W ostatnim czasie media obiegły informacje o planach rządu dotyczących likwidacji instytucji użytkowania wieczystego. Planowane zmiany dotkną wielu z nas. Warto zadać sobie pytanie co tak właściwie się zmieni i jakie działania możemy podjąć aby na zmianach wyjść jak najlepiej. Aby się nie pogubić zacznijmy jednak od początku…

Czym jest użytkowanie wieczyste?

Odpowiadając na to pytanie na początku trzeba wskazać, że przede wszystkim użytkowanie wieczyste nie jest tym samym co własność. Jakie są różnice?

  • użytkowanie wieczyste po oznaczonym czasie wygasa, własność nie;
  • za użytkowanie wieczyste płacimy coroczną opłatę, za własność nie;
  • w umowie ustanawiającej użytkowanie wieczyste Państwo może narzucić nam sposób wykorzystania gruntu, sposób wykorzystania gruntu będącego przedmiotem własności ustalamy sami, oczywiście w granicach określonych prawem;
  • sąd może pozbawić nas użytkowania wieczystego, jeśli korzystamy z niego niezgodnie z umową, własności możemy być pozbawieni tylko w procedurze wywłaszczenia.

Użytkowanie wieczyste jest swego rodzaju „namiastką własności” szytą na miarę państwa komunistycznego. Krótko mówiąc użytkowanie wieczyste polega na tym, że Państwo oddaje obywatelowi oznaczony grunt w użytkowanie na 99 lat oraz pozwala mu go sprzedawać, obciążać hipotecznie oraz wynajmować (ale oczywiście tylko na czas pozostający do wygaśnięcia użytkowania wieczystego). W zamian Państwo otrzymuje opłatę początkową (na początku użytkowania) oraz opłatę roczną (corocznie). Po upływie 99 lat od ustanowienia użytkownik wieczysty może żądać przedłużenia okresu użytkowania wieczystego na następne 99 lat, a Państwo może mu odmówić tylko w uzasadnionych przypadkach. Budynki postawione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste są przedmiotem odrębnej własności prywatnej. Jednak w sytuacji gdy gaśnie użytkowanie wieczyste własność budynków przechodzi na Państwo, a użytkownikowi wieczystemu należy się tylko wynagrodzenie odpowiadające ich wartości.

Koniec użytkowania wieczystego?

No nie do końca. Użytkowanie wieczyste nadal będzie można ustanawiać, a istniejące prawa użytkowania wieczystego z dnia na dzień nie znikną. Z dniem wejścia w życie projektowanej ustawy we własność zmieni się tylko takie prawo użytkowania wieczystego, z którym związane są prawa odrębnej własności budynków lub lokali. Projekt ustawy dotyczy więc wyłącznie właścicieli lokali i budynków, które zbudowane są na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Szacowana liczba osób objętych ustawą to aż 1,7 miliona. Ustawa nie obejmie jednak przedsiębiorców. Dzięki zmianom dotychczasowi użytkownicy wieczyści nie będą już zagrożeni wizją utraty mieszkania po wygaśnięciu użytkowania wieczystego. Projektowane zmiany trzeba więc ocenić na plus. Jest tylko jedno ale.

Nie ma nic za darmo

Konieczne będzie opłacenie „opłaty przekształceniowej”. Wysokość opłaty będzie równa opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste. Opłatę trzeba będzie wnosić przez 20 lat od dnia wejścia w życie ustawy. Opłata będzie mogła być zmieniana przez właściciela gruntu co 3 lata, po wzięciu pod uwagę zmian cen nieruchomości na danym obszarze. W ustawie przewidziano jednak też opcję załatwienia całej sprawy opłatą jednorazową, która będzie wynosiła dwudziestokrotność opłaty rocznej. W razie jednak gdy grunt, na którym mamy użytkowanie wieczyste będzie nieruchomością Skarbu Państwa, przy jednorazowej opłacie możemy liczyć na 50% bonifikatę. Trzeba jednak podkreślić, że w większości przypadków i tak na całej operacji nie będziemy stratni. Zakładając, że opłatę roczną uiszczalibyśmy np. jeszcze przez 50 lat, zaoszczędzimy na opłatach za całe 30 lat!

Co po wejściu w życie ustawy?

  • Wszelkie formalności urzędnicy załatwią za nas, prześlą nam zaświadczenia o przekształceniu współużytkowania wieczystego we współwłasność w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy;
  • Sąd wieczystoksięgowy dokona wpisu w księdze wieczystej z urzędu i za darmo, odpis postanowienia o wpisie dostaniemy pocztą.

Podsumowanie

Nie mamy się czego obawiać. Ustawa ta jest dużym krokiem na drodze do wyeliminowania z obrotu prawnego prawa użytkowania wieczystego, a zarazem jest korzystna dla obywateli. Nie będziemy także zmuszeni do załatwiania żadnych formalności. Jedynym w zasadzie minusem jest fakt, że ustawa utknęła w Sejmie i nie jest obecnie znana data jej wejścia w życie.