Istnieją sytuacje, kiedy prawo własności i fakt posiadania dotyczą dwóch różnych podmiotów, a stan taki nie wynika z zawartej uprzednio umowy. Zasiedzenie stanowi narzędzie prawne, które ma doprowadzić do sytuacji, w której posiadanie i prawo własności przynależeć będzie do jednej osoby. Temat ten szczegółowo omówi adwokat Paweł Lewandowski.

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia prawa własności, zarówno rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości. O zasiedzeniu można mówić, kiedy posiadacz dysponuje rzeczą, zaś właściciel z różnych powodów nie wykazuje nią zainteresowania. Nie każdy zatem może rzecz zasiedzieć, możliwe jest to jedynie w przypadku osoby, która nie będąc właścicielem, korzysta z danej rzeczy.

Jakie są przesłanki zasiedzenia?

Kodeks cywilny wskazuje, że o zasiedzeniu może być mowa w przypadku samoistnego posiadania nieruchomości oraz upływu odpowiednio długiego czasu. Przesłanką zasiedzenia nie jest, wbrew powszechnym opiniom, dobra wiara posiadacza. Dopuszczalne jest nabycie własności w drodze zasiedzenia także w złej wierze.

Samoistne posiadanie

Kluczową przesłankę zasiedzenia stanowi samoistne posiadanie nieruchomości. Posiadanie nie jest stanem prawnym, lecz faktycznym, regulowanym poprzez prawo i podlegającym ochronie. Kodeks cywilny wyróżnia posiadanie samoistne oraz posiadanie zależne. Posiadanie samoistne dotyczy władania nieruchomością, jak właściciel, natomiast zależne występuje, gdy osoba włada rzeczą jako użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. W obu przypadkach nie jest istotny – a tym samym nie jest badany przez sąd – sposób, w jaki posiadacz wszedł w posiadanie nieruchomości. Kluczowy jest sam fakt jego istnienia.

Dla instytucji zasiedzenia znaczenie ma wyłącznie posiadanie samoistne. Zależne nie może prowadzić do zasiedzenia, dlatego dalsze uwagi nie będą się do niego odnosiły.

Aby można było mówić o posiadaniu samoistnym, posiadacz powinien wykonywać czynności, które pozwolą osobom trzecim postrzegać go jako właściciela nieruchomości. Można stwierdzić, że jedynie posiadanie jawne, widoczne dla otoczenia, prowadzi do zasiedzenia (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2017 r., I CSK 426/16). W postępowaniu sądowym często wykorzystywanym źródłem dowodowym są świadkowie, których spostrzeżenia będą istotne dla rozstrzygnięcia sądu.

O samoistności posiadania może świadczyć wykonywanie czynności takich, jak opłacanie podatków, wykonywanie i finansowanie remontów, ogólna dbałość o nieruchomość. Poza tym konieczny jest również element woli, czyli okazywanie woli władania nieruchomością w taki sposób, jak właściciel. Innymi słowy, posiadacz samoistny powinien postrzegać siebie jako właściciela. Warto wskazać, że możliwa jest zmiana posiadania zależnego na samoistne, jednak aby było to skuteczne z punktu widzenia postępowania o zasiedzenie, wymagane jest zamanifestowanie owej zmiany w sposób widoczny i klarowny dla otoczenia (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 1 czerwca 2017 r., I CSK 587/16).

Upływ czasu

Kolejną przesłanką zasiedzenia jest upływ czasu. Dla nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie konieczny jest upływ 20 bądź 30 lat, w zależności od tego, czy podmiot wszedł w posiadanie nieruchomości w dobrej czy złej wierze.

Pojęcie dobrej wiary nie jest definiowane w kodeksie cywilnym. Przyjmuje się jednak, że chodzi o usprawiedliwione w danych okolicznościach przekonanie posiadacza o przysługującym mu uprawnieniu do władania rzeczą, zgodnym z zaistniałym stanem faktycznym. Chociaż dobra wiara nie stanowi przesłanki zasiedzenia, to istotnie wpływa na długość okresu posiadania, który z kolei skutkuje nabyciem własności nieruchomości. Decydujący jest w tym przypadku moment wejścia w posiadanie nieruchomości. Jeżeli więc dana osoba w chwili nabywania posiadania była w dobrej wierze, to z chwilą tą następuje utrwalenie „stanu wiary” i późniejsze zmiany w tym zakresie nie mają znaczenia.

Kodeks cywilny w art. 7 zawiera przepis wprowadzający domniemanie dobrej wiary, które może być obalone przez udowodnienie istnienia złej wiary. Wykazanie, że dobra wiara budzi wątpliwości nie jest wystarczające (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 13 marca 2018 r., V AGa 336/18). Domniemanie zawarte w art. 7 k.c. nakazuje rozstrzygać na korzyść dobrej wiary sytuację, gdy zgromadzony i prawidłowo oceniony materiał dowodowy nie wystarcza do usunięcia niepewności co do dobrej lub złej wiary (por. Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 15 września 2017 r., I ACa 316/17).

Warto wskazać, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze (Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91).

Zasiedzenie z mocy prawa

Po spełnieniu powyższych przesłanek dochodzi do zasiedzenia. Okoliczność ta następuje z mocy prawa, jednak konieczne jest jej potwierdzenie przez sąd. Ma to znaczenie m.in. dla ujawnienia własności w księdze wieczystej lub ewidencji gruntów i budynków. Wyrok sądu stwierdzający nabycie własności w drodze zasiedzenia ma charakter wyłącznie deklaratoryjny, tzn. nie tworzy nowego stanu prawnego, a jedynie potwierdza stan prawny, zaistniały w określonym dniu w przeszłości. W związku z tym postanowienie stwierdzające nabycie własności w drodze zasiedzenia powinno określać datę dzienną, z jaką zasiedzenie nastąpiło.

Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia toczy się w trybie nieprocesowym (art. 609-610 k.p.c.) przed sądem rejonowym, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości (art. 507 k.p.c. w zw. z art. 606 k.p.c.). Od wniosku pobierana jest opłata stała, w kwocie 2 tysięcy złotych (art. 40 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Możliwe jest wystąpienie z wnioskiem o zwolnienie od kosztów. Sąd rozpoznaje wniosek indywidualnie, wnioskodawca musi jednak udowodnić, że nie jest w stanie ponieść wspomnianych kosztów, nie narażając przy tym siebie i swojej rodziny na uszczerbek w swoim utrzymaniu (art. 101-102 u.k.s.c.).