Mieszkania w promocji, z ceną obniżoną o 25, a nawet 33%? Myślicie, że to niemożliwe? Przeciwnie. Kupno mieszkania na licytacji komorniczej z pewnością zaoszczędzi nam sporo pieniędzy. Jednak i w tym przypadku zastosowanie znajduje stara zasada, że im większy potencjalny zysk, tym wyższe ryzyko.

Jak nieruchomość trafia na licytację i skąd się o niej dowiedzieć?

Aby możliwe do zrealizowania było kupno mieszkania na licytacji komorniczej, wierzyciel musi w postępowaniu egzekucyjnym złożyć wniosek o prowadzenie przeciwko dłużnikowi egzekucji z nieruchomości. Komornik zajmuje wtedy nieruchomość oraz na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania mieszkania. Licytacja nieruchomości wyznaczana jest najwcześniej w terminie dwóch tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania.

Termin licytacji komornik ogłasza publicznie, w stosownym obwieszczeniu. Informuje wówczas m.in. o:

  • cechach nieruchomości,
  • sumie oszacowania i cenie wywołania,
  • wysokości rękojmi (wadium),
  • czasie, w którym można oglądać nieruchomość i zapoznawać się z aktami postępowania egzekucyjnego.

W obwieszczeniu znajduje się także wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji. Wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, jeżeli nie są ujawnione:

  • w księdze wieczystej,
  • poprzez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów
  • lub zgłoszenie najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji.

Najłatwiejszym sposobem na zapoznanie się z obwieszczeniami na terenie całej Polski jest odnalezienie ich w serwisie http://www.licytacje.komornik.pl/ prowadzonym przez Krajową Radę Komorniczą.

Jak przygotować się do licytacji?

Jeżeli interesuje nas kupno mieszkania na licytacji komorniczej, powinniśmy skontaktować się w tej sprawie z Komornikiem. W Kancelarii Komorniczej będziemy mogli zapoznać się z operatem szacunkowym przygotowanym przez biegłego. W operacie umieszczone są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, a także zdjęcia nieruchomości podlegającej oszacowaniu. Lektura operatu pozwoli ocenić, czy nieruchomość jest dla nas warta więcej niż cena wywołania. Możemy tym samym upewnić się, w ogóle opłaca nam się interesować licytacją.

W sytuacji dalszego zainteresowania nieruchomością powinniśmy umówić się na termin jej oględzin, abyśmy mogli ocenić jej stan na żywo. Nie jest także złym pomysłem samodzielne udanie się pod adres, pod którym znajduje się zajęte mieszkanie. Niewykluczone, że lokatorzy dobrowolnie wpuszczą nas, abyśmy mogli je obejrzeć. Wcześniejsze poznanie lokatorów mieszkania, które zamierzamy nabyć, pozwoli nam ocenić skalę trudności wiążących się z ich wyprowadzką, o czym szerzej w następnych punktach.

Najpóźniej w dniu poprzedzającym licytację jesteśmy zobowiązani złożyć rękojmię w wysokości 10% sumy oszacowania.

Licytacja

Najniższa suma, za którą może odbyć się kupno mieszkania na licytacji komorniczej (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Licytacja odbywa się publicznie, najczęściej prowadzi ją Komornik, a nadzoruje sędzia.

O kupno mieszkania na licytacji komorniczej może ubiegać każdy, z wyłączeniem:

  • dłużnika,
  • komornika, jego małżonków, dzieci, rodziców i rodzeństwa,
  • osób obecnych na licytacji w charakterze urzędowym,
  • licytanta, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji,
  • osób, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Licytacja odbywa się ustnie. Postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. To znaczy, że jeśli cena wywołania nieruchomości to 300 tysięcy zł, postąpienie nie może być niższe niż 3 tysiące zł. Zaoferowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaoferował cenę wyższą. Po ustaniu postąpień komornik, uprzedzając obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte, obwieści trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamknie przetarg i wskaże licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.

Jeżeli nikt nie zaoferował ceny wywołania, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania.

Wygraliśmy licytację – co dalej?

Po zamknięciu przetargu sąd, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.

Następnie, po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu, komornik wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od dnia otrzymania wezwania zapłacił cenę nabycia. Na wniosek nabywcy komornik może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca.

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Po uzyskaniu z Sądu odpisu tego postanowienia ze stwierdzeniem prawomocności możemy zacząć załatwiać wszelkie formalności związane z księgami wieczystymi, eksmisją lokatorów itp.

Zagrożenia

Wyżej opisane kroki wydają się nieskomplikowane. Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że jeżeli dłużnik zdecyduje się zaskarżać każdą czynność sądu, kupno mieszkania na licytacji komorniczej może potrwać wiele lat.

Nieruchomość nabywa się co do zasady bez obciążeń. Jednak pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:

  • prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy,
  • służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia,
  • służebność przesyłu,
  • ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika.

Problem, w związku z krótkim terminem płatności pełnej ceny, stanowi także uzyskanie kredytu na kupno mieszkania na licytacji komorniczej. Mieszkania wystawione na licytację dodatkowo często są w złym stanie technicznym, zatem musimy dokonać wnikliwej selekcji ofert.

Największy problem stanowią jednak osoby zamieszkujące kupione przez nas mieszkanie, czy to najemcy, czy osoby zamieszkujące tam bez tytułu prawnego (np. były właściciel). Może okazać się, że nie chcą dobrowolnie opuścić mieszkania. Aby usunąć ich z lokalu należy pozwać każdego mieszkańca o eksmisję. Proces taki może trwać latami, a wykonanie wyroku, ze względu na niską dostępność mieszkań socjalnych, także do łatwych nie należy.

Podsumowanie

Na licytacjach komorniczych można znaleźć mieszkania w świetnych cenach. Trzeba jednak pamiętać, że od licytacji do wprowadzenia się do mieszkania lub sprzedania go z zyskiem mogą dzielić nas długie lata, na dodatek wypełnione częstymi wizytami w sądach. Jeżeli jesteśmy gotowi podjąć takie ryzyko, a mamy sporo wolnej gotówki, może warto dać licytacjom komorniczym szansę i spróbować na nich zarobić?