Rok 2018 wprowadził do rynku nieruchomości kilka znaczących wydarzeń, które wcześniej prognozowano. Znaczące było wejście w życie ustawy o ochronie danych osobowych RODO, a także szybujące w górę ceny nieruchomości w wielu miastach w Polsce. Drugi czynnik podkręcił atmosferę zakupową wśród nabywców lokali i domów.

Wzrost cen na rynku nieruchomości stał się faktem

Indeks Cen Transakcyjnych rośnie stale od 9 miesięcy. Wskaźnik, który obrazuje zmianę cen mieszkań na rynku nieruchomości w największych miastach w Polsce, jest na poziomie wyższym o 13,4% niż rok temu. Mimo wielu sygnałów o zbliżającym się końcu hossy, kupujący nie odpuszczają, a wysoki popyt nadal przekłada się na rosnące ceny mieszkań.

rynku nieruchomości

Stale rosnące ceny na rynku nieruchomości powodują zauważalne spadki rentowności najmu. Trwający wzrost cen mieszkań sprawia, że opłacalność inwestowania w lokale na wynajem maleje. Jednak biorąc pod uwagę fakt, że rynek w skali roku daje średnio 5,18% netto zysku z najmu, jest on nadal kuszący, choćby w porównaniu z lokatą bankową. Nie możemy przy tym zapominać o ryzyku, jakie w obecnym czasie niesie za sobą inwestowanie oszczędności. Kupujemy lokale na wynajem w szczytach cen porównywalnych z 2008 rokiem. Warto zastanowić się nad dywersyfikacją oszczędności, celem zminimalizowania ryzyka, jakie dotyczy rynku nieruchomości.

Aktualnie średnie oprocentowanie lokat oferowanych przez banki, po odliczeniu obowiązkowego podatku od zysków kapitałowych, wynosi 1,3% (dane NBP). Przy 2% inflacji oznacza to, że realnie zdeponowane w banku środki tracą na wartości. Po roku będzie można za nie po prostu kupić mniej. Dlatego coraz więcej inwestorów na rynku nieruchomości decyduje się przenieść oszczędności z banków do rąk deweloperów. Nabywamy lokale, które po odpowiednim przygotowaniu trafiają na rynek najmu. Opisana sytuacja w bieżącym roku mocno przyczyniła się do wzrostu cen nieruchomości w polskich aglomeracjach. W poniższej tabeli przedstawiam różnicę cen między 2017 a 2018 rokiem.

rynku nieruchomości

Wyższa zdolność kredytowa Polaków w 2018 roku

Upłynął kolejny rok niskich stóp procentowych oraz obniżonych marży. Dzięki temu w 2018 roku mogliśmy liczyć na dużo wyższe poziomy zdolności kredytowej. Aktualny wynik zdolności jest o prawie 13 tys. złotych wyższy niż przed miesiącem i o 42,5 tys. zł wyższy niż przed rokiem. Czynnikiem istotnie wpływającym na wysoką zdolność kredytową jest także wyższa średnia płaca na rynku, czyli podwyżki wynagrodzeń w gospodarce.

Popyt na kredyty rośnie. Z danych BIK wynika, że w październiku bieżącego roku Polacy ubiegali się o kredyty mieszkaniowe o wartości o 17,4% wyższej niż w październiku 2017 roku. Ta sytuacja także przyczyniła się do wzrostu cen mieszkań. Za zwiększonym popytem poszła zwiększona, i wcale nie tania, podaż.

Ustawa o ochronie danych osobowych, czyli RODO

Pisząc o wydarzeniach z 2018 roku nie mogę pominąć wprowadzonej 10 maja ustawy o ochronie danych osobowych. Z pewnością miała ona wpływ na rynek usług. Od 25 maja ustawa uregulowała przepisy dotyczące przetwarzania danych, jakimi są informacje, na podstawie których można zidentyfikować osobę fizyczną. W szczególności dotyczy to: imienia, nazwiska, adresu oraz numerów NIP i PESEL. Uregulowano także formę zautomatyzowanego profilowania danych klientów przez systemy przetwarzania danych. Obecnie firmy, które świadczą usługi polegające na przetwarzaniu danych klientów, obowiązkowo muszą pozyskać od nich zgodę na takie działanie. Dodatkowo obowiązkiem jest także podanie administratora danych oraz celu przetwarzania danych osobowych.

Co zatrzęsie rynkiem w 2019 roku?

