Nie każdy wynajmujący zgadza się na wynajem mieszkania obcokrajowcom. Niekiedy jest to rezultat uprzedzeń i stereotypów, ale część właścicieli nie chce wynajmować obcokrajowcom z powodu barier językowych. Czym w praktyce różni wynajem mieszkania obcokrajowcowi od wynajmu rodakom? Dzisiaj poruszę kilka problemów związanych z tym tematem.

W Polsce warto inwestować w nowe mieszkania na wynajem, i to w możliwie jak najkorzystniejszych lokalizacjach. Indywidualni inwestorzy na rynku nieruchomości mogą liczyć na rosnące zapotrzebowanie na apartamenty i mieszkania w wysokim standardzie. Takie lokale chcą wynajmować obcokrajowcy – i to nie tylko ci najlepiej zarabiający i na najwyższych stanowiskach. Dotyczy to również studentów oraz specjalistów zatrudnianych przez korporacje.

Cudzoziemiec, zwłaszcza jeśli nie wiąże z Polską dalekosiężnych planów, jest bardzo pożądanym klientem na rynku najmów. Płaci czynsz w terminie, na ogół wynajmuje na rok, czasem na dwa lata, a następnie wyjeżdża albo przeprowadza się. Cudzoziemcy zazwyczaj dobrze wywiązują się ze swoich obowiązków jako najemcy. Warto jednak pamiętać, że zarówno wśród najemców-Polaków, jak w przypadku cudzoziemców może być różnie.

Międzynarodowe korporacje sprzyjają rynkowi wynajmu mieszkań

Polska cieszy się rosnącym powodzeniem wśród cudzoziemców już od dobrych kilku lat. Są imigranci zarobkowi, głównie zza naszej wschodniej granicy. Należą do nich przede wszystkim obywatele Białorusi i Ukrainy. Jednak coraz częściej mieszkania wynajmują także imigranci z Rosji, krajów kaukaskich i Kazachstanu. Do Polski przyjeżdża pokaźna grupa pracowników kontraktowych w korporacjach, często pochodzących m.in. z wymienionych powyżej krajów. Rozwój sektora wynajmu i sprzedaży powierzchni biurowych w Polsce ma tutaj decydujące znaczenie. Mamy w Polsce już trzy miasta, w których łączna dostępna i użytkowana powierzchnia biurowa przekracza 1 mln m2. Liderem na rynku pozostaje w dalszym ciągu Warszawa (ok. 5,5 mln m2), na drugim miejscu są Kraków i Wrocław (ponad 1 mln m2).

W Polsce swoje nowe siedziby zakładają największe światowe korporacje z branży IT, finansów, bankowości, telekomunikacji oraz obsługi księgowej i fiskalnej. Polski rynek przyciąga także zagraniczne fundusze inwestycyjne. Wraz z inwestorami do Polski przyjeżdżają co roku obcokrajowcy. Są to tysiące zakontraktowanych na różne okresy wysoko wykwalifikowanych specjalistów i menadżerów. Bywają to okresy od 6 do 36 miesięcy, w zależności od firmy, stanowiska i pełnionej funkcji. Są też i przypadki, gdy cudzoziemcy otrzymują umowę o pracę na czas nieokreślony i zaczynają wiązać z Polską swoje plany na przyszłość. Z pewnością jest to niezwykle pozytywny trend, który wpływa nie tylko na dynamikę rynku najmów, ale i na zwiększanie się popytu na rynku sprzedaży mieszkań.

Inne grupy najemców

Co ciekawe, rosnącą grupę najemców stanowią zamożni studenci-obcokrajowcy. W zależności od potrzeb i możliwości organizacyjnych do biur nieruchomości zgłaszają się zarówno klienci indywidualni, którzy poszukują mieszkania na wynajem do swojego wyłącznego użytku, jak i grupy studentów z jednego kraju (najczęściej Hiszpanie, Włosi i Francuzi). Ich oczekiwania wobec mieszkania również nie są małe, zwłaszcza jeśli są to zamożni studenci z Francji, Niemiec czy Arabii Saudyjskiej. Specyficzne i niekiedy najbardziej wyszukane oczekiwania mają Hindusi, których liczba wśród mieszkańców największych miast cały czas rośnie. Wśród studentów rośnie grupa młodych cudzoziemców decydujących się na studia stacjonarne w Polsce.

Trzeba pamiętać, że każdy obcokrajowcy mogą mieć inne przyzwyczajenia i oczekiwania. Różnice kulturowe mogą przejawiać się nawet w sposobie negocjowania ceny czynszu najmu oraz komunikowania swoich potrzeb i oczekiwań, dotyczących np. wyposażenia.

Oczekiwania cudzoziemców – jakie mieszkania chcą wynajmować?

Z pewnością warto zainwestować w mieszkanie o podwyższonym standardzie, bo takimi lokalami interesują się obcokrajowcy. Wynajmujący, którzy zdecydowali się na zakup lokali w atrakcyjnych lokalizacjach dużych miast, mogą cieszyć się skutecznym i wieloletnim wynajmem oraz siłą przyciągania stabilnych najemców z zagranicy.

