Jak wiemy z poprzedniego artykułu, biorąc kredyt hipoteczny, musimy przyswoić szereg obowiązków klienta oraz praw banku. Kolejny raz weźmiemy pod lupę umowy kredytowe i przybliżymy ich zapisy. Pozwoli nam to dokładnie zrozumieć treści pisane małym druczkiem, często w sposób nie do końca dla nas zrozumiały.

Spadek wartości nieruchomości? Czym może skutkować?

Niewielu klientów o tym wie, ale zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego każdy Bank jest uprawniony do dokonywania raz do roku weryfikacji wartości rynkowej nieruchomości. Oznacza to nic innego, jak wysłanie pod nasz adres rzeczoznawcy majątkowego. O ile nieruchomość dalej warta jest swojej ceny, a LTV (stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości) nie rośnie, nie mamy się czego obawiać. Natomiast w momencie, gdy nastąpi podwyższenie wskaźnika LTV, bank ma prawo do zawnioskowania o dodatkowe zabezpieczenie spłaty kredytu. Jesteśmy wówczas zobligowani do przedstawienia uzupełniającego, z reguły prawnego, zabezpieczenia spłaty kredytu.

Częściowa lub całkowita spłata kredytu. Zawsze za darmo?

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym klient ma prawo do wcześniejszej, częściowej lub całkowitej, spłaty kredytu. Nie zawsze jednak jest ona darmowa. Są banki, które nie pobierają żadnych dodatkowych opłat za wcześniejszą spłatę. Możemy zatem nadpłacać kapitał kredytu od razu, nie ponosząc z tego tytułu żadnych kosztów. Istnieją również pewne obwarowania, w zależności od banku. Najczęstszym z nich jest tak zwana „rekompensata”, czyli dodatkowa prowizja za przedterminową spłatę kredytu, która może wynieść do 3% nadpłacanej kwoty. Zakładając zatem, że mamy 10 tys. zł wolnych środków, które chcemy przeznaczyć na nadpłatę kredytu, powinniśmy liczyć się z dodatkową opłatą dla banku w wysokości do 300 zł – jeżeli nadpłacimy kredyt w przeciągu pierwszych 3 lat od daty otrzymania kredytu. Z reguły rekompensata ta przestaje obowiązywać po 36 miesiącach od uruchomienia kredytu, jednak niewielu klientów o tym wie i wcale nie nadpłaca kredytu.

Nadpłaciliśmy kredyt. Co dalej?

Nadpłacając kredyt, konsument ma z reguły do wyboru kilka możliwości:

  • zmianę wysokości rat i skrócenie okresu kredytowania,
  • zmianę wysokości rat przy zachowaniu dotychczasowego okresu kredytowania,
  • zachowanie dotychczasowej wysokości rat i skrócenie okresu kredytowania.

Każda z tych opcji niewątpliwie jest korzystna – wszakże nadpłacamy kredyt. Wybór alternatywy jest zwykle uwarunkowany aktualną sytuacją finansową kredytobiorcy. Jeżeli stać go na utrzymanie tej samej wysokości rat – zazwyczaj skraca się okres kredytowania. Jeżeli chcemy, aby raty były niższe – zostawiamy ten sam okres kredytowania i zmniejszamy wysokość raty. Z reguły każda przedterminowa spłata części kredytu wymaga od nas zawarcia z bankiem aneksu do umowy, określającego nowe zasady dalszej spłaty zobowiązania. Bardzo często aneks ten jest bezpłatny i mówi nam o tym zapis w umowie. Zdarzają się jednak banki, które pobierają opłatę za aneks do umowy spowodowany nadpłatą kredytu. Mogą też bezpłatnie zmniejszyć wysokość raty, przy zachowaniu tego samego okresu kredytowania. Każda inna zmiana wymaga formy odpłatnego aneksu, dlatego warto dokładnie przeczytać zapis w umowie, aby mieć pewność, czy bank nie pobierze od nas opłaty za skrócenie okresu kredytowania.

Wypowiedzenie umowy? Czy to możliwe?

Niestety tak. Kredyt hipoteczny jest długoterminowym zobowiązaniem, a jego spłatę reguluje szereg zapisów w umowie kredytowej. Jeżeli w trakcie trwania umowy klient drastycznie nie dotrzymuje jej warunków: straci zdolność kredytową lub będzie zagrożony upadłością, bank ma prawo wypowiedzieć umowę lub też obniżyć kwotę finansowania. Wielu klientów o tym nie myśli, jednak nikt z nas nie wie, co może przytrafić się za 10-20 lat, warto zatem dokładnie przeanalizować zapisy umowy.

W praktyce wygląda to tak: dopóki konsument spłaca zobowiązanie, nie pojawiają się zbyt długie opóźnienia w spłacie kredytu, środki w określonej kwocie widnieją na rachunku, zarówno klient, jak i bank „mogą spać spokojnie”. Gdyby jednak pojawiła się trudna sytuacja finansowa klienta, a ten nie zacznie rozmów z bankiem, aby wspólnie rozwiązać zaistniałą sytuację, bank ma prawo wypowiedzieć umowę w ustalonym w niej terminie. Dlatego, jak tylko pojawią się problemy ze spłatą zobowiązania, warto udać się do banku, poinformować go o tym i wspólnie znaleźć wyjście z zaistniałej sytuacji. Nie unikajmy kontaktu z bankiem, aby nie doprowadzić do wypowiedzenia umowy, które to z kolei bardzo często kończy się sprzedażą nieruchomości.

Zmiana danych osobowo-adresowych

Na przełomie kilkunastu lat może zdarzyć się, że zmienimy dane adresowe, przeprowadzimy się, zmienimy stan cywilny, a tym samym nazwisko, dokument tożsamości itp. Przytrafiają się również rozwody, wypadki i inne mniej miłe koleje losu. W takich momentach często zapominamy o informowaniu o tym instytucji finansowych, mimo iż mamy taki obowiązek. W umowach kredytowych znajdziemy zapisy mówiące o tym, że w wyżej wymienionych przypadkach mamy z reguły do 7 dni roboczych, aby poinformować bank i zaktualizować dane osobowo-adresowe. Warto o tym wiedzieć.

Podsumowanie

Gdy już zrozumiemy powyższe informacje (nie wszystkie z nich muszą znaleźć się akurat w naszej umowie, jednak większość na pewno) możemy spokojnie podpisać umowę z bankiem. Warto zapytać doradcę w banku, jeżeli jakiś zapis wydaje nam się niezrozumiały. Nie zawsze to, co drobnym druczkiem jest złe, ale umowę podpisujemy na kilkanaście lat, dlatego powinniśmy dokładnie znać i rozumieć wszystkie jej zapisy. Wtedy będziemy mogli spać spokojnie, a umowę przełożymy do „rodzinnego archiwum dokumentów” – wszak teraz wiemy o niej wszystko.