Nowa ustawa o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami, która weszła w życie w lipcu 2017 roku, wprowadziła szereg zmian. Jakie wiążą się z tym korzyści z punktu widzenia klienta opowie nam Malwina Lis, ekspert kredytowy.

Rynek kredytów hipotecznych wymagał poprawy. Częściowo problemy były rozwiązywane stosowaniem dyrektyw, ale dopiero nowa ustawa w jednym dokumencie określiła zarówno zasady udzielania kredytów hipotecznych, jak i regulacje usług pośrednictwa kredytowego.

Zwróć uwagę na to, że ustawa dotyczy tylko kredytów zabezpieczonych hipoteką i tylko osób fizycznych, a nie firm i celów związanych z działalnością gospodarczą czy rolną.

Podmioty udzielające kredytów hipotecznych

Kto może udzielać kredytów hipotecznych? Tylko instytucje, które posiadają zezwolenia i podlegają rejestracji oraz ścisłej kontroli KNF. Obecnie mogą być to tylko banki i SKOK-i. Ta regulacja ma na celu chronić Cię przed pozabankowymi instytucjami i zwiększyć zaufanie do sektora finansowego.

Rejestr pośredników kredytowych i ich wynagrodzenie za świadczone usługi

Kolejnym ważnym aspektem ustawy jest uregulowanie usług pośrednictwa kredytowego. KNF prowadzi rejestr pośredników kredytowych i agentów, nad którymi ma bezpośredni nadzór.

Pośrednicy i doradcy muszą posiadać ubezpieczenie OC i egzamin zdany przed KNF. Mają także zwiększone obowiązki informacyjne, m.in. o wysokości swojego wynagrodzenia za świadczone usługi.

Równie ważna jest informacja na temat tego, jakie usługi są świadczone przed takie osoby – doradcze czy pośrednictwa kredytowego. Według nowych definicji nie jest to już tożsame.  Czym zatem się różnią?

Doradca może zarekomendować konkretną ofertę, ale jeśli wprowadzi Cię w błąd, jest obarczony ryzykiem odszkodowawczym.

Pośrednictwo to w rozumieniu nowej definicji wykonywanie bardziej technicznych czynności, związanych z ofertowaniem, porównywaniem ofert kredytowych i pomocą w procesowaniu. Pośrednik nie może zasugerować Ci wyboru i nie może pobierać żadnych opłat.

Warto zatem zwrócić uwagę na to do kogo zwracasz się o pomoc w poszukiwaniu kredytu, także z finansowego punktu widzenia. Otóż za usługę doradczą zapłacisz z własnej kieszeni, a pośrednika wynagrodzą banki.

Waluta kredytu i ryzyko stopy procentowej

Dzięki zastosowaniu rekomendacji „S” z 2013 roku skończyło się już udzielanie kredytów walutowych każdemu. Kredyt uzyskasz tylko w walucie uzyskiwanego dochodu. Nowa ustawa doprecyzowała dokładnie warunki udzielania kredytów, a także nałożyła obowiązki informacyjne o ryzyku stopy procentowej.

W formularzu z ofertą zostaną Ci pokazane przykłady tego, jak mogą się zmienić wysokości rat w przypadku różnych stóp procentowych i jak wpłyną one na koszt odsetkowy.

Warto też wspomnieć, że kredyty walutowe będzie można zrefinansować lub przewalutować po sporo niższym od bankowego, średnim kursie NBP.

Wprowadzenie spersonalizowanych formularzy informacyjnych

Ustawa ma na celu przede wszystkim zabezpieczyć Twoje interesy poprzez umożliwienie dostępu do pełnej wiedzy. Wprowadzono spersonalizowany formularz ESIS, który zostanie Ci wręczony po raz pierwszy przed złożeniem wniosku oraz powtórnie, jeszcze wraz z decyzją kredytową. Okres ważności wynosi 14 dni, więc zachowasz warunki, jeśli bank nagle zmieni ofertę.

Dodam jednak, że każdy formularz zawiera minimum 10 stron napisanych drobną czcionką. Jeśli oferta będzie zawierała sprzedaż powiązaną, to dodatkowo otrzymasz formularz z ofertą standardową. Ustawa zakazała bowiem wyłącznie sprzedaży wiązanej, za wyjątkiem bezpłatnych rachunków rozliczeniowych.

Jak to wygląda w praktyce? Jeśli będziesz chciał porównać oferty z cross-sellem, np. 3 banków, to zostanie Ci wręczonych 6 formularzy informacyjnych. Nasuwa się pytanie, czy taka ilość informacji Ci pomoże i czy się w nich odnajdziesz?

Terminy w procesie kredytowym

Pewnie ucieszysz się, że ustawa nałożyła na banki termin 21 dni na wydanie decyzji ostatecznej. Niestety, w praktyce banki znalazły sposób na wydłużenie tego procesu poprzez zastosowanie „pre-wniosku”, a w niektórych przypadkach jest to „pre-decyzja”.

Kiedy wreszcie uzyskalibyśmy wyczekiwaną decyzję ostateczną, a jej wynik byłby odmowny, bank ma obowiązek szczegółowo uzasadnić swoją decyzję.

W przypadku pozytywnej decyzji, na zapoznanie się ze wszystkimi informacjami i podjęcie własnej decyzji masz 14 dni.

Gdy podpiszesz już umowę i z jakichś powodów chciałbyś od niej odstąpić, możesz to zrobić do 14 dni po jej podpisaniu. I co bardzo ważne w tym przypadku, możesz skorzystać z nowych przepisów dotyczących zwrotu kosztów i innych opłat poniesionych przed podpisaniem umowy kredytowej, jeśli do niej nie doszło lub kredyt nie został uruchomiony w określonym w umowie terminie. Nie unikniesz jednak opłat poniesionych na rzecz instytucji skarbowych, urzędów i organów administracji publicznej.

Wcześniejsza spłata kredytu

Banki nie będą mogły już pobierać żadnych rekompensacyjnych prowizji i jakichkolwiek opłat za częściową lub całkowitą spłatę kredytu po upływie 3 lat.

Niestety, w pierwszych 3 latach musisz liczyć się z dodatkowymi prowizjami z tego tytułu. Nie mogą one jednak przekroczyć sumy rocznych odsetek ani 3% wartości kredytu.

Póki co tylko nieliczne banki całkowicie zrezygnowały z tych opłat, ale jest to dobry kierunek i argument w negocjacjach z bankiem.

Rozwiązania w razie trudności w spłacie

Banki będą musiały przedstawić program restrukturyzacji długu nim podejmą działania egzekucyjne. Mogą być one w różnych formach, np. zawieszenia rat czy zmiany ich wysokości.

Jeśli to nie przyniesie rezultatów, masz pół roku na samodzielną sprzedaż mieszkania i spłatę długu, zanim zrobi to komornik.

Podsumowując, ustawa wniosła pozytywne zmiany i daje lepszą ochronę klientowi. Są jednak kwestie, które wymagają dopracowania…