Każdy, kto udostępnia odpłatnie swoją nieruchomość, może w pewnym momencie zechcieć podnieść związane z tym opłaty. Czynsz najmu i opłaty za użytkowanie mieszkania lub biura można podnieść w uzasadnionych przypadkach. Reguluje to ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorskich, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

Kiedy możemy podwyższyć czynsz najmu?

Czynsz najmu lub inne opłaty wynikające z użytkowania lokalu, możemy podwyższyć wypowiadając ich dotychczasową wysokość. O ile strony nie ustalą dłuższego terminu, termin wypowiedzenia czynszu i innych opłat wynikających z użytkowania lokalu wynosi trzy miesiące. Wypowiedzenia można dokonać najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego. Czynsz najmu możemy podwyższać nie częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten liczony jest od dnia, w którym zaczęła obowiązywać poprzednia stawka.
Są jedynie dwa przypadki, w których podwyżka jest uzasadniona. W pierwszym przychody z dotychczasowego czynszu i opłat związanych z użytkowaniem lokalu nie zapewniają pokrycia tych kosztów. W drugim nie zapewniają zwrotu kapitału i zysku. W takiej sytuacji podwyżka jest uzasadniona, nie może jednak w skali roku osiągnąć zwrotu z kapitału w kwotach określonych dwoma progami. Pierwszy to 1,5% kosztów poniesionych na zakup lub budowę lokalu, drugi – 10% kosztów związanych z trwałym ulepszeniem lokalu i zwiększających jego wartość użytkową. Podwyższenie opłat może mieć również miejsce w przypadku, gdy zwrot kapitału zapewnia jedynie godziwy zysk.
W danym roku kalendarzowym podwyżka nie powinna przekraczać średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym. Wskaźnik ten jest ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”, w formie komunikatu.

Powierzchnia użytkowa i wartość odtworzeniowa lokalu

Powyższe uzasadnienia podwyżek muszą być spełnione, jeśli w ich następstwie wysokość opłat za wynajem biura lub mieszkania przekroczy w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu; lub jeśli następują z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej. Wartość odtworzeniowa lokalu to iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Wskaźnik ten określa przeciętny koszt budowy 1m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa oraz dla województw z wyłączeniem tych miast. Natomiast powierzchnia użytkowa lokalu to powierzchnia jego wszystkich pomieszczeń, bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania. Do powierzchni użytkowej nie zalicza się tarasów, balkonów, loggi, szaf i schowków, suszarni i pralni, strychów i piwnic oraz wózkowni i składzików na opał.

Podział opłat i kosztów

Wynajem biura lub domu generuje różne koszty. Oprócz kwoty za czynsz najmu i użytkowanie lokalu występują również opłaty niezależne od właściciela, jak np. opłaty za gaz, wodę, energię czy wywóz ścieków. Opłat tych właściciel nie może samodzielnie podwyższać, chyba że podwyżki są ustalone przez dostarczyciela mediów. Właściciel może jedynie pobierać powyższe opłaty w takiej wysokości, by pokryły jego koszty związane z zapewnieniem mediów w lokalu. I to jedynie w sytuacji, gdy najemca lokalu nie ma podpisanej umowy bezpośrednio z dostawcą usług lub mediów. Każdą podwyżkę opłat niezależnych od właściciela, musi on przedstawić na piśmie wraz z uzasadnieniem podwyżki i zestawieniem opłat.
Wynajem mieszkania lub biura to również koszty związane z jego użytkowaniem. Właściciel może je podwyższyć wraz z czynszem. Zalicza się do nich opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty związane z konserwacją, remontami, ubezpieczeniem i zarządzaniem nieruchomością, a także koszty wynikające z utrzymania części wspólnych, takich jak klatki schodowe, windy, tereny zielone. Mogą wystąpić również inne koszty, ale powinny one wynikać z zapisów umowy najmu.

Co może zrobić najemca?

W pierwszej kolejności może pisemnie zażądać przedstawienia przyczyny podwyżki i jej kalkulacji. Właściciel, również na piśmie, musi w ciągu 14 dni na to żądanie odpowiedzieć. Będąc właścicielem nieruchomości, mamy prawo podwyższyć opłaty za wynajem domu lub innej nieruchomości, jednak nasz najemca ma również prawo się na to nie zgodzić. W ciągu dwóch miesięcy może na piśmie odmówić przyjęcia podwyżki. Skutkować to będzie rozwiązaniem najmu z dniem upływu okresu wypowiedzenia. Do dnia rozwiązania najmu, najemca ma obowiązek uiszczać opłaty w dotychczasowej wysokości. Drugim rozwiązaniem jest zakwestionowanie podwyżki. Najemca musi wtedy wnieść do sądu wniosek o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna lub zasadna, ale w innej wysokości. Właściciel musi wtedy udowodnić przed sądem, że jego decyzja o podwyżce jest uzasadniona. Do dnia uprawomocnienia się wyroku sądowego, najemca jest zobowiązany rozliczać się z opłat w dotychczasowej wysokości. W przypadku, gdy sąd stwierdzi, że podwyżka była zasadna lub była zasadna w innej wysokości, najemca powinien uregulować niedopłatę wynikającą z wyższych opłat oraz od tego momentu uiszczać właścicielowi opłaty w zwiększonej kwocie.
Jeśli najemca nie podejmie żadnego z powyższych dwóch kroków, oznacza to, że od momentu upływu wypowiedzenia musi opłacać czynsz za wynajem domu lub biura w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.