Niezależnie od tego, czy zakup nieruchomości traktujemy jako sposób na długoterminowe ulokowanie kapitału, wyjątkową okazję inwestycyjną czy po prostu jako szansę na wymarzone miejsce zamieszkania – czeka nas duże wyzwanie związane z wyborem sposobu finansowania.

Jednym z głównych pytań, jakie stawiamy sobie w związku z finansowaniem zakupu nieruchomości jest to, czym się kierować przy wyborze właściwego kredytu. Co jeżeli brakuje Ci kapitału, a bank nie wyraża zgody na zabezpieczenie kredytu hipotecznego? Czy rozwiązaniem może być kredyt gotówkowy? Pozwól, że podzielę się z Tobą kilkoma bardzo istotnymi informacjami w tej kwestii.

Z pewnością spotkałeś się z takim poglądem, że jeżeli już rozważać wnioskowanie o kredyt, to najlepiej decydować się na ten zabezpieczony hipoteką. Na rzecz tego rozwiązania przemawiają takie względy, jak niska cena, wysoka kwota i długi okres kredytowania, ale nie bez znaczenia pozostaje przedmiot zabezpieczenia.

Niska cena

Powszechnie uważa się, że „hipoteka” udzielona przez bank oznacza niższy koszt w ujęciu rocznym. Czy jest tak rzeczywiście, a jeśli tak – czy koszt jest faktycznie znacząco niższy?

Biorę do ręki dwie przykładowe umowy kredytu i porównuję roczną rzeczywistą stopę jego oprocentowania (RRSO). W umowie kredytu hipotecznego znajduję wartość 4,46%, a gotówkowego 7,22%. W obydwu kredytach nie występują ubezpieczenia życia ani dochodu. W jednej i drugiej umowie jest też prowizja, z tą różnicą, że w kredycie gotówkowym jej wartość jest ponad dwukrotnie wyższa, a w dodatku jest ona skredytowana. W moim przykładzie samo oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi 3,95%, a gotówkowego 6,99%. Istotne jest, że kredyt gotówkowy nie jest najtańszą możliwą ofertą, ale jedną z tańszych. Podobnie kredyt hipoteczny.

Zwróć uwagę na raty i koszty całkowite.

Wziąwszy pod uwagę wspomniane wyżej wartości oprocentowania i prowizji, podaję poniżej przykład przeliczenia takich kosztów dla kredytu w wysokości 100 tys. zł.

kredyt hipoteczny: rata ok. 630 zł na okres 20 lat, całkowite koszty: ok. 155 tys. zł

kredyt gotówkowy: rata ok. 1800 zł na 6 lat, całkowite koszty: ok. 132 tys. zł

Fakt, że oprocentowanie kredytu jest niższe, nie znaczy, że kredyt będzie tańszy. Jak widać wszystko zależy to od tego, w jaki sposób to policzymy, np. jaki horyzont czasu przyjmiemy w porównaniu cenowym. „Hipotekę” możesz rozłożyć na dłuższy czas, dzięki czemu miesięczna rata będzie co miesiąc niższa, ale może być też tak, że przekroczy koszt „gotówki” – co pokazałem powyżej.

Okres kredytowania i kwota kredytu

Poza powyższym rozróżnieniem, chciałbym też wskazać, że maksymalne, 30-letnie okresy kredytowania pozwalają otrzymać więcej kwoty zabezpieczonego kredytu. W przypadku kredytu gotówkowego, choćby nawet został on rozłożony na najdłuższy możliwy okres, czyli na 144 miesięcy, to i tak jego maksymalna kwota nie przekroczy 200 tys. zł. Najczęściej nie sięga ona nawet 150 tys.

A co jeżeli po kilku lub kilkunastu miesiącach chciałbyś spłacić zaciągnięty kredyt hipoteczny? Musisz pamiętać, że w przypadku części kredytów hipotecznych przez 3 pierwsze lata może obowiązywać prowizja za wcześniejszą spłatę. Prowizja ta wynosi najczęściej 2% kwoty kredytu. Warto sprawdzić, czy taka opłata wystąpi – zwłaszcza jeżeli nieruchomość nabywasz na krótki czas, np. z zamiarem sprzedaży. Co ważne, w kredytach gotówkowych taka opłata nie występuje.

Zabezpieczenie kredytu

W przypadku tańszego rozwiązania, jakim jest kredyt hipoteczny, musisz pamiętać, że bank nie zawsze zaakceptuje przedstawioną nieruchomość jako zabezpieczenie. Może być to spowodowane brakami w dokumentacji – ich uzupełnienie zajmuje wiele miesięcy. Przyczyną często bywa też stan prawny nieruchomości – nieuregulowane zobowiązania dotychczasowych właścicieli – lub jej określony rodzaj. Na niektóre nieruchomości banki po prostu nie chcą wpisywać hipoteki. Tak bywa na przykład w sytuacjach, gdy nieruchomość jest atrakcyjna pod względem ceny i może stanowić doskonałą okazję inwestycyjną.

A więc – kredyt gotówkowy?

Doświadczenia innych pokazują, że czasami – z uwagi na komplikacje prawne – wybór kredytu gotówkowego jest jedynym dobrym rozwiązaniem. Czy jest to opcja zawsze droższa? To zależy od kosztów – istnieją oferty z prowizją o podobnej wartości, co w przypadku kredytu hipotecznego. W perspektywie najbliższych kilku lat wartość składowa oprocentowania hipoteki z pewnością będzie rosła – wzrost WIBOR-u odbije się na wyższych kosztach odsetkowych. Tym samym, jeżeli dzisiaj podpiszesz umowę kredytu gotówkowego ze stałym oprocentowaniem, takie zmiany Cię nie spotkają. Z pewnością również szybciej uda Ci się otrzymać kredyt gotówkowy – proces jego uzyskania jest znacznie szybszy i prostszy. Natomiast koszty dodatkowe przy krótkim okresie spłaty mogą dać niższą wartość.

Wniosek jest jeden: każdą sytuację należy rozważać indywidualnie. To, które rozwiązanie będzie najlepsze, zależy od tego, co jest dla Ciebie najważniejsze, czym dysponujesz oraz co chcesz kupić.