Klient zatrudniony w korporacji ma szczególne wymagania dotyczące wynajmu. Często poszukuje mieszkania o wysokim albo bardzo wysokim standardzie, na ogół w nowoczesnym budownictwie i atrakcyjnej lokalizacji. Dla części najemców szczególne znaczenie ma położenie mieszkania w obrębie ścisłego centrum miasta. Nie jest to jednak regułą – niekiedy bardziej liczy się bliskość miejsca zatrudnienia, pod warunkiem spełnienia wszystkich oczekiwań dotyczących standardu i jakości życia. Przez większość cudzoziemców zatrudnianych w korporacjach wymagane jest także miejsce postojowe w parkingu podziemnym.

Tak, jak wspominałem, wysokie bywają także oczekiwania ze strony zagranicznych studentów. Najczęściej zagraniczni studenci oceniają kompletność, funkcjonalność oraz wygodę wyposażenia i użytkowania lokalu. Ważny jest także rozkład, rozplanowanie pomieszczeń i usytuowanie mieszkania względem głównych osi komunikacyjnych. Pewne znaczenie może mieć poziom głośności, jest to jednak czynnik, któremu studenci zagraniczni poświęcają względnie najmniej uwagi. Sporadycznie zdarza się, że student potrzebuje mieszkania wraz z miejscem postojowym, najlepiej przydzielonym do lokalu i znajdującym się na zamkniętym podwórzu albo w parkingu podziemnym pod budynkiem.

Bardzo indywidualną kwestią są negocjacje warunków umowy. W praktyce jednak okazuje się, że szczególną wagę do negocjacji – zwłaszcza ceny czynszu najmu i kwestii doposażenia lokalu – przywiązują Azjaci, w szczególności Hindusi i Koreańczycy.

Możliwe ograniczenia

Zawieranie umów najmu z cudzoziemcami ma pewne ograniczenia. Przykładowo niemożliwa do zastosowania może okazać się forma umowy najmu okazjonalnego. Cudzoziemiec, zwłaszcza jeśli jeszcze nikogo nie zna w Polsce, nie będzie miał możliwości wskazania lokalu zastępczego, do którego miałby być eksmitowany w razie naruszenia ustaleń opisanych w umowie. Dopuszczalną formą umowy najmu będzie więc umowa najmu instytucjonalnego. Aby jednak taką umowę zawrzeć, trzeba prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania nieruchomości własnych i dzierżawionych. Umowa najmu instytucjonalnego jest korzystniejsza, gdyż nie wymaga wskazania lokalu zastępczego.

W przypadku najemców spoza Unii Europejskiej należy zażądać wizy albo karty stałego pobytu. Zdaniem części ekspertów, jeśli najemca nie dysponuje ani jednym, ani drugim dokumentem, w razie wystąpienia sporu może okazać się, że nie będzie podstawy prawnej do egzekwowania roszczeń na drodze sądowej. Tymczasem w wielu przypadkach cudzoziemcy przez wiele miesięcy czekają na wydanie karty stałego lub czasowego pobytu. Trudno zatem oczekiwać, że, oprócz druku potwierdzającego przyjęcie wniosku o wydanie karty pobytu, najemca okaże wymagany dokument w określonym terminie.

Dużym problemem jest wynajem mieszkania „na odległość”. Dotyczy on sytuacji, gdy właściciel przebywa poza Polską. W sprawach administracyjnych, np. w razie awarii, cudzoziemiec może mieć olbrzymie problemy z powodu bariery językowej. Kłopotliwe bywa również zawarcie umowy na dostawę prądu, gazu czy Internetu. Raz pomagałem pewnemu informatykowi z Ukrainy, który był zmuszony zawrzeć umowę z przedsiębiorstwami odpowiedzialnymi za dostarczanie mediów, ponieważ właściciel nie chciał „przepisywać” liczników na siebie. Warto zwrócić uwagę na fakt, że w kwestiach związanych z prawidłowym użytkowaniem przedmiotu najmu wynajmujący powinien mieć możliwość udzielenia pomocy swojemu najemcy. Jest to w dobrze rozumianym interesie obu stron umowy najmu.

Zamiast podsumowania

To nieprawda, że wynajem mieszkania cudzoziemcom niczym nie różni się od wynajmu obywatelom RP. W przypadku cudzoziemców należy zadbać zarówno o komunikację i dobry kontakt, jak i szereg spraw organizacyjnych związanych z formalnościami i dokumentacją. Część obowiązków można przerzucić na najemcę albo pośrednika, np. zlecenie lub sporządzenie tłumaczenia umowy najmu na język obcy. Jednak w wielu podstawowych sprawach najemca będzie oczekiwał pomocy wynajmującego lub jego pełnomocników. Najemca, który dopiero co przyjechał do obcego kraju, na początku traktuje wynajmującego zupełnie inaczej niż przeciętny polski najemca. Właściciel wynajętego mieszkania jest często jedną z pierwszych osób „wprowadzających” obcokrajowca w nowe otoczenie, w kompletnie nieznanym mu jeszcze miejscu.