Rynek nieruchomości komercyjnych ulega nieustannym przemianom, jest bardzo zależny od zasobów finansowych przedsiębiorców, dotacji oraz trendów w sposobie życia społeczeństwa. O tym, jak kształtuje się sytuacja nieruchomości komercyjnych na rynku krakowskim opowie Iwona Witczak, pośrednik w obrocie nieruchomościami HSH Nieruchomości Sp. z o.o.

Wynajem i sprzedaż nieruchomości komercyjnych są bardziej wrażliwe na zmiany gospodarcze niż obrót nieruchomościami mieszkalnymi. Mija już trzeci kwartał, gdy odnotowujemy spadek popytu na nieruchomości komercyjne w Krakowie. Jestem przekonana, że ostatnie wydarzenia polityczne, zmiany związane z VAT i JPK, RODO oraz wzrost kosztów prowadzenia działalności, nie sprzyjają rozwojowi małych i średnich firm w Polsce, hamują rynek i odwracają uwagę przedsiębiorców od spraw związanych z zarządzaniem i rozwojem.

Trendy w wynajmie i sprzedaży nieruchomości komercyjnych

Można wyznaczyć kilka niezmiennych od lat trendów w obrocie lokalami użytkowymi. Business przeniósł się z budynków mieszkalnych do biurowców, a sprzedaż detaliczna z osiedlowych uliczek obecnie funkcjonuje w marketach, galeriach i pasażach handlowych. Sądzę, że ten trend jest widoczny w całej Polsce.

Firmy, poszukujące biura dla kilku lub kilkunastoosobowego zespołu, mają problem ze znalezieniem odpowiedniego lokalu. Na nowych osiedlach w Krakowie brakuje biur i lokali usługowych dla małych i średnich przedsiębiorstw. Nowoczesne biurowce oferują zbyt duże powierzchnie, galerie handlowe mają za wysokie ceny, a osiedla mieszkalne często są ogrodzone, co ogranicza klientom swobodny dostęp do usług. Drobne przedsiębiorstwa wybierają mniej widoczne i zarazem tańsze nieruchomości komercyjne, położone na parterach budynków. Z kolei sieciówki zajmują najbardziej topowe lokalizacje. Co ciekawe, mimo wprowadzenia zakazu handlu w niedziele, nie zauważyłam wzrostu zainteresowania lokalami ze strony mikro przedsiębiorstw.

Z Krakowa wyprowadza się przemysł

Hale produkcyjne i magazynowe są systematycznie wyburzane, a na ich miejscu powstają budynki mieszkalne. Od wielu lat przemysł w Krakowie nie ma gdzie się podziać. Plany zagospodarowania przestrzennego nie przewidują wielu terenów przemysłowych, grunty są drogie i niewystarczająco uzbrojone. Firmy często decydują się na przeniesienie do gmin ościennych i tam budują swoje przedsiębiorstwa. Zachętą są tańsze grunty i nieco niższe podatki od nieruchomości. Przykładowo w Krakowie podatek od budynków lub ich części, związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, oraz od budynków mieszkalnych lub ich części, wykorzystywanych w związku z prowadzeniem działalności, to kwota 23,10 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej. W gminie Wielka Wieś stawka wynosi 22,50 zł od 1 m2, w gminie Zabierzów 20,00 zł, a w gminie Krzeszowice 19,72 zł. Przeniesienie się poza miejską zabudowę daje większe możliwości zagospodarowania terenu, jednak rozpoczyna kłopoty ze znalezieniem wykwalifikowanego personelu.

W godzinach szczytu dojazd do zakładów pracy zabiera blisko godzinę. Miasto Kraków i gminy ościenne powinny regulować dostęp do terenów przemysłowych, a także rozwijać infrastrukturę drogową i komunikacyjną, poprzez plany zagospodarowania przestrzennego. Temat ten jest złożony i wymaga wielu lat przemian.

Miejsca parkingowe

Nabywcy szerokim łukiem omijają strefę płatnego parkowania. Ceny nieruchomości w centrum obniżyły się w stosunku do stawek sprzed kilku ostatnich lat, a lokale dłużej niż kiedyś pozostają niewynajęte. Wielu poszukujących uzależnia najem nieruchomości od zagwarantowanych miejsc postojowych dla pracowników oraz klientów. Właściciele nieruchomości nie są w stanie spełnić takich wymagań. Wykup miejsc parkingowych podwyższa koszty wynajmu, co w konsekwencji często doprowadza nabywców do rezygnacji z poszukiwań lokali w centrum i jego bliskich okolicach.

Stare Miasto

Są jednak wyjątki od każdej reguły. Stare Miasto oraz bliskie, dobrze skomunikowane rejony tej dzielnicy, są preferowane przez firmy zatrudniające pracowników z różnych stron Krakowa. Mowa tu przede wszystkim o branżach, w których osoby zatrudnione nie mają zwyczaju poruszania się samochodami lub mieszkają w centrum. Są to m.in. firmy IT, logistyczne, telemarketingowe oraz ubezpieczeniowe. W ich przypadku liczy się wysoki standard nieruchomości. Pracodawcy starają się stworzyć swoim pracownikom komfortowe miejsce pracy – minimalną powierzchnię stanowisk rekompensują piękne, funkcjonalne wnętrza, ze świetnie wyposażonymi pomieszczeniami socjalnymi. Liczą się dodatkowe udogodnienia, jak dobrze wyposażona kuchnia, klimatyzacja w każdym pomieszczeniu, stojaki na rowery, a nawet bliskość terenów zielonych. Stare Miasto nadal przyciąga nabywców z dziedziny edukacji, kultury i sztuki. Kilkakrotnie w ciągu roku koncentrujemy swoje działania na poszukiwaniu lokali dla placówek edukacyjnych, teatrów, fundacji, instytucji organizujących festiwale oraz branży gastronomicznej.

Sezon wakacyjny na rynku nieruchomości komercyjnych

Zaczął się okres zagranicznych prac sezonowych, gdy kapitał ludzki wyjeżdża, a osoby decydujące w firmach przebywają na urlopach, więc w najbliższym czasie nie spodziewam się wzrostu zainteresowania nieruchomościami komercyjnymi. Ożywienie w wynajmach najczęściej przynosi koniec sierpnia oraz wrzesień. Druga połowa roku także jest dobrym okresem na finalizację sprzedaży nieruchomości komercyjnych. Nastały trudne czasy w obrocie lokalami użytkowymi, bądźmy więc dobrze przygotowani na przyjście klientów popytowych. Właśnie teraz właściciele lokali mają czas na przygotowanie swoich nieruchomości do wynajmu: przeprowadzenie remontów, drobnych napraw i home stagingu.