Stolica Polski rozwija się niezwykle dynamicznie. Tak duże tempo wzrostu sprawia, że na planistach miejskich ciąży coraz większa odpowiedzialność. Muszą oni analizować układy zarówno nowych osiedli, jak i tych mocno rewitalizowanych. Michał Spodymek z GOESTE Nieruchomości analizuje dla nas w skrócie mapę Warszawy pod kątem tego, gdzie już dziś warto kupić mieszkanie.

Aktualnie ceny warszawskich nieruchomości osiągają rekordowe poziomy i póki co nic nie wskazuje na to, aby w najbliższym czasie coś miało się zmienić. Zasady są dość podobne do tych obowiązujących w wielu innych aglomeracjach. Jeśli chodzi o mieszkanie w Warszawie, najdrożej jest w centrum, a czym od niego dalej, tym taniej. Bywają jednak wyjątki od tej reguły – w miejscach bardziej oddalonych od głównej części miasta również można spotkać bardzo wysokie ceny.

Pod względem rynku nieruchomości w stolicy od dawna istotną granicę wyznaczała linia Wisły. Mieszkania położone na jej lewym brzegu cieszyły się do tej pory zdecydowanie większą popularnością niż usytuowane po drugiej stronie rzeki. Te ostatnie odznaczały się również sporo niższą ceną – i to pomimo bliskiej odległości od centrum. Obecnie sytuacja się zmienia, a różnice w popycie oraz cenie w przypadku obu grup nieruchomości wyrównują się.

Warszawa na małą kieszeń

W przypadku kupców ze stosunkowo niewielkim budżetem najlepszą ofertę stanowić będą nieruchomości położone w miejscowościach granicznych, które niebawem zapewne zostaną wchłonięte przez Warszawę. Dotyczy to szczególnie północno-wschodniej części stolicy i okolic (Jabłonna, Marki, Ząbki). Można tam znaleźć nowe osiedla zlokalizowane blisko terenów zielonych i posiadające całkiem sensowne połączenie z centrum miasta. Decydując się na taką lokalizację, zdecydowanie lepiej jednak być osobą mobilną. Przy czym znaczna odległość od centrum nie powinna nikogo zrażać. Paradoksalnie koszty dojazdu w takim przypadku mogą wynieść mniej niż ze zdecydowanie droższych i bardziej popularnych części miasta. Wynika to z rozmieszczenia środków komunikacji, np. Szybkiej Kolei Miejskiej.

Gdzie z nieco większym budżetem?

W tej grupie najczęściej znajdują się ludzie świeżo po studiach. Nie jest to oczywiście reguła, jednak zwykle młodym ludziom zależy na tym, by być już na swoim, wobec czego rozglądają się za pierwszym własnym lokum. W nieco wyższym segmencie cenowym ponownie figurują nieruchomości położone w prawobrzeżnej części Warszawy, np. na Białołęce lub Wawrze. To dzielnice o dużej powierzchni i sporych możliwościach rozwoju, m.in. ze względu na istniejącą na ich terenie znaczną ilość terenów zielonych. W okolicy granic tych dzielnic przewidziane są w przyszłości stacje metra, czyli czynniki silnie cenotwórcze. Wawer posiada dodatkowo dostęp do kolejki podmiejskiej, ale ze względu na rozległość terenu nie z każdego miejsca jest do niej blisko.

Ze względów budżetowych wiele osób nabywających swoje pierwsze mieszkanie wybiera Ursus i Włochy. Te skrajne osiedla usytuowane w zachodniej części Warszawy mają ten atut, że są położone blisko działającej już obwodnicy oraz zjazdów na autostradę. Dodatkowo w ciągu dnia szybka kolej podmiejska stwarza tam wygodne połączenie z centrum miasta.

Kolejna grupa atrakcyjnych cenowo dzielnic to Bemowo oraz Bielany. Można tam jeszcze nabyć nieruchomość w stosunkowo dobrej cenie. Jednocześnie dzielnice te już są lub niebawem będą skomunikowane z centrum za pomocą metra. Pamiętajmy jednak, że sam fakt, iż dzielnica posiada dostęp do nitki metra, nie znaczy, że z każdej położonej na jej terenie inwestycji jest blisko do stacji. Warto zwrócić na to uwagę, szczególnie gdy nie zna się jeszcze dobrze miasta. Deweloperzy prześcigają się bowiem w kreatywnych nazwach i opisach inwestycji – nie raz spotykamy się w nich z wyrazem „metro”, po czym okazuje się, że z danej lokalizacji do najbliższej stacji jest dobre 10 minut marszu. Na drugim brzegu Wisły popularne są dzielnice Grochów, Gocław oraz Targówek. Podobnie jak w przypadku poprzednich adresów tutaj również odnajdziemy mieszankę starego i nowego budownictwa. Przy tak silnym nacisku urbanizacyjnym zagęszczenie jest nieuniknione.

Najdroższe lokalizacje

Ceny rzędu ponad 10 tys. zł za m2 mieszkania coraz częściej spotkamy na Mokotowie, Żoliborzu, Woli, Ochocie, Saskiej Kępie czy w Wilanowie. Poza ostatnią, wszystkie te dzielnice bezpośrednio graniczą ze Śródmieściem – stąd tak wysokie ceny położonych w ich granicach nieruchomości. Każda z dzielnic obejmuje również starsze osiedla złożone z kamienic lub przedwojennych willi – i to właśnie tego rodzaju budownictwo jest najbardziej cenione wśród nabywców. Filtry, północna część Saskiej Kępy, Stary Mokotów, Stary Żoliborz, Bliska Wola, Powiśle to miejsca, w których całkiem nowe budynki pojawiają się sporadycznie, a lokale z rynku wtórnego, szczególnie te utrzymane w dobrym stanie, osiągają niespotykane ceny.

Ale są miejsca jeszcze droższe. Konstancin oraz Podkowa Leśna to podwarszawskie miejscowości, w których średnia cena nieruchomości jest zdecydowanie najwyższa. To najprawdopodobniej również najdroższe lokalizacje w całej Polsce. Obie miejscowości charakteryzuje ciche otoczenie, duża ilość terenów zalesionych oraz równie piękne, co drogie rezydencje.

Przyda się pomoc specjalisty

Podsumowując, odpowiedź na pytanie, gdzie kupić mieszkanie w Warszawie, jest złożona. Wszystko zależy od aktualnej sytuacji życiowo-zawodowej kupca oraz od przeznaczenia nieruchomości. Jeśli ktoś lubi ciszę, powinien uciekać na obrzeża – warto jednak pamiętać, że w ciągu najbliższych lat ceny mieszkań będą tam najprawdopodobniej rosły. Jeśli natomiast ktoś ceni sobie czas i nie chce długo dojeżdżać do pracy czy na wieczorną aktywność, powinien pomyśleć o okolicach centrum. Osoby rozważające zakup inwestycyjny z myślą o wynajmie długoterminowym powinny kierować się infrastrukturą komunikacyjną, gdyż właśnie na to w pierwszej kolejności zwracają uwagę najemcy. Przy każdej z tych decyzji warto współpracować z agentem nieruchomości, który może dysponować dużo większą ilością informacji o danej okolicy lub o firmie, która budowała wybrane budynki.