Państwo chce przejąć Twoją nieruchomość w celu budowy drogi na tym terenie? Pamiętaj, że należy Ci się odszkodowanie!

Własność jest najszerszym, a zarazem podstawowym prawem rzeczowym. Prawo to w szerokim zakresie chronione jest przez konstytucję. Najwyższy akt prawny w Polsce wyraźnie stanowi, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy dokonuje się go na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. W przeciwnym wypadku należy się odszkodowanie za nieruchomości utracone w wyniku wywłaszczenia.

Zezwolenie na realizację inwestycji drogowej

Proces budowy drogi rozpoczyna się, gdy – w trybie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji drogowych – właściwy organ podejmuje decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W decyzji określa się między innymi podziały nieruchomości oraz wskazuje działki, które z mocy prawa przechodzą na własność Skarbu Państwa (z dniem, w którym decyzja ta stanie się ostateczna). Począwszy od tego momentu nie możemy sprzedać ani darować nieruchomości zajętej pod drogę. Jeżeli decyzja o zezwoleniu dotyczy choćby części naszej nieruchomości, zostaniemy zawiadomieni o fakcie jej wydania. Jeżeli nie będziemy się z nią zgadzali, będzie nam przysługiwało prawo do odwołania się od niej, a w razie niekorzystnej decyzji organu II instancji – prawo do wniesienia skargi do sądu administracyjnego. W takiej sytuacji przez przynajmniej 120 dni od dnia wydania decyzji przez organ II instancji nie zostaną podjęte działania nakierowane na fizyczne odebranie nam nieruchomości.

Nie powinniśmy obawiać się formalności. Obowiązek ujawnienia nowego stanu prawnego nieruchomości w księgach wieczystych oraz w ewidencji gruntów i budynków spoczywa na staroście danego powiatu.

Wyjątek, który stał się regułą

Większości decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej organy nadają jednak rygor natychmiastowej wykonalności. Nadanie takiego rygoru musi być uzasadnione interesem społecznym lub gospodarczym. Trudno jednak wyobrazić sobie sytuację, w której przy realizacji inwestycji drogowej interes taki nie zaistnieje. Oznacza to, że mimo iż decyzja nie jest jeszcze ostateczna, można już ją przymusowo wykonywać, a więc np. odebrać nam nieruchomość i od razu rozpocząć prace budowlane.

„Część nieruchomości, która pozostała po zajęciu nie ma już dla mnie żadnej wartości. Co mam zrobić?”

W takiej sytuacji obowiązują zapisy art. 13 ust. 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji drogowych. Według nich, jeżeli przejęta została część nieruchomości, a pozostały jej fragment nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi powinien na wniosek właściciela nabyć tę część nieruchomości. Przepis ten przyznaje nam roszczenie o charakterze cywilnoprawnym. Pamiętajmy, że to właśnie my musimy dowieść, że pozostająca naszą własnością część nieruchomości nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele. Najpierw musimy więc wykazać, na jakie cele nieruchomość była wykorzystywana dotychczas. Dopiero potem, na tej podstawie dokonuje się oceny, czy na pozostającej przy nas nieruchomości cele te nadal mogą być osiągane.

Nasze roszczenie możemy zrealizować w drodze umowy lub przed sądem cywilnym. Jego oceny dokonuje samodzielnie organ administracji. Efektem negatywnej oceny będzie odmowa zawarcia umowy. Wówczas pozostaje nam możliwość wystąpienia do sądu cywilnego. Możemy wnioskować o dokonanie oceny spełnienia ustawowych przesłanek do skutecznego żądania nabycia nieruchomości przez organ lub podmiot wykonujący funkcję zarządcy przyszłej drogi publicznej.

Nieruchomość została zajęta. Jak ustalane są odszkodowania i kto to robi?

Wysokość odszkodowania za nieruchomości przejęte na rzecz Skarbu Państwa ustala w postępowaniu administracyjnym wojewoda. Postępowanie to kończy się wydaniem decyzji o ustaleniu odszkodowania. Sprawa wszczynana jest z urzędu, co oznacza, że z chwilą, gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna i wykonalna, wojewoda bez jakiegokolwiek żądania dotychczasowego właściciela lub zarządcy drogi powinien podjąć czynności zmierzające do wydania decyzji odszkodowawczej. Ustalenie odszkodowań powinno nastąpić w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna i wykonalna.

Jeśli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadano rygor natychmiastowej wykonalności, wojewoda ustala odszkodowanie w terminie 60 dni od jej wydania. Pieniądze wypłacane są jednak dopiero po nabyciu własności nieruchomości przez Skarb Państwa. Właściciel może jednak wnioskować o wypłatę zaliczki w wysokości do 70% ustalonego odszkodowania.

W ustawie przewidziano bonifikatę dla osób, które bezproblemowo wydają zajęte nieruchomości. W przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal nie później niż w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. W przypadku, gdy na zajmowanej nieruchomości znajduje się lokal mieszkalny, możemy ubiegać się o lokal zamienny.

Jeżeli ustalone odszkodowanie wyda nam się zaniżone, możemy odwołać się od niego do organu II instancji. To nic nie kosztuje!