Prawo pierwokupu to instytucja, której podstawy zostały uregulowane w prawie cywilnym. Polega na tym, że rzecz, której dotyczy, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu nie wykona swego prawa. Należy jednak pamiętać o kilku elementach, od których uzależniona jest skuteczność skorzystania z prawa pierwokupu.
Istota prawa pierwokupu
Prawo pierwokupu może wynikać z ustawy lub z czynności prawnej. Przykłady pierwokupu ustawowego znajdują się między innymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z przepisami przywołanego aktu prawnego, gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:
- niezabudowanej nieruchomości nabytej od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;
- prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
- nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której wydano decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
- nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości.
Jak wskazałam wyżej, prawo pierwokupu może również wynikać z czynności prawnej – wówczas należy je zastrzec w umowie z kontrahentem. Najczęściej prawo pierwokupu jest zastrzegane w umowach najmu lub dzierżawy, bądź też przyznawane współwłaścicielowi rzeczy.
Z chwilą skorzystania z prawa pierwokupu, dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umową sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią. Należy jednak pamiętać, że postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są bezskuteczne względem uprawnionego. Takim postanowieniem będzie klauzula umożliwiająca stronom umowy sprzedaży odstąpienie od umowy w przypadku, gdyby uprawniony ze swojego prawa skorzystał.
Oświadczenie uprawnionego
Prawo pierwokupu wykonuje się przez złożenie zobowiązanemu oświadczenia. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie. W przypadku zastrzeżenia prawa pierwokupu nieruchomości, uprawniony będzie zatem zobowiązany do złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu w formie aktu notarialnego.
Obowiązek zawiadomienia uprawnionego
Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Zawiadomienie przyjmuje postać informacji o dokonanej czynności i jej treści, nie musi być więc wyrażone w szczególnej formie.
Niezwłoczność zawiadomienia oznacza, iż powinno ono jak najszybciej dotrzeć do uprawnionego. Wobec tego dopuszcza się dokonanie zawiadomienia w formie telefonicznej, za pośrednictwem wiadomości e-mail, listem poleconym.
Termin na wykonanie prawa pierwokupu
Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca. Co do innych rzeczy – w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży. Chyba że zostały zastrzeżone inne terminy.
Należy jednak zwrócić uwagę na nadawcę zawiadomienia, którego określa ustawa. Ma nim być zobowiązany z prawa pierwokupu. Względnie może być to jego umocowany przedstawiciel, nie natomiast jakakolwiek inna osoba trzecia. W sytuacji zatem, gdy uprawniony z prawa pierwokupu uzyska informację o dokonanej sprzedaży z innego źródła, nie rozpocznie biegu termin na wykonanie prawa pierwokupu (tydzień lub miesiąc). Uprawniony nie może w konsekwencji złożyć oświadczenia o skorzystaniu ze swego prawa, zanim termin do jego złożenia nie rozpocznie biegu. Innymi słowy, zanim zobowiązany nie wykona ciążącego na nim obowiązku zawiadomienia.
Uniemożliwienie wykonania prawa pierwokupu
Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu (właściciel rzeczy):
- sprzedał ją osobie trzeciej bezwarunkowo,
- nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży
- lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością,
ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę, której rozmiar różnie ocenia się w piśmiennictwie oraz w orzecznictwie sądowym. Najbardziej przekonujący jest pogląd mówiący o tym, że szkodę stanowi wartość prawa pierwokupu. Niemniej wycena wartości tego prawa może być trudna. Z tej przyczyny rekomendowanym działaniem jest wprowadzenie do treści umowy, w której zastrzeżono prawo pierwokupu:
- wartości (wyrażonej poprzez określoną kwotę pieniężną) prawa pierwokupu
- bądź wprowadzenie kary umownej za dokonanie sprzedaży z pominięciem osoby, której przysługiwał pierwokup.
Niemniej ustawa zastrzega, że w sytuacji, gdy prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo, z pominięciem osoby uprawnionej do pierwokupu, jest nieważna.
