W Polsce kredyt refinansowy nadal nie jest jeszcze tak popularny, jak mogłoby się wydawać. Postanowiłam napisać artykuł o tym, jak nie stać się „kredytowym niewolnikiem” banku i szukać tańszych ofert, aby obniżać długoterminowy koszt kredytu.

Podczas każdego spotkania informuję swoich klientów, że po np. 3-5 latach, kiedy żaden bank nie pobiera już kosztów dodatkowych za całkowitą spłatę kredytu, będą mogli przenieść, czyli refinansować, swój obecny kredyt do innego banku. Bardzo często są oni tym faktem zaskoczeni, ponieważ w ogóle nie wiedzieli o czymś takim, jak kredyt refinansowy.

Nie zapominaj o swoim prawie

Kiedy stajemy się właścicielami nowego kredytu hipotecznego, często przejęci zakupem lokalu i wszystkimi formalnościami zapominamy o całej procedurze związanej z ubieganiem się o finansowanie. Zamykamy wówczas etap wyboru kredytu mieszkaniowego. Postaram się jednak przekonać Was, że opłaca się być otwartym na nowości i zmiany ofertowe kredytów mieszkaniowych w innych bankach.

Zmiana banku

W bankach mogą męczyć nas dodatkowo płatne usługi oraz niewygodny interfejs bankowy. Może czas na zmiany dotyczące samego konta bankowego i oferowanych przez nie usług? Często okazuje się, że przeniesienie konta wraz z kredytem do innego banku zaowocuje wieloma korzyściami. Bliskie nam bankomaty stają się bezpłatne, przelewy z konta oszczędnościowego na zwykłe są za 0 zł, a nie np. za 7 zł, do wglądu mamy przejrzysty system, w którym z łatwością wygenerujemy historię z konta lub szybko ustalimy zlecenia stałe. Banki nadal mocno różnią się pod tymi względami.

Obsługa w oddziale

Wbrew pozorom obsługa w innym banku może okazać się milsza, bardziej profesjonalna oraz pomocna. Wskazują na to np. publikowane w tygodniku POLITYKA czy na stronach www badania jakości obsługi w placówkach. Wiele banków prześciga się w coraz to lepszej jakości obsługi swoich klientów, używając haseł wyższej kultury bankowości. Nowy doradca może więc okazać się strzałem w dziesiątkę.

Opłaty dodatkowe

Ceny usług różnią się pomiędzy bankami. Często płacimy po kilkadziesiąt złotych za zamówienie opinii bankowej, wydruk harmonogramu rat czy zamówienie zaświadczenia bankowego. Warto jednak mieć świadomość, że banki mogą mieć różne stawki w zależności od tego, czy dokumenty zamawiamy w placówce, czy poprzez infolinię.

Najważniejsze, czyli koszt kredytu

Kluczowy powód do przeniesienia kredytu z banku do banku. Dla łatwiejszego zrozumienia korzyści warto posiłkować się przykładem:

  • 3-osobowa rodzina od 4 lat posiada kredyt hipoteczny w złotówkach,
  • spłaca go terminowo, nie nadpłacając,
  • pożyczyła 350 tys. zł,
  • marża wynosi 2,30 pp.,
  • obecnie kapitał kredytowy do spłaty to ok. 323 800 zł,
  • rata wynosi 1 673 zł/mies.,
  • kredyt został wzięty na 30 lat.

Rodzina postanowiła przenieść obecny kapitał do konkurencyjnego banku, gdzie wyszukała tańszą ofertę:

  • marża 1,69 pp.,
  • rata 1 579 zł/mies.

Zatem różnica na samej miesięcznej racie wynosi 94 zł/mies.! Uwzględniam, że klienci mają ubezpieczenie życia w poprzednim banku i będą je kontynuować w nowym banku. Przyjęłam też, że klienci mają swoje polisy ubezpieczenia życia. Idąc dalej w podsumowaniu różnicy kosztów: załóżmy, że w nowym banku rodzina zostanie do końca okresu spłaty. Czas trwania kredytu, czyli 312 miesięcy mnożymy razy 94 zł – daje nam to 29 328 zł oszczędności za samo przeniesienie kredytu.

