Z tytułowym pytaniem muszą zmierzyć się osoby wnioskujące o kredyt hipoteczny. Wybierając raty malejące, zapłacisz mniej odsetek niż w przypadku rat równych. Ponadto z czasem raty kredytu stają się coraz niższe. Dlaczego zatem większość nabywców lokali i domów ostatecznie wybiera spłatę w równych ratach? Temat wyjaśnia Agnieszka Kubasiak, ekspert finansowy w firmie Union Advisors. 

W największym skrócie: raty równe oznaczają wysokie odsetki, a raty malejące wiążą się z niższą zdolnością kredytową. Wybór jest więc skomplikowany. W praktyce nie każdy posiada zdolność kredytową na zaciągnięcie kredytu z ratą malejącą i wiele osób akceptuje wyższy koszt kredytu, w zamian za komfort niższych rat na początku spłaty.

Raty równe i malejące – czym się różnią?

Zanim omówimy różnice, przyjrzyjmy się konstrukcji raty kredytu:

Rata = część kapitałowa + część odsetkowa

Część kapitałowa to kwota, którą pożyczyliśmy. Z każdą ratą spada saldo kapitału (czyli zadłużenia). Część odsetkowa jest wynagrodzeniem dla banku za to, że udzielił nam finansowania. Wysokość odsetek liczy się na podstawie oprocentowania, które jest sumą marży i stawki referencyjnej (WIBOR dla kredytów złotowych).

Raty równe (inaczej annuitetowe) są liczone wg wzoru, w którym na początku znaczącą część zajmują odsetki kredytowe. Z każdym kolejnym miesiącem część odsetkowa jest coraz niższa, a część kapitałowa coraz wyższa.

W przypadku rat malejących co miesiąc zwraca się bankowi tę samą kwotę kapitału. Natomiast kwota odsetek jest wyliczana na podstawie aktualnego zadłużenia. To z każdym miesiącem spłaty spada, a więc co miesiąc niższa jest również kwota odsetek. W efekcie ostatecznym spada też wysokość miesięcznej raty.

raty

 

Który wariant wybrać?

Z finansowego punktu widzenia system rat malejących wydaje się być korzystniejszym rozwiązaniem. Po analizie wariantów ostateczna cena kredytu z ratą malejącą jest niższa, a kredytobiorca szybciej zmniejsza saldo zadłużenia. Z upływem czasu płacimy coraz niższą ratę, co przy długoterminowych zobowiązaniach zapewnia większe bezpieczeństwo na wypadek np. zmniejszenia dochodu czy wzrostu stóp procentowych.

Podstawową zaletą rat równych jest ich niższa wysokość na początku spłaty, w porównaniu z systemem rat malejących, co często jest istotne w procesie oceny zdolności kredytowej. Nie każdy budżet domowy może wytrzymać początkowe obciążenie, które jest związane z wyborem rat malejących. Ten czynnik jest brany pod uwagę przez bank, który weryfikuje zdolność kredytową.

Aby móc właściwie porównać kredyt z ratą stałą i kredyt z ratą malejącą, powinniśmy również przeanalizować koszt kapitału. Co stanie się z łącznym kosztem kredytów, jeżeli różnicę (między ratą stałą a malejącą) będziemy odkładać na przykład na koncie oszczędnościowym lub w funduszu inwestycyjnym?

Pamiętajmy również, że istotny wpływ na oprocentowanie mają stopy procentowe. Gdy te się zmieniają, zmianie ulega oprocentowanie kredytu, a co za tym idzie – także wysokość raty. Dlatego rata równa nie zawsze będzie równa, a rata malejąca może być wyższa od poprzedniej.