Konsolidacja kredytów polega na zebraniu ich wszystkich razem i zastąpieniu jednym, nowym kredytem. Kredyt konsolidacyjny powinien mieć dłuższy okres kredytowania. Zmniejszy to obciążenie i da kredytobiorcy ulgę w spłacie dotychczasowych zobowiązań. Jednak jak wygląda konsolidacja, gdy kredytobiorca dysponuje nieruchomością? Na to pytanie odpowiada Dominik Szczepaniak z Doradztwa Finansowego Domenico.

Klasyczny kredyt konsolidacyjny

Nasza pierwsza myśl jest taka, że konsolidacja kredytu hipotecznego powinna skutkować tym, że nowy kredyt jest tańszy. Jednak prawdziwą ulgę daje wydłużenie okresu kredytowania, bo maksymalne oprocentowanie w przypadku kredytu niezabezpieczonego może wynosić 10%. Kredytobiorca może mieć opory przed takim rozwiązaniem, ale znaczne obniżenie raty z pewnością jest zachęcające. Wówczas można uporządkować swoje finanse i zlikwiduje ryzyko opóźnień w spłacie rat. Dodajmy, że maksymalny możliwy okres kredytu niezabezpieczonego jest uzależniony od banku i wynosi od 8 do 12 lat.

A co w sytuacji, kiedy kredytobiorca dysponuje nieruchomością?

Posiadanie nieruchomości umożliwia kredytobiorcy uzyskanie kredytu konsolidacyjnego zabezpieczonego hipoteką, dzięki czemu ma on możliwość jeszcze większego obniżenia oprocentowania oraz znacznego wydłużenia okresu kredytowania. Maksymalny okres kredytowania wynosi tutaj od 20 do 30 lat, a oprocentowanie jest podobne, co w przypadku tradycyjnego kredytu mieszkaniowego.

Ograniczenie stoi po stronie wartości nieruchomości, dlatego że typowa konsolidacja, jaką jest spłata zobowiązań konsumpcyjnych, jest możliwa do poziomu 60-80% wartości nieruchomości. Aby wcześniej wiedzieć, o jaką kwotę można wnioskować, warto zainwestować w tzw. operat szacunkowy, czyli wycenę rzeczoznawcy. Co prawda bank i tak może zakwestionować wycenę i przyjąć swoją, niższą wartość, ale nasza wycena daje nam punkt wyjścia.

Łączenie celów

Często klient ma nieruchomość, która już jest obciążona kredytem. Wówczas można polepszyć warunki obecnego kredytowania poprzez zamianę obecnego kredytu na kredyt mieszkaniowy w innym banku. Polega to po prostu na spłacie pierwszego kredytu nowym kredytem i dodatkowo dobranie środków na spłatę innych zobowiązań, takich jak kredyty gotówkowe, limity na kartach kredytowych czy limity w kontach osobistych. Wspomniana wyżej konstrukcja umożliwia kredytowanie do 80-90% wartości nieruchomości, w zależności od regulacji konkretnego banku. Cena jest najniższą z omawianych – wynika to z faktu, że w głównej mierze do spłaty przeznaczony jest kredyt na cele mieszkaniowe. Reszta zobowiązań jest spłacana również po cenie kredytu mieszkaniowego lub, w najgorszym wypadku, po cenie tzw. celu dowolnego. Jednak i tak bank ustali łączne oprocentowanie na zasadzie średniej ważonej.

Przykład

  • Pozostaje nam do spłaty 200 tys. zł kredytu mieszkaniowego, którego oprocentowanie wynosi 3,5%.
  • Reszta zobowiązań wynosi 100 tys. zł i posiada 6% oprocentowania.
  • Średnia ważona to: 0,66*3,5%+0,33*6%, co daje 4,29%.

Im więcej celu mieszkaniowego w nowym kredycie, tym taniej. Taki sposób oprocentowania stosuje między innymi Bank Millennium.

Możemy skonsolidować tylko jeden kredyt, który został zaciągnięty na cele mieszkaniowe, czyli na zakup, remont lub budowę nieruchomości. Fachowo w nomenklaturze kredytowej nazywa się to refinansowaniem kredytu. Wówczas mamy do czynienia z takimi warunkami kredytu, jakie obowiązują przy tradycyjnym kredycie mieszkaniowym.