatę poniesionych nakładów, nie jest już możliwe wysunięcie żądania o przeniesienie na jednego z małżonków udziału w nieruchomości należącej do majątku osobistego drugiego z małżonków. Zatem już na początku postępowania o podział majątku należy zastanowić się, jaki sposób podziału nas interesuje.