Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wskazuje, iż wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Zazwyczaj jest to jeden budynek, wraz z otaczającym go terenem. Co jednak dokładnie wiąże się z tym terminem? Temat szczegółowo nakreśli Marcin Wynimko, adwokat w Kancelarii Prawa Gospodarczego i Podatkowego Marek K. Wynimko.

Wspólnota mieszkaniowa to tak zwana ułomna osoba prawna, co oznacza, że może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej. Powstaje z mocy prawa, z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu. Jej powstanie nie wymaga zawarcia umowy pomiędzy właścicielami, ani podjęcia przez nich uchwały. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Mała wspólnota mieszkaniowa powstaje, gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie przekracza siedmiu. Jeśli lokali jest więcej, mamy do czynienia z dużą wspólnotą mieszkaniową.

Organy wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa jest reprezentowana przez zarząd lub zarządcę. Częstym błędem jest utożsamianie pojęcia zarządcy i zarządu. Zarządca jest zazwyczaj deweloperem, zarząd zaś jest kilkuosobowy.

To czy wspólnotę reprezentuje zarząd, czy zarządca, uzależnione jest od formy sprawowania zarządu. Wyróżnia się zarząd powołany lub zarząd właścicielski. Powszechna sekwencja wygląda tak, że początkowo zarząd powierza się deweloperowi, który pełni rolę zarządcy, czyli reprezentuje wspólnotę. Następnie mieszkańcy mogą podjąć uchwałę o zmianie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. Wówczas można ustalić, że zarządzanie nieruchomością wspólną powierza się właścicielom (tzw. zarząd właścicielski).

Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna, wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili zawieszeni w czynnościach lub odwołani, na mocy uchwały właścicieli lokali.

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

Bieżące sprawy wspólnoty załatwiane są przez administratora albo bezpośrednio przez zarządcę. Zarząd wspólnoty zazwyczaj decyduje się na współpracę z firmą, która będzie pełnić we wspólnocie funkcję administratora nieruchomości. Administrator wykonuje wyłącznie obowiązki zlecone przez zarząd wspólnoty. Zazwyczaj jest to przedsiębiorstwo, które zajmuje się opieką nad budynkiem.

Podejmowanie uchwał przez wspólnotę mieszkaniową

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane np. w sytuacjach, gdy dochodzi do zmiany ustalonego sposobu zarządu nieruchomością, czy też gdy potrzebna jest zgoda na dokonanie przez zarząd wspólnoty czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością wspólną.

Uchwały te mogą być podejmowane na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów, albo też w obu formach łącznie – częściowo na zebraniu, a częściowo indywidualnie. O treści uchwały podjętej z udziałem głosów indywidualnie należy pisemnie powiadomić każdego właściciela. Niewywiązanie się z tego obowiązku nie ma jednak wpływu na skuteczność uchwały.

Do podjęcia uchwały potrzebna jest większość głosów właścicieli lokali, które liczy się według wielkości ich udziałów, albo też przydzielając każdemu właścicielowi tylko jeden głos. Brak wymaganej większości powoduje, iż uchwała nie może zapaść. Zarząd lub zarządca ma możliwość żądania rozstrzygnięcia przez sąd. Orzeczenie sądu zapadnie w postępowaniu nieprocesowym, z uwzględnieniem celu zamierzonej czynności, a także interesów wszystkich właścicieli.

Właściciel lokalu ma prawo skierowania powództwa przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej przez indywidualne zbieranie głosów. Zaskarżając uchwałę do sądu, można wskazać jej niezgodność z przepisami prawa, z umową właścicieli, czy też naruszenie zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i innych interesów właściciela lokalu.

Najczęściej występujące uchwały wspólnoty mieszkaniowej to np.:

  • odwołanie członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej,
  • przebudowa i zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
  • przyjęcie rocznego planu gospodarczego wspólnoty mieszkaniowej,
  • regulamin Pracy Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej,
  • ustanowienie funduszu remontowego,
  • zmiana sposobu zarządu (spółdzielnia mieszkaniowa).

Co stanowi nieruchomość wspólną wspólnoty mieszkaniowej?

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Mamy tu to czynienia ze współwłasnością ustawową łączną. W przypadku wyodrębnienia własności lokali, każdemu z właścicieli przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu.

Właścicielowi nieruchomości, który dokonał wyodrębnienia pierwszego lokalu, np. deweloperowi, przysługują takie same uprawnienia i obowiązki do niewyodrębnionych lokali oraz nieruchomości wspólnej, jakie posiadają właściciele lokali wyodrębnionych.

Współwłasność wspólna nie może zostać zniesiona, dopóki trwa odrębna własność lokali. Zależnie od okoliczności, przedmiotem współwłasności właścicieli lokali mogą być części wspólne budynku, np.

  • dach,
  • ściany nośne,
  • urządzenia i instalacje w budynku, który stanowi odrębną od gruntu nieruchomość budynkową,
  • grunt zabudowany budynkiem lub budynkami, który stanowi odrębną nieruchomość gruntową.

Budynek stanowi wówczas część składową nieruchomości gruntowej zgodnie z zasadą superficies solo cedit. W przypadku gdy budynek, stanowiący odrębną od gruntu nieruchomość budynkową wzniesiono na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności objęte jest również owe użytkowanie wieczyste, które nie może być w tym samym czasie przedmiotem współwłasności właścicieli lokali.

Jakie części budynku i urządzenia staną się współwłasnością właścicieli lokali?

Generalnie o składzie współwłasności decyduje się w momencie ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości. Mogą być to np. piwnice czy inne pomieszczenia gospodarcze. Ważną kwestią w przypadku ogólnego rozgraniczenia nieruchomości wspólnej od odrębnego przedmiotu własności właścicieli lokali jest to, czy elementy budynku, takie jak balkony, urządzenia lub instalacje służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, czy również do użytku właścicieli innych lokali.

Lokale co do zasady wyposażone są w:

  • instalację wodnokanalizacyjną,
  • instalację sanitarną,
  • instalację elektryczną
  • instalację gazową,
  • wentylację grawitacyjną,
  • inne kominy, które stanowią część składową nieruchomości wspólnej do punktu umiejscowienia zaworu głównego danej instalacji doprowadzającej np. wodę, prąd, gaz do lokalu.

Zaczynając odtąd, mamy do czynienia z wewnętrznymi instalacjami rozprowadzającymi je w lokalu, które stanowią przedmiot własności właściciela lokalu, a nie przedmiot nieruchomości wspólnej. W związku z powyższym, przedmiotem odrębnej własności są również urządzenia końcowe, podłączone do tych wewnętrznych instalacji, np. kuchnie gazowe lub elektryczne, piecyki gazowe, elektryczne podgrzewacze wody, telewizory, radioodbiorniki, komputery lub krany.