Koniec roku kalendarzowego to dla każdego właściciela nieruchomości czas podejmowania decyzji w zakresie planów remontowych na nowy rok. Warto zatem zastanowić się, które prace remontowe powinniśmy jedynie zgłosić odpowiednim władzom, a które wymagają otrzymania niezbędnego pozwolenia.

Warto zadać pytanie czym według ustawy prawo budowlane jest remont. W myśl ustawy przez pojęcie remontu należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji. Ustawodawca dopuszcza stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Należy wskazać, że prawo budowlane nakłada na osobę planującą remont co do zasady obowiązek zgłoszenia prac remontowych bądź obowiązek uzyskania wymaganego pozwolenia. Jedynie nieliczne prace remontowe nie wymagają żadnego zgłoszenia. Dotyczy to czynności w zakresie bieżącej konserwacji budynku. Mają one na celu zabezpieczenie przed zużyciem i utrzymać w dobrym stanie nieruchomość. Należy do nich malowanie ścian, remont łazienki, wymiana wykładziny podłogowej czy drzwi wewnętrznych.

Gdzie i kiedy złożyć wniosek o uzyskanie pozwolenia?

Wniosek o uzyskanie pozwolenia na prace remontowe kieruje się do starostwa bądź urzędu miasta na prawach powiatu. Zgłoszenie robót budowlanych należy dokonać przed terminem rozpoczęcia robót budowlanych. W treści wniosku mamy obowiązek określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin rozpoczęcia.

Pamiętajmy, że organ administracji architektoniczno-budowlanej może,
w drodze decyzji, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, wnieść sprzeciw. Jeżeli tego nie uczyni, mamy prawo przystąpić do wykonywania robót budowlanych.
Warto wspomnieć, że zgłoszenie robót budowlanych zwolniono z opłaty skarbowej. 

W art. 29-30 Prawa budowlanego ustawodawca zawarł katalog robót budowlanych, które są zwolnione z obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę. Katalog ten stanowi wyliczenie enumeratywne, czyli tzw. listę zamkniętą. Oznacza to, że jedynie roboty budowlane wymienione w ww. artykułach możemy wykonywać bez obowiązku uzyskania pozwolenia.

Pamiętajmy, że nawet jeżeli nie mamy obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, powinniśmy ten fakt zgłosić organowi administracji budowlanej zgodnie z art. 30 Prawo budowlane.

Kiedy pozwolenie na prace remontowe nie jest wymagane?

Pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających m.in. na:

  • remoncie i przebudowie obiektów budowlanych, tj. zmiana dachu, zamurowanie okna, drzwi, malowanie elewacji;
  • przebudowie budynków, innych niż budynki, o których mowa powyżej, z wyłączeniem ich przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych, a także
    z wyłączeniem przebudowy, której projekt budowlany wymaga uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej;
  • przebudowie przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków, tj. przystosowanie piwnicy i poddasza na cele mieszkalne czy usługowe, jeśli nie wymaga przebudowy, wyburzenie ścianki działowej;
  • dociepleniu budynków o wysokości do 25 m.

Kiedy pozwolenie jest wymagane?

Pozwolenia na budowę wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających m.in. na:

  • robotach budowlanych wykonywanych przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków, przy czym do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków wydane na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
  • przedsięwzięciach, które wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko oraz przedsięwzięcia wymagające przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000, zgodnie z art. 59 ustawy z dnia 3 października 2008 r.
    o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa
    w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;
  • zmianie przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych, tj. wymiana więźby dachowej, dodanie nowego okna lub drzwi w ścianie zewnętrznej, wzmocnienie fundamentów, wycięcie otworu w ścianach nośnych (zewnętrznych
    i wewnętrznych), wyburzenie ściany nośnej, zmiana wielkości okien, podwyższenie liczby kondygnacji, budowa schodów z naruszeniem konstrukcji domu, dobudowa zewnętrznych schodów;
  • zmianie, której projekt budowlany wymaga uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej, tj. budowa kominka lub komina, montaż nowej instalacji gazu ziemnego;
  • dociepleniu budynku o wysokości powyżej 25 m.

Może się również okazać, że pozwolenie na budowę będzie wymagane w przypadku realizacji obiektów objętych, co do zasady, jedynie obowiązkiem zgłoszenia. Właściwy organ może nałożyć, w drodze decyzji, obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia. Dzieje się tak, gdy realizacja robót może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub spowodować:

  • zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia;
  • pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
  • pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;
  • wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Samowola budowlana – konsekwencje

Musimy mieć świadomość, że wykonywanie prac remontowych bez uzyskania stosownych zezwoleń może zostać potraktowane jako samowola budowlana. Nadzór budowlany w momencie wykrycia samowoli budowlanej zobowiąże nas do dostarczenia dokumentów niezbędnych w chwili zgłoszenia. Organ ten zobowiąże nas również do wniesienia opłaty legalizacyjnej uzależnionej od rodzaju budynku. Nie można wykluczyć sytuacji, w której organ nakaże doprowadzenie nieruchomości do stanu sprzed robót budowlanych, na przykład poprzez rozbiórkę obiektu.