Niezależnie od tego czy pod uwagę bierzemy mieszkanie, lokal usługowy czy dom wolnostojący, proces wyceny musi zostać przeprowadzony zgodnie z obowiązującymi zasadami. Czynników, które wpływają na finalną wycenę nieruchomości jest wiele. Podejmując się samodzielnej wyceny lokalu, należy pamiętać o aspektach, które w najbardziej istotny sposób wpływają na jego wartość.

Co wpływa na wartość nieruchomości?

Jak prawidłowo wycenić nieruchomość? Najpierw należy zdać sobie sprawę z różnicy między pojęciami cena a wartość (które bardzo często są mylone i stosuje się je wręcz zamiennie). Wartość nieruchomości to obiektywny miernik walorów rynkowych lokalu, który wyraża się za pomocą pieniędzy. To właśnie wartość, a nie cena, stanowi realne odzwierciedlenie wyceny nieruchomości.

Na wartość nieruchomości mają wpływ zarówno czynniki obiektywne, jak i subiektywne. Co więcej – każdy czynnik może być rozpatrywany w obu tych znaczeniach. Na przykład lokalizacja, czyli odległość od centrum, komunikacja z innymi dzielnicami miasta czy wynikające z tych czynników bezpieczeństwo. Dla każdego może to oznaczać coś innego – dla singla istotna jest bliskość atrakcji i rozrywek, z kolei dla młodych rodziców prym wiedzie odległość od spokojnego parku czy przedszkola.

Do tzw. twardych czynników zalicza się, poza wspomnianą już lokalizacją, typ nieruchomości, metraż powierzchni użytkowej, standard wykończenia oraz udział w częściach wspólnych i dodatkowych (ogródki, garaże, parkingi itp.).

Rynek warunkuje ceny

Należy mieć świadomość, że wycena każdej nieruchomości musi odbywać się w odniesieniu do rynku, na którym dana nieruchomość funkcjonuje. Wycena nieruchomości – mieszkalnia, lokalu czy domu – nie może odbyć się bez wzięcia pod uwagę wycen analogicznych lokali, czyli takich, których metraż, lokalizacja i standard wykończenia są podobne.

Przed rozpoczęciem wyceny warto zapoznać się z ofertami podobnych nieruchomości w najbliższej okolicy. Ten sam lokal położony w różnych lokalizacjach może mieć różną wartość. Po przeprowadzonej analizie będziemy wiedzieli, czy w danej okolicy jest duża podaż, a także jaki jest poziom cen ofertowych. Nie jest to jednak jednoznaczne z cenami transakcyjnymi, które w dużo większym stopniu odpowiadają wartości rynkowej nieruchomości.

Na co zwrócić uwagę przy wycenie nieruchomości?

Aby samodzielna wycena była jak najbliższa rzeczywistej wartości nieruchomości, warto korzystać z różnych dostępnych źródeł i narzędzi.

Przede wszystkim powinno się sprawdzić otoczenie nieruchomości – odległość od okolicznych sklepów, aptek, lokali usługowych a także ciągów komunikacyjnych (w tym dróg, przystanków autobusowych i tramwajowych) oraz ich liczbę. Istotny jest również dostęp do parkingu, oświetlenie dróg oraz informacje na temat korków. Każdy typ klienta zwraca uwagę na inne czynniki, dlatego lepiej przygotować informacje o wszelkiego typu udogodnieniach i odległości od różnego rodzaju miejsc, np. parków, przychodni lekarskich itd.

Należy również oszacować wszystkie działania, które zostały podjęte w celu zwiększenia wartości inwestycji, jeśli takie zostały przez nas przeprowadzone. Idealnym przykładem są wszelkiego typu remonty oraz doposażenia danego lokalu.

Mając wiedzę na temat naszej nieruchomości oraz cen ofertowych i transakcyjnych analogicznych ofert, będziemy w stanie wycenić nasze mieszkanie, lokal czy dom w sposób jak najbardziej obiektywny.

Czy warto skorzystać z usług profesjonalnego rzeczoznawcy majątkowego?

Teoretycznie proces wyceny nieruchomości nie wydaje się być aż nadto skomplikowany. Niestety, jak to często bywa, diabeł tkwi w szczegółach. Bez odpowiedniej wiedzy i doświadczenia wycena danej nieruchomości nie zawsze jest prosta, a w niektórych przypadkach może okazać się wręcz niemożliwa do realizacji. Warto zatem skorzystać z profesjonalnego wsparcia rzeczoznawcy majątkowego.

Operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym i nie każdy może go wykonać. Uprawniony do tego jest jedynie rzeczoznawca majątkowy. Żeby uzyskać prawo do wykonywania zawodu, osoba taka musi spełnić szereg wymagań dotyczących wykształcenia i praktyki. Tak przygotowana wycena będzie zatem profesjonalnie uwzględniać nie tylko czynniki zewnętrzne i subiektywne, ale także twarde czynniki techniczne.