Które dzielnice we Wrocławiu są warte zainteresowania osób planujących zakup mieszkania? Praktyka biura WGN wskazuje na to, że największym powodzeniem cieszą się Krzyki oraz Fabryczna. Im bliżej centrum, tym lepiej. Ale nawet peryferyjne lokalizacje okazują się coraz bardziej atrakcyjne dla kupujących. Co decyduje o ich wyborze?

Ceny na rynku pierwotnym

Ważnym czynnikiem, który ma wpływ na wybór mieszkania, jest cena, a jeszcze ważniejszym – jeśli klient myśli o inwestycji – stosunek ceny do oczekiwanego zysku. Poszczególne dzielnice we Wrocławiu mogą pod tym względem różnić się od siebie.

Niejeden agent nieruchomości mógłby opowiedzieć dziesiątki anegdot o klientach, którzy poszukują taniego mieszkania w dobrej lokalizacji. Jeszcze niedawno, prawie jak mantra powtarzały się zapytania typu: „szukam mieszkania we Wrocławiu, w celach inwestycyjnych, do 200 tys. zł, dwupokojowego, najlepiej Krzyki, okolice Sky Towera” albo „szukam mieszkania do 4000 zł / m2 w centrum”. Ceny mieszkań w dużych miastach stopniowo idą w górę i oferty „mieszkanie w centrum za 200 tysięcy” czy „tanie lokum – 4500 zł / m2” są dziś prawie nieosiągalne na lokalnym rynku. Okazje spotyka się coraz rzadziej.

Stawki na rynku pierwotnym, w obrębie szeroko rozumianego centrum Wrocławia (Stare Miasto, Śródmieście, Krzyki – obręb Południe, okolice Magnolii, Grabiszyńska), osiągnęły już tak wysoki poziom, że aż dziw, że nie odstraszają klientów. Wahają się obecnie od 6,5 tys. do nawet 22 tys. zł za m2. Wiele inwestycji w centrum przekracza 8-9 tys. zł / m2. Ceny poszybowały także na rynku wtórnym. Całkiem niedawno pośredniczyłem w sprzedaży gustownie wyremontowanego, niespełna 40-metrowego mieszkania w bloku z wielkiej płyty, w okolicach Sky Towera, które sprzedało się za ponad 7600 zł / m2.

Inwestycja mieszkaniowa

Ceny mogą na pierwszy rzut oka odstraszać, jednak to tylko jedna strona medalu. Z drugiej bowiem – stopa zwrotu z inwestycji w dobrej klasy mieszkanie czy apartament w centrum Wrocławia może okazać się bardziej niż satysfakcjonująca. Zazwyczaj wynajmujący mogą w skali roku spodziewać się średnio 5-procentowego zwrotu z inwestycji. To sporo. Jeśli zdecydujemy się na najem krótkoterminowy, stopa zwrotu może być wyższa nawet o kilkanaście procent.

Jeśli klient kieruje się w swoim wyborze kryterium zysku, proponuję, żeby wybrał nawet droższe mieszkanie, ale w atrakcyjniejszej lokalizacji. Aktualnie najlepsze pod wynajem są rejony Placu Grunwaldzkiego, Sky Towera, Aquaparku i – tradycyjnie – Stare Miasto. Chętnych na wynajem nie zabraknie, zwłaszcza wśród studentów i cudzoziemców, przyzwyczajonych do życia w centrum miasta, a także turystów, znudzonych dużymi i coraz droższymi hotelami.

Własne mieszkanie: najistotniejszy jest komfort życia

Dominującą grupę klientów w dalszym ciągu stanowią osoby poszukujące nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe. Tacy nabywcy rzadko wybierają drogie lokalizacje i na ogół interesują się nowymi inwestycjami, oddalonymi od centrum o parę, a nawet paręnaście kilometrów. Które osiedla są najciekawsze? Patrząc pod względem komfortu życia i łatwości dostępu do komunikacji, warte wyróżnienia są m.in. Żerniki, Klecina i Różanka.

