Dokonując sprzedaży nieruchomości, musimy kierować się istniejącymi regulacjami prawnymi. Aby proces sprzedaży przebiegł zgodnie z prawem, powinniśmy dokonać wszelkich wymaganych formalności. A to wszystko w oparciu o określone dokumenty.

Co możemy nazwać nieruchomością?

W pierwszej kolejności powinniśmy sprecyzować pojęcie nieruchomości. Tylko w stosunku do obejmowanych nim miejsc będą mieć zastosowanie przepisy prawa. Kwestię tę reguluje kodeks cywilny. I tak do nieruchomości zaliczamy np. grunty, czyli części powierzchni ziemskiej, które stanowią odrębny przedmiot własności. Mogą to być lasy lub działki budowlane i rekreacyjne. Nieruchomościami mogą być również budynki trwale związane z gruntem, zarówno mieszkalne, jak i użytkowe. Ostatnią kategorią nieruchomości są lokale mieszkalne i użytkowe. Jest to część budynków, która stanowi odrębną własność.

Podstawowe dokumenty wymagane podczas sprzedaży nieruchomości

Zanim rozpoczniemy proces sprzedaży nieruchomości, skompletujmy wszystkie potrzebne dokumenty. Podstawą jest numer Księgi Wieczystej i tytuł prawny nabycia nieruchomości.

  • Jeśli mieszkanie nabyliśmy w drodze zakupu na rynku wtórnym, potrzebny nam będzie akt notarialny umowy sprzedaży.
  • Jeśli nieruchomość kupiliśmy od dewelopera, dokumentem tym będzie akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu.
  • W przypadku otrzymania mieszkania jako darowizny, musimy przygotować dokument aktu notarialnego umowy darowizny. Dla darowizn ustanowionych po 2007 roku, wymagane będzie również zaświadczenie z Urzędu Skarbowego poświadczające zapłatę podatku od spadku i darowizn lub informacja o tym, że nie był on należny. Wydanie takiego zaświadczenia może trwać do 7 dni, dlatego lepiej postarać się o nie wcześnie. Bez niego bowiem notariusz nie będzie mógł sporządzić aktu notarialnego.
  • Jeśli nieruchomość otrzymaliśmy w drodze spadku, potrzebny będzie akt notarialny, poświadczenie dziedziczenia lub prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku. W tym przypadku również musimy uzyskać zaświadczenie z Urzędu Skarbowego.

Sprzedaż mieszkania lub domu – co jeszcze może być potrzebne?

Nawet jeśli nasza nieruchomość jest obciążona kredytem, i tak możemy ją sprzedać. Warunkiem jest, by cena sprzedaży pokrywała saldo kredytu.  Jeśli jednak saldo kredytu przekroczy cenę transakcyjną, możemy sprzedać nieruchomość jedynie wtedy, gdy przeniesiemy hipotekę na inną nieruchomość lub gdy nadpłacimy z własnych środków tę część salda, która nie może być pokryta przez cenę sprzedaży.

Do przeprowadzenia transakcji będziemy potrzebowali zaświadczenie z banku zawierające następujące informacje o saldzie kredytu (wraz z opłatami za wcześniejszą spłatę) oraz zgodzie banku na zwolnienie zabezpieczeń w momencie, gdy nastąpi spłata kredytu. Potrzebny będzie również numer rachunku przeznaczonego do całkowitej spłaty kredytu i informacja o tym, że nie zawarto z bankiem umowy na podstawienie wierzytelności. Jeśli w księdze wieczystej mieszkania znajduje się kilka wpisów o hipotekach, musimy przygotować zaświadczenie z każdego banku.

Sprzedaż mieszkania – na co jeszcze zwrócić uwagę?

Obowiązek przedstawienia niektórych dokumentów jest dość świeży.

  • Przykładem może być obowiązujące od 2015 roku zaświadczenie stwierdzające, czy obiekt znajduje się obszarze objętym rewitalizacją. Jeśli mieszkanie nie jest objęte rewitalizacją, wtedy bez przeszkód można dokonać sprzedaży. Jeśli jednak jest inaczej, prawo pierwokupu ma miasto lub gmina. W takiej sytuacji najpierw podpisujemy umowę warunkową sprzedaży, którą notariusz przesyła do miasta lub gminy. Tam urzędnicy decydują, czy reprezentowane przez nich jednostki administracyjne skorzystają z prawa pierwokupu. Jeśli nie, można podpisać ostateczną umowę sprzedaży.
  • Dodatkowo może być potrzebne zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych, wydawane przez spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową, oraz zaświadczenie o tym, że nikt nie jest zameldowany w lokalu.
  • Kupujący może również zażądać od nas potwierdzenia, że nie mamy zaległości w opłatach podatku od nieruchomości i z tytułu wieczystego użytkowania gruntu.
  • Jeśli prowadzimy działalność gospodarczą, możliwe że będziemy musieli przedstawić zaświadczenie z Urzędu Skarbowego i ZUS-u potwierdzające brak zaległości.
  • W 2009 pojawił się wymóg dotyczący posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej. Jeśli posiadamy taki dokument, kupujący może zażądać oryginału, który będzie dla niego przydatny w przyszłości, przy ewentualnej sprzedaży. Pamiętajmy, że jest on ważny przez 10 lat od daty sporządzenia. Jeśli nie mamy takiego dokumentu, może dojść do transakcji, ale kupujący może również później zażądać od nas tego świadectwa, a nawet samodzielnie zlecić jego sporządzenie, a nas obciążyć kosztami. Aktualne przepisy stwarzają dla niego taką możliwość.

Notariusz – czy musi nadzorować sprzedaż domu lub mieszkania?

Podczas sprzedaży nieruchomości pośrednictwo notariusza jest absolutnie wymagane. Może się ona bowiem odbyć jedynie na podstawie aktu notarialnego sprzedaży. Akt taki może sporządzić jedynie notariusz. Ustawa nakłada na niego określone obowiązki. Musi zabezpieczać prawa i słuszne interesy obu stron oraz innych osób, jeśli czynność sprzedaży może spowodować dla nich skutki prawne. To notariusz przygotowuje umowę sprzedaży i to on jest gwarantem tego, że umowa będzie zgodna z prawem, a żadna ze stron nie zostanie poszkodowana.