Umowę kredytową z bankiem podpisujemy na wiele lat i warto dobrze przyjrzeć się jej zapisom, aby dowiedzieć się, jakie dokładnie warunki muszą być przez nas spełnione. Na co zwrócić szczególną uwagę i o czym pamiętać przez najbliższe kilkanaście czy kilkadziesiąt lat, aby bank nas nie zaskoczył? Te ważne informacje przedstawi ekspert finansowy Arkadiusz Więzowski.

Podczas decydowania się na kredyt hipoteczny większość klientów skupia się przede wszystkim na takich parametrach jak wysokość marży banku, opłaty za przygotowanie i udzielenie kredytu czy możliwość wcześniejszej spłaty zobowiązania. Oczywiście są to bardzo ważne aspekty, ponieważ to one determinują całkowitą kwotę kredytu, jednak niewielu kredytobiorców szczegółowo zagłębia się w warunki samej umowy kredytowej. Szczegóły zapisane małym drukiem omijamy z przekonaniem, że są to standardowe zapisy i niewiele wnoszą do całej treści umowy kredytowej.

W rzeczywistości każdy zapis w umowie jest warty przeanalizowania. Przykładowo, ważną kwestią jest to, czy bank wymaga od nas skorzystania z tak zwanego cross-sellu, czyli ze sprzedaży wiązanej. Zapis może brzmieć w ten sposób: Drogi Kliencie, otrzymasz od nas atrakcyjne oprocentowanie kredytu (czyt. niska marża), ale w zamian za to przy podpisaniu umowy wydamy Ci kartę kredytową, podpiszesz deklarację wpływów wynagrodzenia z tytułu umowy o pracę do naszego banku, zobowiążesz się do skorzystania z ubezpieczenia kredytu lub ubezpieczenia na życie z naszej oferty.

Odstąpienie od umowy

Ważny aspekt, o którym wielu klientów zapomina. Mamy prawo do odstąpienia od umowy kredytowej w ciągu 14 dni roboczych od daty jej podpisania, bez podania konkretnej przyczyny. Jeżeli na czas złożymy dyspozycję odstąpienia od kredytu – bank nie naliczy żadnych opłat, a umowa zostanie rozwiązana.

Pierwsze raty z reguły wyższe

Do czasu obciążenia nieruchomości hipoteką (wpis w IV dziale Księgi Wieczystej) marża banku jest z reguły podwyższona. Waha się od 0,05% do nawet 2%, dlatego pierwsze raty kredytu są nawet o kilkaset złotych wyższe. Warto pamiętać o tym, iż Sądy Rejonowe w poszczególnych regionach Polski działają z różnoraką szybkością i zdarza się, że jedni klienci mają podwyższone oprocentowanie przez niecałe dwa tygodnie, a niektórzy nawet przez kilka miesięcy.

Kolejny kredyt? Poinformuj o tym bank

Wielu klientów nie zdaje sobie z tego sprawy, ale bardzo często w umowach kredytowych pojawia się zapis o niezaciąganiu podczas obowiązywania umowy kredytu hipotecznego innych pożyczek lub też kredytów. Wskutek tego możemy utracić zdolność kredytową. Niektóre banki zapisują zobowiązania kwotowo, np. wszystkie powyżej 10 tys. zł, o których zamiarze uzyskania powinniśmy informować. Inne z kolei zapisują procentowo stosunek wysokości wszystkich wymagalnych miesięcznie zobowiązań względem dochodu netto, np. suma rat nie może przekroczyć 65% naszego dochodu netto.

Zarobki w innej walucie? Co dalej?

Od 2014 roku kredyt hipoteczny powinniśmy zaciągnąć tylko w takiej walucie, w której otrzymujemy wynagrodzenie. Ta reguła została wprowadzona przez Rekomendację S Komisji Nadzoru Finansowego. Czy oznacza to, że gdy w trakcie spłaty kredytu nastąpi zmiana waluty osiąganego przez nas dochodu, będziemy musieli przewalutować kredyt? Niekoniecznie, ale w celu umożliwienia spłaty kredytu w nowej walucie, np. euro, banki zapewniają swoim klientom możliwość zawarcia aneksów do umowy i ustalają kurs wymiany waluty, na podstawie którego jest obliczana spłata kredytu hipotecznego.

Ubezpieczenie nieruchomości

Nieruchomość musi być ubezpieczona przez cały okres kredytowania. Nie musimy jednak korzystać z oferty tego samego banku. Nierzadko klienci zapominają o kolejnych polisach, choć banki często przypominają nam o tym, iż termin ubezpieczenia niebawem mija. Z reguły składka za ubezpieczenie jest płatna za 12 miesięcy z góry. Jeżeli nie dostarczymy nowej polisy na czas, musimy liczyć się z tym, że bank może podnieść nam oprocentowanie kredytu, a więc kolejne raty mogą być wyższe. W ostateczności bank samodzielnie ubezpieczy naszą nieruchomość, a składka ubezpieczenia zostanie pobrana z naszego konta.

Ubezpieczenie na życie

Ta sama reguła tyczy się ubezpieczenia na życie kredytobiorcy. W niektórych przypadkach ubezpieczenie to jest wymagane, np. gdy jest jeden kredytobiorca w podeszłym wieku. Jeżeli nie dostarczymy aktualnego ubezpieczenia na życie, ze wskazaniem banku jako uposażonego, bank może nie wypowie nam umowy od razu, ale z pewnością podwyższy oprocentowanie lub ubezpieczy nas samodzielnie, a składkę pobierze z naszego konta.

Systematyczne wpływy, na zawsze?

Klienci bardzo często obligują się do regularnego zasilania swojego konta określonymi wpływami, aby skorzystać z atrakcyjnych ofert banków. Są banki, które wymagają zasileń z tytułu wynagrodzenia otrzymywanego od pracodawcy. Niektóre z nich ustalają konkretną kwotę wpływu, np. min. 2 tys. zł. Warto o tym pamiętać, ponieważ niedotrzymanie tego warunku może skutkować podwyższeniem marży banku i to przez cały okres kredytowania. Na szczęście większość instytucji finansowych wymaga takich wpływów przez pierwsze 3-7 lat. Później warunek nie jest już weryfikowany.

Są banki, które podwyższają oprocentowanie tylko przez czas, w którym nie zapewniliśmy określonych wpływów i obniżają je w momencie, gdy znów zaczniemy zasilać konto. Niestety nierzadko znajdziemy w umowach kredytowych podpunkt mówiący o podwyższeniu oprocentowania przez cały okres kredytu, gdy nie wywiążemy się z zapisu umowy. Warto zatem dokładnie zapoznać się z treścią podpisywanych dokumentów i kontrolować wpływy, aby nie okazało się, że przez jedno niedopatrzenie nasz kredyt będzie droższy o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Podsumowanie

Jak widzimy, oprócz podstawowych parametrów, takich jak wysokość marży banku czy opłaty za przygotowanie i udzielenie kredytu, istnieje również szereg innych, bardzo ważnych zapisów w umowie. Niewywiązanie się z nich może skutkować podniesieniem oprocentowania kredytu lub też całkowitym wypowiedzeniem umowy. Nie są to zapisy bardzo rygorystyczne. Tak naprawdę większość z nich jesteśmy w stanie spełnić bez problemu. Trzeba tylko o nich pamiętać – a żeby tak było, najpierw powinniśmy dokładnie przeanalizować treść naszej umowy kredytowej i zrozumieć to, o czym małym drukiem informuje nas bank.