Kamienice cieszą się dużą popularnością ze względu na świetne lokalizacje oraz ceny – z reguły niższe niż w przypadku nowego budownictwa. Generalnie mieszkania w kamienicach są tańsze, ale zdarzają się także obiekty wykupione przez dewelopera czy innego inwestora, który postanawia połączyć świetną lokalizację i historię z nowoczesnością i funkcjonalnością. Często są to wręcz hi-endowe projekty – inwestycje nie mają żadnych zagrożeń, ale nie są na każdą kieszeń.

Inwestorzy chętnie nabywają mieszkania w historycznych budynkach, szczególnie na starym mieście i w jego okolicy, lub też wokół uczelni wyższych. Stosunkowo niska cena daje wysoki zwrot z wynajmu – krótkoterminowego dla turystów czy długoterminowego dla studentów. Takie nieruchomości chętnie kupuje się na flipa, w celu zyskownej odsprzedaży. O flippingu pisaliśmy w tym artykule, a poniżej znajdziesz również moje vlogi na ten temat. Mieszkanie w kamienicy można wybrać jako second home, czyli mieszkanie wakacyjne. Stanowi również przedmiot zainteresowania młodych ludzi, którzy pragną bliskości atrakcji oferowanych przez centrum miasta, a także dobrego dostępu do komunikacji miejskiej.

Wady i zalety mieszkań w kamienicach

Mieszkanie w kamienicy posiada wiele atutów. Jest to zazwyczaj większa kubatura, dzięki ponadprzeciętnej wysokości wnętrza. Estetyka budynków potrafi urzekać – sztukaterie, zdobione okna, poręcze, freski na ścianach czy rzeźbione piece. Jednak te uroki niosą za sobą także pewne zagrożenia. Minusem ponadstandardowych wysokości jest konieczność codziennej wspinaczki po schodach, bo mało która kamienica posiada windę. Jeśli zamierzasz tu zamieszkać, sprawdź, czy codzienne wchodzenie po schodach nie będzie dla Ciebie zbyt uciążliwe. Jeśli nie, przeanalizuj kolejne aspekty, np. zorientuj się, czy będziesz miał gdzie zaparkować swoje auto.

Mieszkanie w kamienicy na pewno będzie wymagało remontu. Dowiedz się, jaki status ma kamienica, czy jest wpisana do rejestru zabytków, lub czy leży w strefie opieki konserwatorskiej. Ma to wpływ na możliwości remontu i ich zakres oraz decyduje o tym, czy możesz wymienić okna zgodnie z Twoim gustem, czy też musisz zamówić replikę oryginalnych. Są to ciemne strony posiadania zabytkowej nieruchomości, jednak plusem jest możliwość pozyskania z gminy dofinansowania na remont budynku.

Na co koniecznie zwrócić uwagę?

Stan kamienicy jest niezwykle ważny. Na przykład drewniane stropy są o wiele bardziej narażone na zużycie. Warto zaczerpnąć wiedzy inżyniera czy osoby, która w przyszłości będzie wykonywała remont, co sądzi o stanie technicznym budynku. Z jakim kosztem remontu musisz się liczyć? W skrajnych sytuacjach, po analizie dokumentów i wizji lokalnej, bank może mieć obawy co do danej nieruchomości i odmówi przyznania kredytu.

Wnętrza kamienic były ogrzewane za pomocą pieców kaflowych, niejednokrotnie estetycznych, które możesz zachować jako element dekoracyjny, ale ciepło czerp z nowocześniejszych metod ogrzewania. Nie wszędzie jest doprowadzone ogrzewanie centralne, tzw. miejskie, ale zawsze istnieje możliwość korzystania z prądu. Praktycznie wszędzie można poprowadzić taką instalację. Masz do wyboru także ogrzewanie gazowe – tańsze w eksploatacji, jednak niezbędny jest wtedy dostęp do przewodów kominowych. Czy są wolne? Na to pytanie może odpowiedzieć inspekcja przeprowadzona przez kominiarza.

Kolejny element istotny do sprawdzenia to aktualne remonty przeprowadzone w budynku przez wspólnotę oraz informacja o kolejnych. Jeśli akurat niebawem będą wymieniane piony, może mieć to wpływ na moment albo sposób remontowania przez Ciebie łazienki. Warto zorientować się, ile środków jest zgromadzonych na funduszu remontowym, czy zaciągnięto kredyt, lub czy mieszkańcy w ogóle są chętni do remontowania budynku.

Od ogółu do szczegółu

Strych i piwnica to newralgiczne punkty, które warto odwiedzić podczas oglądania  nieruchomości. Może na co dzień będziesz spędzał w nich mało czasu, ale z pewnością dadzą Ci pogląd na stan techniczny budynku. Sucha piwnica jest powodem do radości – wilgoć mogłaby oznaczać np. kosztową konieczność osuszania fundamentów. Strych odzwierciedla stan dachu oraz izolacji. Jeżeli latem jest koszmarnie gorąco, a w pozostałych miesiącach skrajnie zimno, oznacza to konieczność poprawy izolacji, która również jest droga.

Koszty utrzymania mają znaczenie zarówno w przypadku inwestycji, jak i chęci zamieszkania w nieruchomości. Rachunki może podwyższyć wysokość sufitów, brak przeprowadzonych remontów oraz nieszczelne okna. Z kolei większy czynsz może wynikać z podwyższonego funduszu remontowego oraz opieszałości ze strony zarządcy nieruchomości. Niektóre z tych kosztów są tymczasowe i nie powinny mieć wpływu na Twoją transakcję, inne musisz przeanalizować, żeby nie popełnić błędu.

Sąsiedztwo to jak zawsze jeden z bardziej istotnych czynników, na które warto zwrócić uwagę przy wyborze nieruchomości. Jeżeli myślisz o najmie krótkoterminowym, ma to mniejsze znaczenie, ale zwróć uwagę, czy bezpośrednio pod Twoim przyszłym lokum nie ma gastronomii. Może być to uciążliwe zarówno pod względem zapachów, jak i śmieci. Jeżeli przez następne lata mieszkanie w kamienicy ma być Twoim miejscem na ziemi, sprawdź, czy obiekt nie pełni funkcji hostelu. Warto wiedzieć, czy mieszkania są komunalne, czy tylko własnościowe, czy Twoimi sąsiadami będą osoby młode, czy starsze, a może przez większą część roku mieszkanie obok będzie stało puste. Jednym zdaniem – warto wiedzieć, z kim będzie się współdzielić części wspólne i jakie zwyczaje sąsiedzkie panują w kamienicy. Rekonesans możesz przeprowadzić sam albo doświadczony ekspert nieruchomosci premium może zrobić to za Ciebie, łącznie z poleceniem firmy budowlanej.