Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali znajdujących się w obrębie określonej nieruchomości. Specyficzna konstrukcja wspólnoty mieszkaniowej powoduje, że jej członkowie muszą borykać się z szeregiem problemów i niedogodności. Najczęstsze tego typu sytuacje wymienia Marcin Wynimko, adwokat w Kancelarii Prawa Gospodarczego i Podatkowego Marek K. Wynimko.

Najczęstsze problemy, z którymi można zetknąć się we wspólnotach mieszkaniowych, to przede wszystkim:

  • wady części wspólnych,
  • głosowanie nad uchwałami,
  • konfrontacyjne dyskusje podczas zebrań wspólnoty,
  • podejmowanie decyzji przekraczających zakres możliwości zwykłego zarządu np. odnośnie remontu,
  • rozliczanie mediów,
  • niepłacenie czynszu przez członków wspólnoty.

Wady w częściach wspólnych

W przypadku wad w częściach wspólnych największym problemem jest dochodzenie odszkodowania od dewelopera za wady zaistniałe uchybienia. Wada to, w dużym uproszczeniu, brak właściwości, które rzecz powinna mieć, ze względu na cel oznaczony w umowie, wynikający z okoliczności lub przeznaczenia, gdy sprzedawca zapewniał o parametrach, których rzecz nie posiada. Wadą będzie więc korytarz, na którym nie ma oświetlenia lub taki, który, zgodnie z zapewnieniami dewelopera, miał być pokryty marmurem, a został wyłożony płytkami. Wbrew pozorom tego typu sytuacje często się zdarzają i nie są to skrajne przypadki.

Problem w dochodzeniu odszkodowania pojawia się z uwagi na to, że część wspólna należy do wszystkich członków wspólnoty i każdy z mieszkańców może dochodzić roszczeń tylko w zakresie swojego udziału w nieruchomości. W takim wypadku częstą praktyką jest dokonanie cesji swojego żądania na rzecz wspólnoty, która może wtedy dochodzić roszczeń od dewelopera.

Zebrania wspólnoty

Kolejnym problemem są zebrania wspólnoty i trwające podczas nich głosowania. Uchwały we wspólnocie zapadają większością głosów, liczoną według udziałów. W obecnych realiach bardzo dużo lokali jest kupowanych na wynajem, a osoby, które nie mieszkają w danej wspólnocie, nie interesują się sprawami, które bezpośrednio ich nie dotyczą. Tacy właściciele bardzo rzadko pojawiają się na zebraniach wspólnoty, co z kolei rzutuje na brak wymaganej większości przy głosowaniu nad poszczególnymi uchwałami. W ten sposób uchwały funkcjonują niejako w zawieszeniu, bowiem zostały poddane pod głosowanie, ale nie uzyskały wymaganej większości głosów. Dla samej wspólnoty rodzi to poważne problemy, ponieważ uchwały dotyczą istotnych kwestii, m.in. nowych stawek zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Nieuchwalenie nowych, zazwyczaj wyższych, stawek rodzi negatywne skutki. Przede wszystkim rzutuje to na płynność finansową wspólnoty. W efekcie nie może ona pobierać zaliczek wyższych od uchwalonych, a zbyt niskie wpływy powodują brak środków na uiszczenie bieżących opłat za media.

Brak frekwencji na zebraniach wynika również z bardzo powszechnej burzliwości, jaka towarzyszy takim zgromadzeniom. Zazwyczaj jedna lub dwie osoby chcą przeforsować swoje pomysły i nie są w stanie zaakceptować punktu widzenia innych ani uszanować, że muszą liczyć się ze zdaniem pozostałych członków. Często takie zachowania powodują, że same zebrania trwają bardzo długo, a mimo tego nie udaje się podjąć żadnej uchwały.

Niepłacenie czynszu przez członków wspólnoty

W tym miejscu pojawia się kolejny problem, a mianowicie nieopłacanie zaliczek (w uproszczeniu „czynszu”) przez członków wspólnoty. Brak pieniędzy na koncie wspólnoty powoduje, że nie ma środków na opłatę faktur za energię cieplną, elektryczną lub wodę. W praktyce wygląda to tak, że właściciele, którzy płacą czynsz w terminie, kredytują innych mieszkańców. Procedura windykacyjna jest długotrwała, wymaga złożenia pozwu, uzyskania tytułu wykonawczego, przekazania wniosku do komornika i oczekiwania, aż komornik ściągnie z dłużnika zaległość. Taki czas procesu powoduje, że w sytuacji, gdy idziemy do komornika, dłużnik wspólnoty ma już na tyle duże zadłużenie, że konieczny jest kolejny pozew i wszystko trzeba zaczynać od początku.

Działania przekraczające zakres możliwości zwykłego zarządu

Z uwagi na to, że w nowych wspólnotach trudno podjąć jakąkolwiek uchwałę, powstaje jeszcze jeden problem. Chodzi przede wszystkim o podejmowanie działań przekraczających kompetencje zwykłego zarządu wspólnoty. Są to wszelkie duże remonty, inwestycje, budowy lub inne czynności wymienione w art. 22 ust. 3 Ustawy o własności lokali. Brak uchwały w tym przedmiocie powoduje paraliż wszystkich ważnych czynności we wspólnocie.

Rozliczanie mediów

Ostatnim z problemów, jakie powstają we wspólnotach, jest kwestia rozliczania mediów. Temat ten jest sporny i budzi kontrowersje. Z art. 14 Ustawy o własności lokali wyraźnie wynika, że właściciele płacą zaliczki do 10. dnia każdego miesiąca, wyłącznie na „koszty zarządu nieruchomością wspólną”, na które składają się m.in. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu oraz wody, do części wspólnych. Obecnie istnieje wiele wariantów rozliczania mediów, które należy rozważyć poprzez pryzmat uchwały właścicieli lokali. Rozliczenie mediów według własnego uznania Zarządu (Zarządcy) jest bezprawne. Nawet gdyby było zgodne z rzeczywistością, stanowi to przekroczenie zakresu działań zwykłego zarządu (art. 22 ust. 2 pkt. 10 i art. 29 ust.1 Ustawy o własności lokali).

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma tylko takie uprawnienia, jakie właściciele lokali dają mu poprzez uchwały – po prostu wykonuje tylko takie czynności, które są niezbędne do wykonania podjętych uchwał i które nie powodują wzrostu kosztów zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 3 UWL).