Każdy, kto wynajmował lub najmował mieszkanie, wie o tym, że relacja wynajmującego i najemcy nie jest łatwa. Obowiązki najemcy są oczywiste, bez namysłu możemy wymienić terminowe uiszczanie należnego czynszu oraz szeroko pojętą dbałość o przedmiot najmu. Jednak spora część zobowiązań dotyczących utrzymania i konserwacji lokalu ciąży również na wynajmującym.

Jakie są obowiązki wynajmującego względem najemcy? W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na obowiązek utrzymania przedmiotu najmu w należytym stanie. Nakaz ten posiada ustawowe podstawy, które zostały opisane w kilku aktach prawnych.

Co mówi kodeks cywilny?

Na początek poddajmy analizie regulacje kodeksu cywilnego (dalej jako k.c.) w tym zakresie. Zgodnie z przepisem art. 662 k.c. wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez cały czas trwania najmu. Oczywiście z zakresu powyższej normy wyłączone zostały przypadki, kiedy to najemca ponosi odpowiedzialność za pogorszenie stanu lokalu. Przepis nie dotyczy również drobnych nakładów finansowych najemcy, wynikających ze zwykłego używania lokalu.

O co powinien dbać wynajmujący, a o co najemca?

W tym miejscu warto zatrzymać się na chwilę i podjąć próbę rozstrzygnięcia, które naprawy obciążają najemcę, a które wynajmującego. Otóż, zgodnie z przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (art. 6b), obowiązki najemcy to naprawa i konserwacja:

  • podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych, ceramicznych oraz szklanych okładzin ściennych i innych;
  • okien i drzwi;
  • wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
  • trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
  • osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
  • pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
  • etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
  • przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
  • innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń:
    • malowanie, tapetowanie oraz naprawa uszkodzeń tynków, ścian i sufitów,
    • malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Powyższy katalog uznaje się za zamknięty, w związku z czym pozostałe naprawy obciążają wynajmującego. Dotyczy to w szczególności:

  • napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia;
  • napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu;
  • wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych, a także tynków.

W razie wątpliwości, kogo obciąża naprawa lub konserwacja konkretnego elementu lokalu, przyjmuje się zasadę, że spoczywa ona na wynajmującym.

Wynajmujący jest zobowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń, związanych z budynkiem, które umożliwiają najemcy korzystanie z mediów, a także dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń, stanowiących wyposażenie lokalu i budynku.

Co robić, gdy wynajmujący nie wywiązuje się ze swoich obowiązków?

Jeżeli okaże się, że w lokalu konieczne jest przeprowadzenie napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których lokal nie jest przydatny do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu, najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Czasem może dojść do sytuacji, kiedy wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników. Najemca może wówczas, zgodnie z przepisem art. 682 k.c., wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet gdyby w chwili zawarcia umowy wiedział o wskazanych wadach.

W przypadku wystąpienia wad lokalu, ograniczających jego przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Umówiony użytek lokalu to nic innego, jak jego przeznaczenie do celów mieszkaniowych (w przypadku lokali mieszkalnych) lub usługowych (w przypadku lokali użytkowych). Uprawnienie do żądania obniżenia czynszu odpada jednak, jeżeli najemca wiedział o wadach.

Dodatkowe obowiązki wynajmującego

Skonkretyzowane obowiązki w zakresie utrzymania nieruchomości nakładają na wynajmującego, będącego właścicielem lokalu, również przepisy prawa budowlanego. Właściciel jest bowiem zobowiązany do utrzymywania lokalu w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. W związku z tym ustawodawca wprowadził wymóg dokonywania okresowych kontroli technicznych budynku, a zatem również znajdującym się w nim lokali.

Ostatnim obowiązkiem, który spoczywa na wynajmującym, a nie wpływa bezpośrednio na relację umowną z najemcą, jest obowiązek podatkowy. Przychód z tytułu najmu lokalu podlega bowiem opodatkowaniu. Na zasadach ogólnych (wówczas należy wykazać osiągnięty przychód w rocznym rozliczeniu PIT) podatek będzie wynosił 18% lub 32% przychodu, w zależności od wysokości podstawy obliczania podatku. W formie zryczałtowanej osiąga 8,5% przychodu, na podstawie Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Drugi rodzaj rozliczeń z fiskusem jest jednak zarezerwowany wyłącznie dla najmu prywatnego, który należy odróżnić od najmu kwalifikowanego jako działalność gospodarcza wynajmującego.