Regulacja najmu okazjonalnego ma m.in. skłonić osoby uzyskujące przychód z wynajmu lokali mieszkalnych do ujawnienia tej formy „zarobkowania”. Tym samym ma zostać wyeliminowana tzw. szara strefa osób wynajmujących lokale, a niewykazujących swoich przychodów z wynajmu. Do zawarcia umowy najmu okazjonalnego ma zachęcać możliwość łatwiejszego usunięcia najemcy z lokalu, m.in. bez konieczności gwarantowania lokalu socjalnego.

Czym charakteryzuje się najem okazjonalny?

Umowa najmu okazjonalnego jest zdefiniowana w przepisie art. 19a ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jest to kategoria umowy najmu, a zatem jedna strona (wynajmujący) zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa najmu okazjonalnego zawiera odmienności od umowy najmu z kodeksu cywilnego. Jej elementy charakterystyczne to: przedmiot (lokal mieszkalny), podmiot (osoba fizyczna) oraz czas trwania umowy.

Najem okazjonalny może dotyczyć jedynie lokalu mieszkalnego, czyli pomieszczenia służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Inne przeznaczenie lokalu wyłącza możliwość zawarcia przedmiotowej umowy.

Właścicielem lokalu przeznaczonego do najmu okazjonalnego może być wyłącznie osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (własnych lub dzierżawionych). Wynajmujący może zatem wykonywać działalność gospodarczą, ale w innym przedmiocie.

Umowa może być zawarta na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Wygasa najpóźniej z upływem terminu, na który została zawarta – później nie jest możliwe dalsze jej obowiązywanie. W sytuacji dalszego korzystania z lokalu, gdy z działań wynajmującego nie wynika chęć odzyskania lokalu, umowa staje się umową lokalu, do której nie stosuje się regulacji najmu okazjonalnego. Co ważne, zawarcie umowy na czas nieokreślony sprawia, że nie jest to umowa najmu okazjonalnego.

Niezbędne załączniki

Do umowy najmu okazjonalnego musi zostać załączone m.in.:

  • oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu;
  • wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania opróżnienia lokalu (ten obowiązek spoczywa na najemcy przez cały czas trwania umowy; w sytuacji niemożności skorzystania z dotychczasowego lokalu, w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tej okoliczności najemca winien wskazać inny lokal);
  • oświadczenie właściciela lokalu, lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących (ten dokument na żądanie wynajmującego powinien przybrać formę pisemną z podpisem poświadczonym notarialnie).

Kaucja w najmie okazjonalnym

Dobrowolnym uprawnieniem wynajmującego jest wymaganie kaucji, która może zabezpieczać należności przysługujące właścicielowi. Kaucja może także w dniu opróżnienia lokalu pokryć np. zapłatę czynszu, opłaty za media lub ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu (np. opłata za wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, postępowanie egzekucyjne). Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu, który ustalono w umowie w dniu jej zawierania.

Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

Właściciel nieruchomości ma obowiązek zgłoszenia w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Zgłoszenie należy skierować do naczelnika urzędu skarbowego, właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela nieruchomości. Nie jest zatem decydująca chwila zawarcia umowy, a faktyczny moment jej obowiązywania.

Najemca ma prawo domagać się potwierdzenia dokonanego zgłoszenia. Sankcją niedochowania tego obowiązku jest wyłączenie stosowania reguł w zakresie ustalenia i wypowiedzenia czynszu oraz przepisów odnoszących się do wygaśnięcia i rozwiązania umowy w sposób korzystny dla wynajmującego. W szczególności dotyczy to możliwości nadania klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie o zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu używanego w terminie wskazanym przez wynajmującego.

Niezgłoszenie faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego nie pociąga za sobą nieważności umowy. Powoduje jednak, że wynajmujący nie korzysta z dobrodziejstw umowy najmu okazjonalnego. Zawarta, ale niezgłoszona do naczelnika urzędu skarbowego umowa najmu okazjonalnego staje się umową najmu lokalu, regulowaną odrębnymi przepisami.

Reasumując, w umowie najmu okazjonalnego strony zobowiązane są do podjęcia dodatkowych starań, bez których nie dojdzie ona do skutku. Jednocześnie jest to umowa fakultatywna, niezastępująca regulacji kodeksu cywilnego w zakresie najmu lokalu lub odpłatnego używania lokali. Można stwierdzić, że umowa najmu okazjonalnego ma charakter pomocniczy, gdyż w przypadku niespełnienia wszystkich jej ustawowych przesłanek zawarta zostanie umowa najmu lokalu, niemająca charakteru najmu okazjonalnego.