Samowola budowlana występuje w momencie naruszenia przepisów prawa budowlanego. Może ono nastąpić zarówno na etapie budowy, jak również utrzymania bądź rozbiórki obiektów budowlanych.

Samowola budowlana to m.in. budowa obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia. Dotyczy ona również wykonywania robót budowlanych bez pozwolenia lub zgłoszenia albo pomimo wniesionego sprzeciwu właściwego organu.

Inne przypadki

Budowę z odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę albo z odstępstwami od dokonanego zgłoszenia również określa się jako samowolę budowlaną. Kolejne przykłady takiego działania to:

  • wykonywanie robót budowlanych pomimo ich uprzedniego wstrzymania,
  • zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia,
  • rozbiórka obiektu budowlanego bez wymaganego zgłoszenia lub pozwolenia na rozbiórkę,
  • przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego bez wcześniejszego zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu budowy lub bez uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu.

Przepisy prawa nie zawierają sztywnej definicji samowoli budowlanej, warto zatem wskazać na rozstrzygnięcie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 31 stycznia 1996 r. (sprawa akt K 9/95). Trybunał opisał samowolę budowlaną jako ciągłe zdarzenie prawne. Obejmuje ono rozpoczęcie i kontynuację budowy, aż do uzyskania prawem wymaganego zezwolenia lub likwidacji skutków samowoli.

Postępowanie legalizacyjne

Ustawa Prawo budowlane wskazuje w przepisie art. 48 warunki dopuszczalnej legalizacji samowoli budowlanej. Jedną z form przywrócenia do stanu poprzedniego jest rozbiórka obiektu budowlanego, wykonana na podstawie decyzji administracyjnej. Jeżeli jednak organ nadzoru budowlanego stwierdzi wystąpienie samowoli budowlanej, zanim nakaże rozbiórkę takiego obiektu budowlanego lub jego części, zobowiązany jest przeprowadzić uprzednio tzw. postępowanie legalizacyjne. Co do zasady nakaz rozbiórki obiektu może zostać orzeczony dopiero wówczas, gdy okaże się, że nie ma prawnych możliwości jego legalizacji. Celem postępowania legalizacyjnego jest umożliwienie pozostawienia samowolnie wybudowanego bądź będącego w trakcie budowy obiektu. Oczywiście musi on spełniać wymogi techniczno-budowlane oraz nie naruszać przepisów dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego. Warunkiem pozostawienia takiego obiektu, poza obowiązkiem złożenia wymaganych zgodnie z przepisem art. 48 ust. 3 ustawy prawo budowlane dokumentów, jest uiszczenie opłaty legalizacyjnej.

Opłata legalizacyjna

Opłata legalizacyjna jest ustalana według wzoru opisanego w załączniku do ustawy prawo budowlane. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w obowiązkowej kontroli obiektu (art. 59f ust. 1 pr.bud.), z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu.

Wysokość opłaty legalizacyjnej ustala się zatem, wymierzając karę stanowiącą iloczyn:

  • stawki opłaty (s), która wynosi 500 zł,
  • współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k)
  • i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w).

Opisane literami (k) i (w) współczynniki wymienia tabela będąca załącznikiem do ustawy. Najniższa opłata legalizacyjna wynosi 25 000 zł, z kolei najwyższa aż 900 000 zł. Inwestor może jednak ubiegać się o umorzenie przez wojewodę części lub całości tak ustalonej opłaty legalizacyjnej.

Przykładowo dla kategorii I (budynki mieszkalne jednorodzinne) współczynnik kategorii obiektu budowlanego (k) wynosi 2,0. Natomiast współczynnik wielkości obiektu budowlanego (w) wynosi 1,0. Opłata legalizacyjna w przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego wyniesie w takim przypadku 50 000 zł (500 x 2 x 1 x 50).

Niższe opłaty legalizacyjne przewidziane zostały dla niektórych budynków lub ich części. Dotyczy to obiektów będących w budowie albo wybudowanych bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. Wówczas kara wynosi 2 500 lub 5 000 zł. Nie dotyczy to jednak mogących powstać „na zgłoszenie” wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Przedawniona samowola budowlana

Samowola budowlana nie ulega przedawnieniu. Oznacza to, że organ nadzoru może w każdym czasie przeprowadzić kontrolę legalności budowy obiektu budowlanego. Niemniej obecnie obowiązująca ustawa Prawo budowlane weszła w życie z dniem 1 stycznia 1995 r. Oznacza to, że budowy zakończone przed tą datą nie podlegają jej reżimowi, lecz poprzednio obowiązującej ustawy z 1974 r. Ona z kolei nie reguluje konsekwencji samowoli budowlanej w sposób tak surowy.

Poza sankcjami administracyjnymi, takimi jak obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej, prawo budowlane wprowadza również sankcje karne związane z samowolą budowlaną. Inwestor wykonujący roboty budowlane (osobiście lub z pomocą innego wykonawcy) w warunkach tzw. samowoli budowlanej, może podlegać karze grzywny oraz ograniczenia albo pozbawienia wolności do lat 2. W tym przypadku karalność czynu przedawnia się z upływem 5 lat od jego popełnienia, zgodnie z art. 101 § 1 pkt 4 kodeksu karnego.

Obowiązek?

Co ważne, w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że legalizacja samowoli budowlanej nie jest obowiązkiem, lecz uprawnieniem inwestora. Dopiero w sytuacji, gdy inwestor jednoznacznie wypowie się, czy ma zamiar legalizować we wskazany sposób obiekt budowlany, mogą zostać na niego nałożone dalsze obowiązki związane z legalizacją.

Co jeśli organ, przeprowadziwszy postępowanie wyjaśniające, nie uzyska stanowiska inwestora co do sposobu legalizacji obiektu? Oznacza to, że inwestor nie jest zainteresowany skorzystaniem z procedury legalizacji. W tej sytuacji wykonaniu podlega decyzja nakazująca rozbiórkę obiektu budowlanego.