Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (w dalszej części artykułu u.o.p.n.) w założeniu miała zapobiegać nieuczciwym praktykom deweloperów w ich relacjach z kontrahentami, którzy od zawsze byli „słabszą” stroną umów deweloperskich. Ochrona ukształtowana przez ustawodawcę obejmuje między innymi tryb odstąpienia od takiej umowy. O tym, jak odstąpić od umowy deweloperskiej opowiada Magdalena Hajduk z z Kancelarii Ślązak Zapiór i Wspólnicy sp.k.

Umowa deweloperska

Zacznijmy jednak od definicji. Umowa deweloperska polega na tym, że deweloper po zakończeniu swojego przedsięwzięcia zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (bądź innych określonych w ustawie praw). Z kolei nabywca musi spełnić świadczenie pieniężne na rzecz dewelopera, na poczet ceny nabycia tego prawa. Kupujący może jednak odstąpić od umowy deweloperskiej.

Jak wspomniałam wyżej, ustawa wprowadza warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej. Ponadto nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony w ramach łączącej je umowy stworzyły własne warunki odstąpienia od umowy. Ważne, aby nie były one mniej korzystne dla nabywcy, aniżeli te wskazane w ustawie. Postanowienia umowy, które są mniej intratne dla nabywcy niż przepisy samej ustawy, zostają z mocy prawa unieważnione. W ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

Ustawowy katalog przesłanek

Przechodząc do meritum, nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, gdy:

  • umowa deweloperska nie zawiera elementów wskazanych w ustawie (art. 22 u.o.p.n.),
  • informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach,
  • deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami (opis dotyczący przedsięwzięcia deweloperskiego określa załącznik do o.p.n.),
  • informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej,
  • prospekt informacyjny nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy,
  • nie przeniesiono na nabywcę prawa własności lokalu lub domu jednorodzinnego w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Warto na chwilę zatrzymać się przy pierwszej przesłance dopuszczającej odstąpienie od umowy deweloperskiej, jeżeli jej treść nie zawiera obligatoryjnych elementów. Takich szczegółów ustawa wymienia sporo (odsyłam w tym zakresie do zapoznania się z przepisem art. 22 u.o.d.p.). Nie ulega wątpliwości, że to notariusz powinien zadbać, aby umowa deweloperska była właściwie skonstruowana. Jeśli zatem umowa będzie zawierała braki w tym zakresie, z uwagi na co nabywca skutecznie odstąpi od umowy, deweloper, w którego majątku wystąpi szkoda, będzie mógł dochodzić roszczeń odszkodowawczych właśnie od notariusza.

Sporo niejasności powstało również wokół przesłanki niezgodności danych wskazanych w prospekcie informacyjnym ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej. Wskazana niezgodność nie ma związku z tym, jak bardzo istotne z perspektywy nabywcy są to informacje. Przyjmuje się, że każda niezgodność, jaka zaistniała w okresie pomiędzy doręczeniem nabywcy prospektu i załączników a datą podpisania umowy deweloperskiej będzie uprawniała nabywcę do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Przykładem może być brak informacji w prospekcie o realizowaniu w pobliżu innej inwestycji budowlanej.

Krótki termin

W razie wystąpienia którejkolwiek z wymienionych wyżej podstaw do odstąpienia od umowy, nabywca może złożyć swoje oświadczenie jedynie w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Co w sytuacji, gdy w terminie określonym w umowie deweloperskiej na nabywcę nie zostało przeniesione prawo własności lokalu lub domu jednorodzinnego? Nabywca musi przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa własności. Dopiero w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie on uprawniony do odstąpienia od umowy.

Umowa deweloperska jest dwustronna, zatem uprawnienie do odstąpienia posiada również deweloper. Ma on prawo odstąpić od umowy w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie, mimo uprzedniego wezwania go w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania. Jedynym „usprawiedliwieniem” nabywcy może być tutaj wystąpienie tak zwanej siły wyższej, czyli nadzwyczajnych okoliczności, całkowicie niezależnych od nabywcy i uniemożliwiających mu zapłatę świadczenia.

Ponadto deweloper ma prawo odstąpić od umowy w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę powyższe prawo, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania sporządzonego w formie pisemnej, w odstępie co najmniej 60 dni. Również w tym wypadku usprawiedliwieniem może być wystąpienie nadzwyczajnych okoliczności po stronie nabywcy.

Koniec umowy

Odstąpienie od umowy wywołuje ten skutek, że całą umowę traktuje się jak niezawartą, natomiast nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy. To bardzo istotne, ponieważ niedopuszczalną praktyką jest wprowadzanie do umowy deweloperskiej tak zwanego „odstępnego”, czyli obowiązku zapłaty określonej sumy pieniężnej, w razie wystąpienia ustawowych podstaw do odstąpienia.

Odstępując od umowy, nabywca musi w formie pisemnej i poświadczonej notarialnie wyrazić zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej. Również w razie odstąpienia od umowy przez dewelopera, nabywca jest zobowiązany wyrazić zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości.