System TBS przez lata stanowił realną odpowiedź na problemy mieszkaniowe Polaków. Mieszkania budowane przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego pozwalały na zamieszkanie w nowym lokalu, którego nie trzeba było wykupywać na własność. Jednak podobnie jak w innych przypadkach, także tu zmieniająca się sytuacja życiowa czy rodzinna czasem wymusza zmiany. Pojawia się zatem pytanie, czy sprzedaż mieszkania z TBS-u jest możliwa, a jeśli tak, to jakie warunki należy spełnić.

Charakterystyka umów z TBS-ami

TBS-y zostały powołane do życia na mocy powstałej w 1995 roku ustawy o wspieraniu budownictwa mieszkaniowego. W zasadzie do dzisiaj Polska cierpi na deficyt mieszkań, dlatego ustawodawca już w latach 90. wprowadził różne formy wspomagania budownictwa. Chodziło o to, by zmniejszyć wspomniany deficyt oraz by zaspokoić potrzeby mieszkaniowe obywateli. Początkowo, by móc zamieszkać w lokalu, każdy z mieszkańców inwestycji firmowanej przez instytucje budownictwa społecznego opłacał jedynie określonej wysokości wkład. Od kilku lat istnieje również możliwość partycypacji, która jest równoważna prawu do dysponowania lokalem mieszkalnym. Partycypacja ta oznacza wkład finansowy w inwestycję, przy czym taki wkład może ponosić zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna, np. pracodawca, który w ten sposób chce zapewnić mieszkania swoim pracownikom.

Mieszkania w budownictwie społecznym

Na mieszkania w systemie budownictwa społecznego decydują się głównie osoby, które nie chcą być obciążone kredytem hipotecznym lub których dochody nie pozwoliłyby na otrzymanie takiego kredytu. W tym przypadku najemca, który może zamieszkać w lokalu mieszkalnym, ponosi część kosztów budowy danej inwestycji mieszkaniowej. Jego wkład, zwany partycypacją, nie przekracza 30% wartości lokalu mieszkalnego. Co miesiąc najemca płaci również czynsz, który w porównaniu z lokalami własnościowymi jest dużo wyższy. Najemca musi być osobą fizyczną, która spełnia dodatkowe kryteria, w tym również dochodowe, nie może również posiadać tytułu prawnego do dysponowania innym lokalem mieszkalnym w tym samym mieście. Ten warunek musi być zachowany nie tylko w dniu podpisania umowy z inwestorem społecznym, ale również przez cały czas korzystania z umowy najmu. Stosuje się również praktykę wpłacania kaucji – zwykle w wysokości dwunastokrotności miesięcznego czynszu – na wypadek zniszczenia lokalu. Kaucja może zostać zwrócona w momencie rozwiązania umowy, pod warunkiem, że najemca oddaje lokal w stanie niezmienionym.

O czym należy pamiętać, sprzedając mieszkania?

Początkowe przepisy o TBS-ie nie pozwalały na zbycie partycypacji najmowanego lokalu. Zmieniły to przepisy wprowadzone w 2011 roku, które umożliwiły również wydzielanie mieszkań w obrębie inwestycji i przenoszenie prawa własności na partycypantów, jednak ze względu na dodatkowe prawne obwarowania sam proces nie jest łatwy. Wykupić lub sprzedać lokal można jedynie w przypadku, gdy ma on więcej niż pięć lat. Aby dokonać cesji z prawa do lokalu na warunkach wynikających z kodeksu cywilnego, zazwyczaj potrzebne jest również uzyskanie zgody Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Warto pamiętać, że „sprzedaż” mieszkania w tym rodzaju budownictwa oznacza prawne przejęcie partycypacji. Inne przepisy obowiązują partycypantów będących osobami fizycznymi, a inne najemców prywatnych.

Sprzedaż mieszkania a zgoda TBS-u

Zgodnie z zapisami ustawy, co do zasady osoba fizyczna powinna uzyskać od Towarzystwa Budownictwa Społecznego zgodę na zbycie mieszkania. Prawo do najmowanego lokalu mieszkalnego może być przeniesione jedynie w przypadku osób fizycznych. Osoba taka musi być stroną umowy w sprawie partycypacji kosztów, zatem konieczna staje się zgoda od Towarzystwa, tak aby nowy najemca podpisał z nim odpowiednią umowę i jednocześnie stał się nowym najemcą lokalu. Rzeczone mieszkanie musi mieć co najmniej 5 lat. Decyzję o wyodrębnieniu prawa do najmowanego lokalu podejmuje walne zgromadzenie wspólników lub akcjonariuszy.

Dużym problemem jest jednak ustalenie wartości mieszkania oraz wysokości kwoty partycypacji. Pierwszy problem, na jaki napotykają najemcy zainteresowani sprzedażą mieszkania, to dość wysoka cena mieszkania wskazywana przez Towarzystwo. Zwykle jest to cena zbieżna z ceną rynkową. Stanowi to jawne zaprzeczenie idei budownictwa społecznego, które ma być tanie i dostępne dla osób gorzej sytuowanych. Kolejna kwestia sporna to wysokość partycypacji. Większość Towarzystw zgadza się, aby wypłacić najemcy jedynie taką kwotę, jaką ten wpłacił początkowo. Tymczasem sami najemcy podkreślają, że ponosząc comiesięczne obciążenia z tytułu czynszu, dokonywali również wpłat na poczet mieszkania. Uzyskanie zgody Towarzystwa kończy się podpisaniem umowy cesji, w której wskazuje się wysokość odstępnego i określa termin, w jakim kwota ta ma zostać uiszczona.

Osoba prawna jako partycypant

W części inwestycji partycypantami bywają osoby prawne. Zwykle są to pracodawcy. Tacy partycypanci mogą przenosić prawo własności na wskazanych najemców bez uzyskiwania zgody TBS-u. Brak zgody inwestora był wcześniej możliwy jedynie w przypadku lokali, które wybudowano po zaciągnięciu kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Zatem prawo zbywania partycypacji bez konieczności uzyskania zgody Towarzystwa posiadają jedynie osoby prawne.