Z samej natury stosunku umownego, jakim jest najem, wynika, że ustawodawca przyznaje więcej praw wynajmującemu. Nie ma się co dziwić, w końcu wynajmujący powierza osobie trzeciej często najbardziej wartościową rzecz, jaką posiada – własną nieruchomość. Jednak najemca również ma szereg praw. Najbardziej podstawowym i oczywistym uprawnieniem jest możliwość korzystania z najmowanego lokalu oraz użytkowania go zgodnie z jego przeznaczeniem.

Umowa najmu

Prawa najemcy zawierają się w podstawie, na jakiej można oprzeć stosunek najmu. Ustawa nie wymaga, aby najem został ukształtowany w drodze pisemnej umowy. Należy jednak uznać, że najemca ma prawo żądać sporządzenia umowy w formie pisemnej. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia, zawarta na czas dłuższy niż rok, powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy, umowę uznaje się za zawartą na czas nieoznaczony. Jednakże, z uwagi na ochronę prawną, jaką przepisy prawa przyznają najemcom lokali mieszkalnych (mowa o ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego), sporządzenie umowy w formie pisemnej może stanowić wymierną korzyść dla najemcy.

Modyfikacje we wnętrzu

Najemca lokalu może wprowadzić w nim ulepszenia, jednak jest to możliwe wyłącznie za zgodą wynajmującego. Zmian można dokonywać także na podstawie pisemnej umowy, określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Wszelka głębsza ingerencja w substancję lokalu wymaga przyzwolenia jego właściciela. Najemca jest zobowiązany zwrócić wynajmującemu mieszkanie w stanie niezmienionym i niepogorszonym.

Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia. Chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania w postaci zwrotu wynikłych kosztów.

Jeżeli w okresie trwania umowy najmu najemca dokonał wymiany niektórych rzeczy czy urządzeń i jeśli taka wymiana lub naprawa obciążała wynajmującego, to wówczas najemcy przysługuje zwrot poniesionych kosztów.

Podnajem lokalu

Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest jednak wymagana względem osoby, wobec której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Oddanie lokalu w podnajem lub do bezpłatnego używania takim osobom jest zatem całkowicie legalne.

Wypowiadanie umowy

Ponadto najemcy przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w sytuacji, kiedy wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, domowników lub osób zatrudnionych. Najemca może wówczas wypowiedzieć umowę, nawet jeśli w chwili jej zawarcia wiedział o wadach.

Jeśli najęta nieruchomość ma wady, które ograniczają jej przydatność do użytkowania, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli lokal ma wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie użytkowanie, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Niezależnie od tego, czy wady były obecne w chwili wydawania nieruchomości do dyspozycji, czy powstały później. Chyba że wynajmujący usunie wady po otrzymanym zawiadomieniu. Opisane wyżej roszczenia, zarówno o obniżenie czynszu, jak i możliwość wypowiedzenia umowy najmu, nie przysługują najemcy, jeżeli ten w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Zwrot kaucji

Na koniec warto wskazać na uprawnienie, o którym najemcy często zapominają, gdy najem lokalu zbliża się ku końcowi. Wówczas najemcy przysługuje zwrot zwaloryzowanej kaucji, o wartości równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu, obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Tym samym, jeżeli w czasie trwania umowy najmu wynajmujący podwyższył stawkę czynszową, kaucja podlegająca zwrotowi może być wyższa aniżeli ta, którą wynajmujący pobrał od najemcy przed zawarciem umowy najmu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po ewentualnym potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Mając na uwadze dość duży wachlarz opisanych uprawnień, należy pamiętać, że w tej z pozoru nierównej relacji, gdzie niewątpliwie słabszą pozycję zajmuje najemca, również i on powinien zadbać o swoje prawa.