Żerniki

Żerniki zyskały popularność dzięki powstającemu od kilku lat, wspólnemu przedsięwzięciu deweloperów i lokalnego samorządu pod nazwą „WUWA 2”, który ma nawiązywać do słynnego modelowego osiedla wielorodzinnego WUWA, powstałego na przełomie lat 20. i 30. ubiegłego wieku na wrocławskim Sępolnie. Miejsce z pewnością jest warte uwagi. Blisko znajduje się węzeł Autostradowej Obwodnicy Wrocławia, która zapewnia dojazd samochodem do Długołęki albo Bielan Wrocławskich w praktycznie 10 minut. Na Żernikach i pobliskich Stabłowicach rozbudowuje się także infrastruktura handlowo-usługowa i komunikacyjna, nieopodal powstał nowy szpital, a dodatkowo dojazd tramwajem do centrum miasta nie powinien zajmować więcej niż 15-20 minut.

Klecina

Klecina to jedno z lepiej skomunikowanych, peryferyjnych osiedli Wrocławia, posiada dostęp do komunikacji autobusowej i tramwajowej, bliską odległość do wyjazdu na autostradę A4 oraz tereny zielone w sąsiedztwie (np. Park Kleciński, tereny nad rzeką Ślezą). Sporo nowych osiedli już powstało na Klecinie – teraz pora na następne, budowane kolejno przez największych deweloperów: Temar, Murapol i Archicom. Dodatkowym atutem jest rozwinięta infrastruktura osiedlowa (punkty usługowe, sklepy) i komercyjna (biurowce, lokale usługowe, duże pawilony handlowo-usługowe).

Różanka

Różanka na pewno jest ciekawą alternatywą dla każdego, kto ceni bliskość rzeki, dobry dostęp do ciekawych terenów spacerowych wzdłuż Odry, a jednocześnie łatwość dostępu do infrastruktury usługowej, komunikacyjnej i drogowej. Szybko można stąd dojechać i do centrum miasta, i do Mostu Milenijnego, będącego częścią tzw. śródmiejskiej obwodnicy Wrocławia.

dzielnice we Wrocławiu

Peryferia czy centrum?

Z powodu wzrostu cen na rynku nieruchomości, wielu ludzi rezygnuje z zakupu mieszkania. Często jest tak, że klient zainteresowany kupnem w ogóle nie bierze pod uwagę innych lokalizacji niż te najbliższe: okolice Sky Towera, Szczepin, Plac Grunwaldzki.

Warto jednak podkreślić jedną rzecz: jeśli klient poszukuje nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe, a dysponuje ograniczonym budżetem, to musi mieć świadomość swoich możliwości co do wyboru mieszkania w danym momencie koniunktury na rynku. Kiedy nabywca z mniej zasobnym portfelem nie wyobraża sobie zakupu w innym rejonie niż ten, który jest najbardziej dogodny, prawdopodobnie nie pozostanie mu nic innego, jak wynajmować mieszkanie. W dłuższej perspektywie czasowej zawsze jest to mniej korzystne niż posiadanie własnego lokum.

Z powodu wysokich cen lokalizacje do tej pory uznawane za peryferyjne zyskują rzesze nowych mieszkańców. Są to: Jagodno, Wojszyce, Księże Wielkie, Poświętne, Lipa Piotrowska, Stabłowice, Złotniki, Marszowice i Leśnica, a nawet Jerzmanowo, Brochów i Bieńkowice. W ostatnich latach zaczęły się one mocno rozbudowywać, a za sprawą dużo atrakcyjniejszych cen zyskały także uwagę kupujących. W pewnym momencie zaczęły powstawać inwestycje deweloperskie także na Zakrzowie, Praczach Odrzańskich; bardzo dużo inwestycji rozpoczęto na Muchoborze Wielkim, w sporej odległości od najbliższych przystanków komunikacji publicznej.

Jakich mieszkań szukać?

We Wrocławiu warto szukać ofert stosunkowo tanich mieszkań, np. w starej, przedwojennej zabudowie. Ogrzewanie gazowe nie musi być wadą mieszkania i nie zawsze generuje dużo większe koszty utrzymania mieszkania. Często też ceglane kamienice, zwłaszcza w dzielnicy Krzyki, są dość dobrze utrzymane i w niezłym stanie technicznym. Można oczekiwać, że na niektórych osiedlach o starszym budownictwie cena za m2 będzie niższa o kilka, a nawet kilkanaście procent w stosunku do średnich cen. Nie jest to co prawda regułą, bo sporo zależy od stanu i standardu mieszkania, ale niekiedy udaje się znaleźć atrakcyjne mieszkanie do częściowego remontu albo odświeżenia, które będzie znacznie tańsze niż większość aktualnych na rynku ofert. To jednak zależy od nastawienia i indywidualnych preferencji klienta.