Istnieje wiele czynników, które determinują ofertową oraz transakcyjną cenę mieszkania. Poza oczywistymi zmiennymi, takimi jak powierzchnia lokalu, standard wykonania oraz wykończenie, coraz większą rolę odgrywa lokalizacja danej inwestycji.

Lokalizacja, czyli punkt wyjścia do wartości rynkowej danej inwestycji

Jednym z najistotniejszych czynników wpływających na cenę mieszkania niewątpliwie jest jego lokalizacja. To właśnie ona bardzo często determinuje charakter całej inwestycji. Określa, czy będzie to apartamentowiec położony wśród zieleni, czy też blok w poprzemysłowej dzielnicy, gdzie trudno o ładny widok z okna mieszkania.

Należy mieć świadomość, że potencjalny nabywca znacznie bardziej ceni sobie nieruchomość położoną w modnej i spokojnej dzielnicy miasta. Jeszcze lepiej, gdy znajduje się ona blisko terenów zielonych oraz z dogodnym dojazdem do centrum miasta. Znacznie trudniej znaleźć nabywcę nieruchomości, która nie znajduje się blisko jakiegokolwiek skweru czy parku. Dodatkowa przeszkoda to utrudniony dojazd do centrum miasta czy najważniejszych punktów i miejsc w okolicy oraz lokalizacja blisko zakładów przemysłowych, generujących hałas i innego typu uciążliwości.

Dogodna lokalizacja = wyższy koszt?

W obecnej chwili inwestorzy i deweloperzy mają coraz większy problem z pozyskaniem atrakcyjnych gruntów pod inwestycje. Ceny działek, które są dostępne, osiągają coraz wyższe kwoty. Ma to bezpośredni wpływ na koszty i w konsekwencji przekłada się na finalną cenę mieszkań.

Zatem im ciekawsza lokalizacja dla potencjalnych nabywców, tym wyższa cena danej nieruchomości. Jak duże mogą być różnice pomiędzy inwestycjami o takim samym standardzie i powierzchni, ale innej lokalizacji? Dobitnie świadczą o tym przykłady z największych polskich miast. W Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu, Krakowie czy Poznaniu transakcyjne ceny nieruchomości na obrzeżach miasta i tych położonych blisko centrum mogą różnić się ponad dwukrotnie. Przy aktualnych, bardzo wysokich cenach może to być różnica nawet 4000-5000 złotych za m2 danego mieszkania.

Należy mieć świadomość, że dla każdego z nas określenie „atrakcyjna lokalizacja” może oznaczać zupełnie co innego. Dla osoby szukającej mieszkania w spokojnej okolicy, ciszy i bliskości natury, mieszkanie przy parku będzie idealnym rozwiązaniem. Odległość od centrum miasta nie jest już tak znacząca. Z kolei dla osób młodych, które chcą mieć na wyciągnięcie ręki wszystko, co oferuje duże miasto, priorytetem może być bliskość rynku, uczelni, kin czy teatrów. Atrakcyjna lokalizacja jest zatem pojęciem względnym, które ma jednak ogromne znaczenie, jeśli bierzemy pod uwagę cenę mieszkania.

Atrakcyjność okolicy i otoczenie nieruchomości

W wielu polskich miastach można już mówić o tak zwanych modnych dzielnicach. Tam zarówno ceny ofertowe, jak i transakcyjne są wyższe od cen pozostałych lokalizacji. Tego rodzaju modne dzielnice to np. Wilanów w Warszawie czy Krzyki we Wrocławiu. Za ową modą idą ceny gruntów. Dzisiaj w wielu przypadkach osiągają horrendalne wartości – co nie pozostaje bez znaczenia przy wycenach nieruchomości.

Jednak nie sama lokalizacja wpływa na cenę mieszkania. Ważna jest również atrakcyjność najbliższej okolicy i otoczenie konkretnej nieruchomości. Weźmy za przykład inwestycję zlokalizowaną w ścisłym centrum miasta, w pobliżu starych i zaniedbanych zabudowań. Mimo to inwestor zadbał o zachęcające urządzenie otoczenia – teren osiedla jest odgrodzony, są strzeżone parkingi naziemne oraz podziemne, zapewniono także o zieloną przestrzeń wspólną. Takie inwestycje w znaczący sposób podnoszą jakość życia na danym osiedlu, choć wiążą się ze wzrostem ceny danych nieruchomości.

Może wystąpić także odmienna sytuacja. Inwestycja położona jest w śródmieściu, w sąsiedztwie starych kamienic i dziurawych ulic, gdzie sąsiedztwo można uznać wręcz za patologiczne, a inwestor nie zadbał o odpowiednią organizację najbliższego otoczenia. Wówczas okolica będzie miała negatywny wpływ na wycenę tej nieruchomości i może wpłynąć na obniżenie finalnych cen transakcyjnych.

Co oznacza dla nas atrakcyjność danej okolicy?

Wiemy już w jaki sposób lokalizacja i otoczenie danej inwestycji wpływają na jej wycenę. Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości musimy zatem odpowiedzieć sobie na kilka pytań: czym jest dla nas owa atrakcyjna okolica, jaki styl życia preferujemy i jak wygląda nasze życie zawodowe oraz rodzinne? Pamiętajmy również o tym, że w dzisiejszych ofertach, szczególnie jeśli chodzi o rynek pierwotny, w praktycznie każdym opisie nowopowstałego osiedla możemy znaleźć informacje, iż jest ono atrakcyjnie zlokalizowane. Jeśli owa atrakcyjność będzie zgodna z naszą definicją, a warunki cenowe nie będą znacznie zawyżone – warto bliżej przyjrzeć się ofercie.