Inne koszty ubezpieczeń

Między bankami występują znaczące różnice w ofertach ubezpieczeń: na życie, nieruchomości czy brakującego wkładu własnego. Często, aby otrzymać preferencyjne warunki lub ofertę promocyjną, musimy wybrać ubezpieczenie na życie w tym samym banku, w którym mamy kredyt. Nie możemy wówczas zrobić cesji praw ze swojej polisy, tylko przez określony czas, np. 3 lub 5 lat, jesteśmy zmuszeni korzystać z droższego ubezpieczenia banku.

Podczas przenoszenia kredytu do innego banku szukajmy takiego, który pozwoli nam wybrać dowolne ubezpieczenie z rynku, robiąc cesję praw z polisy. Często jest to duża miesięczna oszczędność, poza samą ratą. Istnieją też banki, które, jeśli jest dwóch kredytobiorców i oboje mają dochody, nie wymagają od nich żadnych dodatkowych ubezpieczeń. Decyzja, czy korzystać z takich ofert, należy do samych kredytobiorców.

Tak samo jest w przypadku ubezpieczenia brakującego wkładu własnego. Są banki, w których nie stosuje się podwyższenia marży na określony czas do uzyskania 80% LTV, czyli relacji między kwotą kredytu a wartością mieszkania lub domu. W jeszcze innych bankach obowiązkowo przez kilka lat mamy wyższą ratę właśnie za to, że przy zakupie mieliśmy do dyspozycji tylko 10% wkładu własnego. Przenosząc kredyt np. w 2 lub 3 roku jego trwania, kiedy nie mamy już kosztów za spłatę kredytu, a ubezpieczenie NWW płatne jest do 6 roku, jesteśmy w stanie zaoszczędzić nawet kilkaset złotych, decydując się na zmianę banku, w którym nie ma tego ubezpieczenia.

Rozważmy też ubezpieczenie nieruchomości. Z racji oferty promocyjnej wiele banków chce zachęcić klientów do korzystania z ich ofert ubezpieczeń lokali i domów. Często nie daje to klientowi żadnego zysku, gdyż składka roczna przewyższa miesięczną oszczędność na racie, jaka miała być przy skorzystaniu z ubezpieczenia bankowego.

Spadek relacji kwoty kredytu względem wartości nieruchomości

Ostatni z argumentów za przeniesieniem kredytu do innego banku to fakt spadku relacji kwoty kredytu względem wartości nieruchomości, czyli wskaźnika LTV. Jeśli:

  • spłacamy kredyt od więcej niż 5 lat,
  • kupiliśmy mieszkanie za 420 tys. zł,
  • początkowo LTV wynosił 90%,
  • ale obecnie mamy do spłaty niecałe 330 tys. zł,

to LTV wynosi 78% i wygląda dla banku dużo atrakcyjniej, niż w momencie, gdy ubiegaliśmy się o kredyt. W tej sytuacji wiele banków zaproponuje niższe marże i lepsze oferty cenowe, ponieważ dysponujemy nieruchomością wartą więcej niż kwota kredytu.

Koszt przeniesienia

Przeniesienie kredytu nie jest jednak bezpłatne i trzeba liczyć się z kosztami. Wliczamy do nich:

  • opłatę za wykreślenie hipoteki,
  • wpis hipoteki nowego banku,
  • około 3-6-miesięczny okres oczekiwania na wpis hipoteki z podwyższoną marżą oraz nową wycenę nieruchomości.

Łączny koszt tych czynności to około 1000 zł za wnioski i wycenę i do około 500 zł (w niektórych bankach nawet mniej) wyższej raty w pierwszych miesiącach spłaty. Zatem przy długoterminowym kredycie przeniesienie stanie się opłacalne już po kilku, kilkunastu miesiącach. Zakładam, że wybieramy oferty z 0% prowizją za udzielenie, która w wielu bankach jest już dostępna przy LTV poniżej 80%. Pozostaje tylko sprawnie porównać koszt ubezpieczeń wymaganych w nowym banku, tj. ubezpieczenia pomostowego, nieruchomości, ewentualnie koszt ubezpieczenia życia czy utarty pracy.

Patrząc z perspektywy wielu lat pracy, nie znam przypadku, aby któremuś klientowi nie opłacało się wziąć kredytu refinansowego. Dlatego zachęcam posiadaczy kredytów do wyliczenia kosztu przeniesienia kredytu do nowego banku.