Dla posiadaczy lokat rok 2019 ma być najgorszy od ponad dekady. Już niedługo inflacja będzie pochłaniała wartość oszczędności ponad dwa razy szybciej, niż banki będą dopisywać do nich odsetki. Z tak niekorzystną sytuacją nie mieliśmy do czynienia od ponad dziesięciu lat. Po opublikowanej projekcji inflacji przygotowanej przez NBP analitycy rynku twierdzą, że prawdopodobnie jeszcze 3 lata będziemy musieli poczekać na to, aby lokaty bankowe dały realnie zarobić. Co powoduje taką sytuację? Według danych z września przygotowanych przez NBP przeciętne oprocentowanie obecnej lokaty to 1,68%. Jeśli potrącimy z tego podatek Belki, to zostaje nam tylko 1,36% realnego zysku, czyli dając bankowi 1000 zł odłożony na rok, dostaniemy 13,6 zł z odsetek. Przy prawie 2% inflacji wzrost cen postępuje szybciej, aniżeli księgowanie odsetek oszczędności na kontach klientów.

Podsumowując, jeśli wyciągniemy pieniądze z lokaty w przyszłym roku, z odsetkami będziemy w stanie kupić za nie mniej niż dziś. Na lokacie po prostu tracimy, co skłania właścicieli lokat do transferu środków na konta deweloperów z racji zakupu nieruchomości. Według prognoz na 2019 rok inflacja ma wynieść 3%, czyli jeśli banki nie podniosą oprocentowania lokat, straty na lokatach będą jeszcze większe.

Czy wzrost stóp procentowych ochłodzi rynek kredytów mieszkaniowych oraz popyt na kredyty?

O planowanym systematycznym wzroście stóp procentowych słyszymy już od 3 lat. Na 2018 roku Rada Polityki Pieniężnej nie podjęła decyzji o znaczącym zwiększeniu stóp procentowych, więc prognozowane są dwa scenariusze. Pierwszy to utrzymanie stóp na obecnym poziomie 1,71%, co pomoże zachować niskie oprocentowanie na lokatach bankowych. Będzie to skłaniało do dalszego wyciągania środków i inwestowania ich poza bankami, np. w rynek nieruchomości. Spowoduje to dalsze podwyżki cen, a na pewno utrzymanie ich na wysokim poziomie.

Na drugi scenariusz część inwestorów czeka z utęsknieniem, czego nie można powiedzieć o właścicielach kredytów hipotecznych. To wzrost stóp procentowych, które uatrakcyjnią oprocentowanie na lokatach bankowych. Wyższe stopy procentowe mogą spowolnić transfer środków z banków do deweloperów. Niestety jednak wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych może przyczynić się do obniżenia popytu na kredyty hipoteczne, ponieważ mniej osób będzie posiadać wymaganą zdolność. Pamiętajmy przy tym, że niewielkie zmiany stóp procentowych – o 0,05 pp. czy o 0,1 pp. – nie spowodują zbyt wielu zawirowań na rynku.

Koszty budowy domów i lokali mogą rosnąć co temu sprzyja?

Osoby przeprowadzające budowę lub remont nieruchomości na pewno zauważają wzrost cen za materiały budowlane oraz większe koszty pracy budowlańców. Obecna kondycja rynku pracy oraz koniunktura w gospodarce, czyli hossa sektora branży nieruchomości, powoduje zauważalne konsekwencje. Są to podwyżki cen za pracę fachowców oraz samych materiałów, a także zauważalny brak wykonawców robót na budowach. Deweloperzy, którzy planują i budżetują, już na wstępie muszą przyjąć wyższe ryzyko i liczą się z tym, że potencjalne zyski z inwestycji będą niższe z powodu wysokich kosztów budowy.

2019 rok z pewnością nie przyniesie tańszych kosztów pracy i tańszego materiału. Prognozowany jest wręcz niedostatek podstawowych materiałów oraz braki wśród pracowników budowlanych. Deweloperzy i inwestorzy muszą liczyć się z tym, że za jedną godzinę pracy na budowie będą musieli zapłacić więcej niż dotychczas, gdyż widoczny trend „rynku pracownika” stale zwiększa płace. Pracownicy ze Wschodu mogą jednak okazać się tylko tymczasowym wsparciem.

Na koniec nasuwa się jedno zasadnicze pytanie, na które póki co nie znamy odpowiedzi – ile będzie trwało obecne przegrzanie rynku? A może jest to trwała zmiana, z którą musimy się pogodzić i należy się do niej dostosować?