Wynajem nieruchomości może być prowadzony zarówno przez osoby prywatne, jak i w formie zorganizowanej działalności gospodarczej. Wynajmujący dokonuje wyboru zasad, według których będzie chciał rozliczać podatek od najmu.

Podatek od najmu nieruchomości występuje w dwóch wariantach:

  1. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (stawki 8,5 % lub 12,5%).
  2. Zasady ogólne (stawki 18% lub 32%).

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Ryczałt zakłada podatek od najmu w postaci stałych stawek:

  • 8,5% od przychodów z wynajmu lokalu do kwoty 100.000 zł.,
  • 12,5% od przychodów z wynajmu lokalu od nadwyżki ponad kwotę 100.000 zł.

Z tej formy opodatkowania nie mogą korzystać przedsiębiorcy. Przepisy prawa nie stawiają sztywnej granicy, po przekroczeniu której najem prywatny staje się działalnością gospodarczą wynajmującego. Warto w związku z tym spostrzeżeniem wskazać na niedawne interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Izby Skarbowej. Zgodnie z nimi wynajem 5 lub 7 lokali nadal nie jest działalnością gospodarczą.

Konstrukcja ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych przy wynajmie zmieniła się w 2018 roku, a kolejne zmiany wprowadzono 1 stycznia 2019 r. Zniknął między innymi obowiązek informowania organu skarbowego o obranej formie rozliczania przychodów z wynajmu w postaci ryczałtu. Obecnie równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę zaliczki na poczet ryczałtu na rachunek urzędu skarbowego. Jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu, jest to złożenie zeznania (PIT 28) do 31 stycznia kolejnego roku.

Kwota czynszu administracyjnego

Zgodnie z dominującym stanowiskiem prezentowanym przez organy skarbowe, kwota czynszu administracyjnego przekazywanego do zarządcy nieruchomości (spółdzielni mieszkaniowej, wspólnoty mieszkaniowej) nie stanowi przychodu wynajmującego. Jeżeli zatem najemca nie dokonuje bezpośrednich płatności na rachunek zarządcy, lecz kwota czynszu administracyjnego płacona jest na rzecz wynajmującego, to przychód podlegający opodatkowaniu stanowi wyłącznie kwota czynszu przewyższającego kwotę czynszu należnego zarządcy.

Podobnie przedstawia się sytuacja w przypadku rozliczania mediów – zdaniem organów podatkowych należności te również nie stanowią przychodu wynajmującego podlegającego opodatkowaniu.

Celem uniknięcia wątpliwości, warto w umowie najmu zawartej w formie pisemnej wskazać szczegółowo kwoty, które stanowią czynsz administracyjny. Dotyczy to czynszu należnego wynajmującemu oraz opłat eksploatacyjnych. Względnie możemy ustalić zasady ich rozliczania.

Termin rozliczenia

Kwotę podatku obliczoną zgodnie ze wskazanymi wyżej zasadami przekazuje się na właściwy rachunek urzędu skarbowego. Rozliczamy się miesięcznie lub kwartalnie, do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu lub kwartale, w którym najemca dokonał płatności czynszu. Co istotne, podatek od najmu oblicza się od rzeczywiście dokonanych przez najemcę wpłat. Nie sugerujemy się więc należnościami wymagalnymi, lecz nieuregulowanymi przez najemcę. Jeżeli zatem najemca w danym miesiącu nie wpłaci kwoty czynszu lub wpłaci ją w niepełnej wysokości, wynajmujący nie ma obowiązku przekazania na rachunek urzędu kwoty podatku. Względnie przekazuje go w wysokości proporcjonalnej do rzeczywiście dokonanej przez najemcę wpłaty na poczet czynszu.

Zasady ogólne

Wybór opodatkowania najmu według zasad ogólnych oznacza konieczność stosowania stawki 18% lub 32%. Zależy to od wysokości dochodów uzyskanych w danym roku podatkowym. Kwota należnego podatku zostaje obliczona w zeznaniu rocznym (PIT-36). Składamy je w terminie do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W tym wypadku należy dokonać analizy kosztów uzyskania przychodów z najmu prywatnego. Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów z najmu prywatnego. Mogą nimi być przykładowo udokumentowane wydatki na czynności cywilnoprawne poniesione w związku z wynajęciem lokalu. Zaliczamy do nich także:

  • taksy notarialne związane ze złożeniem oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w ramach najmu okazjonalnego,
  • udokumentowane wynagrodzenie agencji nieruchomości, która pośredniczyła w wynajmie mieszkania,
  • koszt zakupu mebli w kwocie nieprzekraczającej 3.500 zł., o ile elementów wyposażenia nie zaliczono do środków trwałych.

Co istotne, wydatków poniesionych w związku z nabyciem lokalu mieszkalnego przeznaczonego na wynajem nie można kwalifikować jako koszty uzyskania przychodów. Można jednak objąć je odpisami amortyzacyjnymi.

Co wybrać?

Wybór formy opodatkowania dotyczy w zasadzie wyłącznie osób fizycznych, nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Tylko oni mogą bowiem zdecydować, czy chcą podlegać opodatkowaniu według zasad ogólnych, czy opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Wybierając jedną z omawianych form, należy rozważyć, jakie ponosimy koszty w związku z wynajmem lokalu. Może okazać się, że z uwagi na wysokość kosztów uzyskania przychodu z wynajmu bardziej opłacalne okaże się rozliczanie najmu w oparciu o zasady ogólne, według skali podatkowej, pomimo, że ryczałt dopuszcza niższą stawkę podatku. W przypadku niskich kosztów uzyskania przychodu bardziej opłacalną formą jest ryczałt.