Posiadanie jest stanem faktycznym, którego istotę obrazuje art. 336 k.c. Zgodnie z przepisem posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Posiadać można zarówno ruchomość, jak i nieruchomość. W tym przypadku zajmiemy się tematem ochrony posiadania nieruchomości.

Posiadanie a tytuł prawny do nieruchomości

Posiadanie jest stanem faktycznym, a nie prawnym. Dlatego nieruchomość może posiadać osoba, której nie przysługuje tytuł prawny do tej nieruchomości. Stanowi to przesłankę prowadzącą między innymi do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. Ochrona posiadania ma charakter bezwzględny, tzn. rozciąga się na wszystkie podmioty, które aktualnie nie władają rzeczą. Ochrona przysługuje zarówno posiadaczowi samoistnemu, jak i zależnemu. Zgodnie z art. 342 k.c. nie wolno samowolnie naruszać posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. Zakaz ten dotyczy również właściciela, który nie może samowolnie naruszać posiadania innej osoby, gdy to utrwaliło się, tzn. wygasły przesłanki stosowania dozwolonej samopomocy. W takim stanie rzeczy właściciel nie może samodzielnie usunąć posiadacza z nieruchomości.

Ochronę posiadania reguluje art. 344 k.c. Przepis stanowi, że: (§ 1) Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na kogo korzyść nastąpiło naruszenie, posiadaczowi przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego wnosi, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem. Roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.

Postępowanie sądowe zmierzające do ochrony posiadania

Sądowa ochrona posiadania nieruchomości jest realizowana w odrębnym postępowaniu procesowym (art. 478-479 k.p.c.). Zgodnie z art. 478 k.p.c. sąd bada ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia, nie analizując stanu prawnego oraz dobrej bądź złej wiary posiadacza. Sąd może badać, czy naruszenie posiadania miało charakter samowolny, tzn. czy „naruszyciel” miał uprawnienie do ingerencji we władztwo posiadacza. Samowola działań „naruszyciela” może być usunięta, w szczególności przez przepis prawa, orzeczenie sądu bądź decyzję administracyjną. Brak takiego uprawnienia oznacza, że naruszenie jest bezprawne.

Z roszczeniem o ochronę posiadania (roszczenie posesoryjne) można wystąpić przeciwko podmiotom naruszającym posiadanie lub na rzecz których naruszenie nastąpiło. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z 29 czerwca 2016 r. (III CZP 25/16): powództwo o przywrócenie posiadania rzeczy nie może być skutecznie dochodzone przeciwko osobie, która naruszyła posiadanie, jeżeli w toku sprawy przeniosła rzecz na inną osobę.

Podczas formułowania roszczenia pozwu powód musi precyzyjnie określić przedmiot rozstrzygnięcia, tak by spodziewane orzeczenie sądowe bez jakichkolwiek wątpliwości nadawało się do wykonania. Konieczne jest zatem określenie granic udzielonej ochrony, ze wskazaniem sposobu przywrócenia utraconego posiadania. Sąd nie może ogólnie orzec o istocie sporu poprzez użycie formuły „przywraca naruszone posiadanie”. Konieczne jest określenie charakteru naruszenia (wyrok Sądu Najwyższego z 24 stycznia 1985 r., III CRN 297/84).

Ponadto, zgodnie z art. 479 k.p.c., na etapie postępowania sądowego nie jest możliwe wniesienie powództwa wzajemnego. Jego wniesienie nie skutkuje „automatycznym” odrzuceniem pozwu bądź oddaleniem powództwa wzajemnego. Konsekwencją jest jednak to, że pozew wzajemny staje się „zwykłym” pozwem, któremu sąd nadaje bieg w ramach odrębnego procesu, po jego uprzednim wyłączeniu z akt sprawy (postanowienie Sądu Najwyższego z 21 lutego 1973 r., I CZ 173/72).

Termin prekluzyjny

Co ważne, możliwość roszczenia o ochronę posiadania wygasa w ciągu roku od naruszenia. Jest to termin prekluzyjny, który sprawia, że po jego upływie roszczenie nie może być dochodzone. Oznacza to, że np. w sytuacji usunięcia osoby zainteresowanej z lokalu mieszkalnego, jeśli ta nie zwróci się w terminie roku do sądu powszechnego z powództwem o przywrócenie naruszonego posiadania, opuszczenie takowe traktuje się jako opuszczenie dobrowolne. Jedynie prawomocny wyrok sądu, przywracający posiadanie lokalu osobie bezprawnie z niego usuniętej, oznacza brak spełnienia przesłanki dobrowolności i trwałości opuszczenia takiego lokalu (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 10 listopada 2010 r., III SA/Gd 474/10).

Reasumując, posiadanie jako stan faktyczny podlega ochronie, w tym ochronie sądowej. Ma ona charakter tymczasowy, gdyż sąd bada ostatni stan posiadania (choć nie musi być to ostatni spokojny stan posiadania) oraz samowolność naruszenia. Sąd nie bada za to stanu prawnego. Warto pamiętać, że nawet właściciel nie może naruszać posiadania w sposób samowolny.