Najem instytucjonalny to nowe rozwiązanie modyfikujące dotychczasowe przepisy dotyczące obowiązującego już najmu okazjonalnego. Zapisy obowiązujące od 11 września 2017 m.in. wydłużają możliwy okres najmu oraz wymagają od wynajmującego wizyty u notariusza. Program jest elementem polityki obecnego rządu, mającej zachęcić inwestorów do budowy mieszkań pod wynajem.

Jednak, jak to zwykle bywa w przypadku nowych przepisów, pojawiają się również wątpliwości oraz zastrzeżenia. Przyjrzyjmy się zatem bliżej nowym regulacjom, jakim zostaną objęte mieszkania wynajmowane.

Czy masz możliwość skorzystania z nowych przepisów?

Tak – jeśli jesteś przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą, jaką jest wynajmowanie lokali. Na nowy typ najmu możesz zdecydować się również, jeśli prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą związaną z wynajmem mieszkań. Z nowych przepisów nie skorzystają niestety osoby prywatne posiadające mieszkania wynajmowane, ale nieprowadzące związanej z wynajmowaniem mieszkań działalności. Takie podejście to zasadnicza różnica w stosunku do poprzednich przepisów – dotychczasowa opcja najmu okazjonalnego nie skupiała się na osobach prowadzących działalność gospodarczą tego typu. Jeśli jesteś przedsiębiorcą lub wynajmującym i zależy Ci na długim okresie wynajmu to rozwiązanie stworzone jest właśnie dla Ciebie. Nowe przepisy zapewniają stabilność umowy i możliwość planowania w dłuższej perspektywie.

Nowy typ najmu przedłuża możliwy czas zawarcia umowy

Najem instytucjonalny, będący pochodną obowiązujących już przepisów, będzie mógł być realizowany poprzez dwa rodzaje umów. W przypadku pierwszej opcji najemca podpisuje zobowiązanie do wynajmu na okres 15 lat, bez opcji późniejszego zakupu danego lokalu. Drugi rodzaj umowy zakłada najem mieszkania na okres 30 lat. Rozwiązanie to umożliwia najemcy wykupienie nieruchomości po upływie połowy przewidzianego czasu, czyli po 15 latach od czasu zawarcia pierwszej umowy. W przypadku obowiązującego obecnie najmu okazjonalnego czas wynajmu nie mógł zostać wyznaczony na dłuższy aniżeli 10 lat. Nowe przepisy znacznie wydłużają zatem obowiązujący do tej pory okres, w którym może trwać najem. W konsekwencji w ramach najmu instytucjonalnego przestaje działać zasada wynikająca z art. 661 § 1 k.c., stanowiąca, że czas najmu przewidzianego w umowie będący dłuższy niż 10 lat, uznaje się jako nieoznaczony.

Na jakie inne zmiany należy zwrócić uwagę?

Przede wszystkim nowa opcja najmu może oznaczać dla osoby najmującej niższe koszty. Decydując się na najem instytucjonalny, oprócz czynszu będziesz musiał zapłacić jedynie opłaty niezależne od właściciela mieszkania. Co więcej, zmiana wysokości czynszu na większą może być dokonana jedynie w zgodzie z warunkami zawartymi w umowie najmu. Również kaucja zabezpieczająca nie może przekroczyć trzykrotnej wartości ustalonego czynszu dla poszczególnego lokalu. Udogodnieniem, o którym również powinieneś wiedzieć, jeśli zdecydujesz się na tę formę wynajmu, jest wydłużenie terminu opuszczenia lokalu po zakończeniu obowiązywania umowy z obecnych 7 do 14 dni.
Znamy już główne założenia nowych przepisów. Jakie zatem powstały związane z nimi wątpliwości?

Dlaczego należy złożyć wizytę u notariusza oraz wątpliwości rzecznika praw obywatelskich

Najem instytucjonalny wymaga od osoby wynajmującej mieszkanie udania się do notariusza w celu sporządzenia aktu notarialnego. W sporządzonym w formie aktu oświadczeniu najemca zgodzić musi się z pewnym punktem umowy, który budzi wątpliwości Rzecznika Praw Obywatelskich. Osoba decydująca się na najem zgadza się z postanowieniem, wedle którego, w razie konieczności wykonania eksmisji, nie przysługuje jej prawo do tymczasowego miejsca zamieszkania. Jeśli po rozwiązaniu umowy najmu upłynie okres wypowiedzenia, a osoba wynajmująca mieszkanie nie zastosuje się do zapisów porozumienia, właściciel mieszkania musi jedynie udać się do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności danemu aktowi notarialnemu. W takim przypadku sąd nie bada przesłanek do otrzymania lokalu socjalnego przez najmującego.

Obecna forma najmu okazjonalnego różni się w tej kwestii od nowej propozycji najmu instytucjonalnego. W obowiązujących dzisiaj przepisach najemca przy podpisywaniu umowy musi wskazać inny lokal mogący posłużyć mu za alternatywne miejsce zamieszkania w przypadku konieczności wykonania egzekucji. Jeśli zajdzie taka potrzeba, musi również dostarczyć zgodę właściciela danego mieszkania na możliwość zamieszkania w danym lokalu.

Rzecznik praw Obywatelskich nie chce wyrazić zgody na możliwość zaistnienia sytuacji, w której sytuacja życiowa osoby najmującej nie podlega ocenie ani ochronie żadnego organu państwowego. W jego ocenie na możliwość wyrzucenia na bruk narażone będą kobiety w ciąży, chorzy oraz niepełnosprawni – czyli osoby mogące mieć trudności z samodzielnym zapewnieniem sobie bytu materialnego. RPO stwierdza zatem, że nowe rozwiązanie stanowi naruszenie art. 75 Konstytucji RP mówiącego o obowiązku przeciwdziałania bezdomności przez władze publiczne. W konsekwencji nowa opcja najmu może kłócić się również z art. 30 Konstytucji RP mówiącym o naruszeniu godności człowieka. Czy rządzący przyjrzą się bliżej powstałym zastrzeżeniom? To pytanie pozostaje otwarte.