Tematem dzisiejszego artykułu będą sytuacje dopuszczalnego prawem rozwiązania umowy najmu, bez zachowania okresu wypowiedzenia. Zanim jednak przejdę do omawiania sytuacji, kiedy możliwe jest rozwiązanie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym, poświęcę kilka zdań formie oświadczenia o rozwiązaniu umowy najmu.

Forma oświadczenia o rozwiązaniu umowy najmu

Jak wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym? Oświadczenie złożone w celu rozwiązania umowy najmu powinno dotrzeć do adresata w taki sposób, aby ten mógł się z nim zapoznać. Jeżeli umowa najmu została zawarta w formie pisemnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie, wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że strony w umowie zastrzegą inną formę.

Pojęcie formy dokumentowej funkcjonuje w polskim prawie od niedawna. Forma dokumentowa jest zachowana, jeżeli oświadczenie woli zostanie złożone za pośrednictwem nośnika informacji. Musi on umożliwiać zapoznanie się z treścią w taki sposób, że jesteśmy w stanie ustalić osobę składającą oświadczenie.

Oświadczenie musi zatem dotrzeć do adresata oraz zostać złożone w odpowiedniej formie. Co natomiast, jeżeli najemca lub wynajmujący zmienili miejsce zamieszkania? W przypadku lokali mieszkalnych istnieje wymóg pisemnego informowania się stron umowy najmu o każdej zmianie adresu zamieszkania lub siedziby. Korespondencja wysłana listem poleconym na ostatni aktualny adres odbiorcy jest uważana za doręczoną, nawet jeśli nie została odebrana.

Wady lokalu ograniczające jego przydatność

Przechodząc do głównego tematu artykułu, zacznę od omówienia zasad rozwiązania umowy najmu w razie wystąpienia wad lokalu. Wady, o których mowa, muszą ograniczać przydatność lokalu do umówionego użytku. W zakresie tego pojęcia mieszczą się wady fizyczne, np.:

  • niesprawność urządzeń,
  • brak wody w lokalu,
  • trwale uszkodzona winda,
  • nienależyte ogrzewanie lokalu,
  • metraż mniejszy od określonego w umowie najmu,

oraz wady prawne, np. gdy lokal jest już przedmiotem innej umowy najmu.

Najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli:

  • lokal miał wady w chwili wydawania najemcy lub powstały one później, a wynajmujący, mimo otrzymanego zawiadomienia, nie usunął ich w odpowiednim czasie,
  • wady są niemożliwe do usunięcia.

Co ważne, wyżej omówione uprawnienie nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Niedozwolone zmiany

Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z jej przeznaczeniem. O zmianach, które najemca może wprowadzać w lokalu, przeczytasz więcej w tym artykule.

Także wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym. Jeżeli najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodny z jego przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje używać go w taki sposób, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Sytuacja ma się podobnie, gdy najemca zaniedbuje lokal do tego stopnia, że zostaje on narażony na uszkodzenie.

Powyższe uprawnienie wynajmującego odnosi się jednak wyłącznie do lokali niemieszkalnych. W przypadku mieszkań można wypowiedzieć najem na tożsamych podstawach, zachowując miesięczny okres wypowiedzenia. Warto dodać, że wynajmujący ma obowiązek udowodnienia winy najemcy.

Porządek domowy

Kolejną podstawą do szybkiego zakończenia najmu, którą chcę omówić, jest wykraczanie przez najemcę przeciwko porządkowi domowemu. Jednak, podobnie jak w przykładzie przedstawionym wyżej, dotyczy ona wyłącznie lokali niemieszkalnych. W przypadku lokali o przeznaczeniu mieszkalnym rozwiązanie umowy musi zostać przeprowadzone z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia.

Zgodnie z ustawą, jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie utrudnia korzystanie z innych lokali w budynku, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Z uwagi na wagę sankcji przewidzianej w związku z naruszeniem porządku domowego przez najemcę, opisany tryb powinien być stosowany w wyjątkowych sytuacjach. Jak wskazał sam ustawodawca, działania najemcy powinny być rażące (poza zakresem powszechnie akceptowalnych norm) bądź nosić cechy uporczywości (powtarzać się). Co istotne, w ustawie obydwa pojęcia – rażącego charakteru i uporczywości – zostały wskazane alternatywnie, a zatem dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu w przypadku wyłącznie jednorazowego incydentu z udziałem najemcy, jeżeli może on zostać zakwalifikowany jako rażące naruszenie porządku domowego.