To, czy można sprzedać komórkę lokatorską zależy m.in. od tego, czy stanowi ona pomieszczenie przynależne do danego lokalu. Może także stanowić nieruchomość wspólną lub też odrębną nieruchomość. Trzecie rozwiązanie jest zdecydowanie rzadziej spotykane, ale również możemy mieć do czynienia z taką sytuacją. Stąd też poniżej dokładnie wyjaśnię wszystkie te przypadki.

Komórka lokatorska jako pomieszczenie przynależne do lokalu

Zgodnie z ustawą o własności lokali do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia takie, jak np. komórki lokatorskie. Nie muszą do niego bezpośrednio przylegać i mogą znajdować się poza budynkiem, jednak w granicach nieruchomości gruntowej. Komórka lokatorska nazywa się wówczas pomieszczeniem przynależnym. W sytuacji, gdy komórka jest przynależna do lokalu, nie może ona być przedmiotem odrębnego obrotu. Oznacza to tym samym, iż nie jest możliwa sprzedaż komórki oddzielnie od sprzedaży samego mieszkania. Zawsze zaś sprzedaż mieszkania będzie automatycznie pociągała za sobą sprzedaż komórki lokatorskiej.

To, czy komórka stanowi pomieszczenie przynależne, będzie wynikać z umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy powołanej ustawy wymaga wymienienia w umowie pomieszczeń przynależnych. Jeżeli zatem w akcie notarialnym wymieniono komórkę lokatorską określoną jako pomieszczenie przynależne, oznacza to niemożność jej odrębnej sprzedaży.

Komórka lokatorska jako część wspólna nieruchomości

Jak wspomniałam wyżej, możliwa jest także sytuacja, w której komórka lokatorska nie będzie stanowiła pomieszczenia przynależnego do lokalu. Może tak być chociażby wówczas, kiedy nie będą spełnione przesłanki do traktowania jej jako pomieszczenie przynależne. Bardzo często jest to też uwarunkowane tym, że ilość tych komórek nie jest taka sama, jak ilość odrębnych lokali. W takiej sytuacji komórki lokatorskie, ale też np. garaże, stanowią części nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali mogą co prawda także z nich korzystać, aczkolwiek odbywa się to na podstawie porozumienia zawieranego ze wspólnotą mieszkaniową.

Nieruchomość wspólna jest zaś czymś niesamodzielnym, a jej funkcja w stosunku do prawa głównego (własności lokali) jest służebna. Udział właściciela lokalu w takiej nieruchomości wspólnej ma natomiast status części składowej nieruchomości lokalowej. Tak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu  z 24.11.2010 r., wydanym w sprawie II CSK 267/10. Tym samym oznacza to, że także w tym przypadku nie będzie możliwe samodzielne zbycie udziału w nieruchomości wspólnej. Nawet jeśli dotyczy to komórki lokatorskiej bez jednoczesnego zbycia lokalu. Ustawodawca w tym przypadku w ogóle wyłączył taką możliwość.

Komórka lokatorska jako odrębny przedmiot własności

Jest też możliwa sprzedaż komórki lokatorskiej odrębnie od prawa do samego lokalu mieszkalnego. Jednak dotyczy to sytuacji, gdy stanowi ona odrębny przedmiot własności, czyli nie zachodzi żadna z dwóch wyżej opisanych sytuacji. Może to mieć miejsce przykładowo wówczas, gdy, za zgodą wspólnoty, komórkę wyodrębniono jako samodzielny lokal niemieszkalny. Konieczne w tej sytuacji staje się dokonanie podziału lokalu na dwa lokale: mieszkalny i niemieszkalny (komórka).

W myśl art. 22 ust 4 ustawy o własności lokali podział lokalu wymaga wyrażonej w uchwale zgody właścicieli lokali. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Poza wspomnianą zgodą, będzie trzeba uzyskać od starosty zaświadczenie o samodzielności komórki jako lokalu niemieszkalnego. Wówczas dopiero komórka może stanowić przedmiot samodzielnego obrotu. Ilekroć spotkają się Państwo z sytuacją, w której dla komórki lokatorskiej prowadzi się odrębną księgę wieczystą, tylekroć nie ma wątpliwości, że można nabyć ją odrębnie od lokalu mieszkalnego.

Reasumując, jest możliwe, choć rzadko praktykowane, oddzielenie komórki od lokalu mieszkalnego. Zdecydowanie częściej działanie to przeprowadza się w odniesieniu do garaży. Choć są to sporadyczne przypadki, można także spotkać się z sytuacją, gdy możliwa jest sprzedaż komórki odrębnie od samego mieszkania. Jeżeli jednak komórka stanowi pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego lub część wspólną nieruchomości, jej odrębna sprzedaż nie będzie możliwa.