Czym jest odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości? Komu, kiedy i w jakiej wysokości przysługuje? Na te i inne pytania znajdą Państwo odpowiedzi w niniejszym artykule.

Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej w art. 21 ust. 2 wprowadza zasadę ochrony własności, zgodnie z którą wywłaszczenie nieruchomości dopuszczalne jest jedynie wówczas, gdy dokonywane jest na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Zagadnienie to szczegółowo reguluje i omawia treść ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Kiedy uzasadniona jest ingerencja w cudzą własność?

Ingerencja w cudzą własność, prawo użytkowania wieczystego lub inne prawa rzeczowe dopuszczalna jest jedynie wtedy, gdy:

  1. realizacja celów publicznych nie może nastąpić w jakikolwiek inny sposób niż pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości oraz;
  2. prawa do nieruchomości nie mogą zostać nabyte w drodze umowy.

Cele publiczne, które uzasadniają pozbawienie lub ograniczenie praw zostały szczegółowo wskazane w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomości. W myśl tych zapisów celem publicznym jest m.in. wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe i drogi wodne. Pamiętajmy, że procedura wywłaszczeniowa jest dopuszczalna jedynie w przypadkach wprost wskazanych w ustawie.

Kto jest odpowiedzialny za procedurę wywłaszczeniową?

Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, który wykonuje zadania z zakresu administracji rządowej. Po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego starosta jest odpowiedzialny za przeprowadzenie rozprawy administracyjnej.

Czy każdy może zostać beneficjentem wywłaszczenia nieruchomości?

Nie. Beneficjentem wywłaszczenia nieruchomości mogą zostać jedynie podmioty publicznoprawne wskazane wprost w art. 113 ust. 1 GospNierU, tj. Skarb Państwa, gmina, powiat lub samorząd województwa. Wskazuje się jednak, że – dążąc do wypełnienia celu publicznego – po dokonaniu procedury wywłaszczenia możliwe jest przekazanie nieruchomości na rzecz publicznej jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej. W takiej sytuacji nieruchomość pozostaje de facto w rękach podmiotu publicznoprawnego, który ma prawo zwrócić nieruchomość spadkobiercom, jeśli ustanie cel wywłaszczenia i zostaną spełnione wymagane przesłanki.

Wywłaszczone nieruchomości czy w każdym przypadku?

Warto zapamiętać, że nie każda nieruchomość może zostać wywłaszczona. Ustawodawca wprowadził zakaz wywłaszczenia nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa. Zakaz ten obejmuje jedynie prawo własności, które przysługuje Skarbowi Państwa. W artykule 113 GospNierU ustawodawca wprost wskazał, że zakaz wywłaszczenia nieruchomości nie dotyczy wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego oraz ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość.

Procedura wywłaszczeniowa może być prowadzona zarówno w stosunku do całej nieruchomości, jak również jej części. Czasami realizacja inwestycji celu publicznego będzie realizowana etapami. Wówczas procedurą wywłaszczeniową może zostać objęty jedynie obszar nieruchomości konieczny do wypełnienia celu publicznego w konkretnym czasie.

Pozbawienie prawa rzeczowego do nieruchomości lub ograniczenie czasowego korzystania z tego prawa uzasadnia przyznanie osobie uprawnionej odszkodowania.

Kto ustala wysokość odszkodowania?

Starosta zobowiązany jest ustalić w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości wysokość odszkodowania. Odpowiedzialny jest również za wypłatę odszkodowania.

Jak prawidłowo określić wartość słusznego odszkodowania?

Wysokość odszkodowania powinna korelować przede wszystkim z wartością rynkową nieruchomości. Istotna jest wartość rynkowa na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu. Przy określaniu wartości rynkowej nie ma znaczenia dzień, w którym wydana decyzja stała się ostateczna. Ustalając wysokość odszkodowania, bierze się również pod uwagę stan i przeznaczenie nieruchomości. Jeżeli wskazanie wartości rynkowej przysparza trudności, wartość odszkodowania określa się na podstawie tzw. wartości odtworzeniowej nieruchomości.

W celu ustalenia wysokości odszkodowania starosta, zgodnie z art. 7 w zw. z art. 130 ust. 2 GospNierU, zleca rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie opinii w formie operatu szacunkowego. Opinia ta pozwala określić wartość przedmiotu wywłaszczenia, ograniczenia lub zajęcia. Wartość nieruchomości stanowi podstawę do określenia wysokości należnego odszkodowania.

W myśl art. 129 GospNierU w sytuacji, gdy w ramach odszkodowania została przyznana nieruchomość zamienna, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości wskazuje się oznaczenie nieruchomości zamiennej według treści księgi wieczystej oraz według katastru nieruchomości, a także wartość oraz wysokość dopłaty.  Pamiętajmy, że różnicę między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się przez dopłatę pieniężną.

W jakim terminie następuje zapłata odszkodowania?

Zapłata odszkodowania powinna nastąpić w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się wykonalna. Oznacza to, że wypłata odszkodowania powinna nastąpić w terminie 14 dni od upływu terminu na złożenie odwołania od decyzji organu I instancji.

Ustawodawca przewiduje również możliwość wstrzymania wykonania decyzji, gdy złożymy odwołanie od decyzji wywłaszczeniowej wydanej przez organ I instancji.

Odszkodowanie podlega wypłacie jednorazowo. Ustawodawca nie przewidział dopuszczalności wypłaty odszkodowania w ratach.

Niewątpliwie istotę wywłaszczenia nieruchomości stanowi odszkodowanie. Wysokość przyznanego odszkodowania powinna być słuszna, co potwierdza liczne orzecznictwo Sądu Najwyższego. Z uwagi na fakt, że zagadnienie wywłaszczenia jest skomplikowane, a powyższy artykuł nie wyczerpuje tematu w sposób kompleksowy, warto rozważyć możliwość pomocy profesjonalnego pełnomocnika.